业主自治弃管小区物业管理路径研究——以上海里昂公寓为例

摘要

当前，中国房地产业蓬勃发展，物业管理住宅小区随之逐年增加。由于多种原因，一些地区出现了住宅小区遭遇弃管的现象，随之而来的是小区物业管理陷入停滞状态，公用设施无人维修、生活垃圾无人清运、小区出入人员混杂等问题频发，明显影响居民群众的正常生活秩序。据统计，居民针对弃管小区的投诉一直位居政府主管部门和各媒体受理事件的首位。社区是社会的“细胞”，小区是社区的有机组成体，要保障人民群众安居乐业的权益，构建和谐社会，妥善解决弃管小区物业管理难题应是当务之急。
　　本论文从弃管自治小区的概念出发，对公共池塘资源、多中心治理基本定义和基本理论进行了说明;接着以上海市临汾路街道里昂公寓小区为实证个案分析，深入研究里昂公寓小区以业主自治形式开展物业管理的现状、经验，并以调查问卷形式调查小区居民对于业主自治的满意程度，提炼总结小区治理经验;此后，笔者运用奥斯特罗姆教授提出的公共池塘资源理论为视角，在此基础上分析业主自治弃管小区模式中存在的难点瓶颈;最后运用公共池塘资源理论制度设计的八项原则论证采用业主自治形式实施弃管小区物业管理的可行性，同时根据多中心治理理论提出弃管小区以业主自治形式实施物业管理的实现路径、对策建议。

目录

声明

摘要

第1章 绪论

1．1 拟解决的问题

1．2 研究目的与意义

1．2．1 研究背景、研究目的

1．2．2 研究意义

1．3 国内外研究综述

1．3．1 国外相关研究综述

1．3．2 国内相关研究综述

1．4 研究方法与研究思路

1．4．1 研究方法

1．4．2 研究思路

第2章 本次研究涉及的相关理论及概念界定

2．1 有关理论

2．1．1 公共池塘资源理论

2．1．2 多中心治理理论

2．2 有关概念界定

2．1．1 弃管住宅小区

2．1．2 业主自治

第3章 里昂公寓小区业主自治的实证研究

3．1 里昂公寓小区概况

3．2 里昂公寓小区业主自治实践的兴起发展过程

3．3 里昂公寓小区业主自治个案分析

3．3．1 小区业主自治治理主体

3．3．2 业主自治治理范围

3．3．3 业主自治治理模式

3．4 里昂公寓小区业主自治的成效评价

3．4．1 调查问卷的说明

3．4．2 样本描述

3．4．3 问卷调查结果分析

3．5 里昂公寓小区业主自治经验

3．5．1 党和政府为业主自治提供了发育的土壤

3．5．2 社会组织丰富的指导经验给予了业主自治有力支撑

3．5．3 “小区能人”成为业主自治的“主心骨”

3．5．3 党员、志愿者骨干队伍是自治的组成力量

第4章 基于公共池塘资源视角分析弃管住宅小区业主自治面临的困境

4．1 制度供给存在缺陷与不完善

4．2 业主之间的可信承诺不足以摆脱集体行动困境

4．3 有效监督机制尚不健全

第5章 弃管住宅小区物业管理的实现路径

5．1 业主自治解决弃管小区物业管理的理论分析

5．1．1 弃管小区的公共池塘资源

5．1．2 理论分析

5．2 路径规划：自主治理为基础的多中心治理体系的构建

5．2．1 多中心治理运作主体：业主自治体系合作性角色的塑造

5．2．2 多中心治理合作场域：制度网络的构建与协商民主

5．2．3 多中心治理运作规则：自主治理体系的制定或改进

5．3 保障业主自治的外部制度建设

5．3．1 建立物业管理费市场化定价机制

5．3．2 明确业主大会民事主体地位

5．3．3 设计引导业主自治意识发育

5．3．4 完善物业管理行业法律法规体系建设

结论

致谢

参考文献