从财务角度审视我国房地产上市公司的可持续发展

摘要

本论文主要由企业的可持续发展理论与实践引出的关于中国房地产行业的可持续发展的讨论。文章的开始介绍了可持续发展的定义，指出可持续发展的意义。但我国企业的发展存在很多“昙花一现”的现象，对于我国企业来说，学会如何持续发展是我国企业面临的一个重要问题。而对于从2004年以来的一直高速发展的房地产行业在2008年面临的考验，如何能可持续的发展下去是我国房地产行业面临的主要问题，更是令国人关注。 在竞争日益激烈的市场中，企业可持续发展是企业核心竞争力的重要组成部分，国内外对于企业可持续发展也越来越关注，进行了相关研究。可持续发展已成为现代企业所追求的核心目标。 国内外对企业可持续发展都做了富有成效的研究，钟陆文、严北战、刘思华、油晓峰、王志芳、汤谷良等从不同角度研究了企业可持续增长问题。本文主要关注的是美国资深财务学家詹姆斯．c．范霍恩((Jamcs C．Vanhomc，1988)和罗伯特．c．希金斯(Robert C．Higgins，1981)的企业可续增长模型。在这个模型中主要涉及到以下几个变量。销售净利率：该指标主要反应每l元销售收入带来的净利润的多少，表示销售收入的收益水平。在这个模型中销售净利率=本年净利润/本年营业收入。总资产周转率：该指标主要反应的是资产总额的周转速度，总资产周转率=本年营业收入/期末总资产。权益乘数：权益乘数=期末总资产/期初股东权益。收益留存率，收益留存率=1-本年现金股利/本年净利润。通过以上几个数据我们可以再来得出企业的实际增长率和可持续增长率。实际增长率=期末营业收入/期初营业收入-1．可持续增长率=销售净利率×总资产周转率×权益乘数×收益留存率。 我国的房地产行业到底面临一些什么问题，怎么才能实现可持续增长?这是本文想主要深入探讨的问题。在中国，房地产行业比较特殊，一方面是因为它与民众的生活息息相关，另一方面它与国家经济有着密切的联系，它的微小变动能折射出中国经济的一系列变动。在这里我们主要是从财务的角度来分析房地产行业的可持续发展。 先进行一个实证研究，用数据来说明我国的房地产行业是否可以持续发展。我们运用的就是上一段文字中提到的詹姆斯．c．范霍恩的可持续发展模型。通过从CSMAR数据库中得到了54家房地产上市公司的数据，带入到模型中可以得出从2000年到2007年房地产行业的实际增长率和可持续增长率。进行比较之后可发现：实际增长率远远大于可持续增长率。然后通过柯尔莫格洛夫—斯米尔诺夫检验和威尔柯克森秩和检验可以得出这样一个结论：中国房地产行业的可持续发展的前景并不是那么令人乐观。 从哪些方面来发现问题的根源所在?从哪些方面可以改变这种状况?这是文章的重点所在。 先从房地产行业最初的筹资说起。中国房地产主要是靠从银行贷款而进行筹资，一方面使得中国的房地产行业对于银行的压力比较大，另一方面也使得中国的房地产行业融资比较容易受到中国乃至世界经济形势的影响。当然中国政府对于房地产行业的融资在最近几年来也有一系列的政策。最主要的表现在三个方面：存贷款利率、法定存款准备金的多次调动和房地产门槛的提高。本文通过一些列的分析得出这样的结论：多方面、多渠道进行融资，灵活的调整各种利率可以使房地产行业更好的走向可持续发展的道路。文章还主要介绍了几种新型的融资手段以及他们的优劣所在。 第二方面是税收。从2004年以来针对房地产行业国家多次调动税率以促进房地产行业的发展。本文主要介绍了与房地产行业比较密切的几个税收：土地增值税、营业税、物业税。2007年1月17日国家颁布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》中说我国的土地增值税征收办法将从房地产开发前的“预征”，改为房地产开发销售后的“清算”。同时，进一步明确了房地产开发企业土地增值税进行“清算”缴纳的适用范围，以扭转目前以“预征”为主的土地增值税缴纳现状。《通知》还细化了“清算”办法。同时还指出在执行中应该注意的2点：“清算制”应配合其他宏观调控措施使用，才可以收到预期效果；加强地方政府监管力度，防止土地增值税转嫁给消费者。营业税：为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起对营业税做了一系列的调整，但关键在于落实，否则仍有政策出现“落空”的可能。物业税：2003年10月、2005年4月、2007年10月15日，国家先后出台了关于物业税的改革措施，在我国经济发展的现阶段物业税的实施对维持宏观经济稳定特别是对稳定金融系统以及缩小贫富差距有着极其重要的意义。但是大家也应该注意到，物业税的推出不是一下子就能完成的，因为本身还存在一些弊端。它还需要一系列的配套措施。此外，政府相关的管理条件也要做好，如要求较高的信息管理条件等等，这些都是我们所要注意的内容。 第三方面是住房公积金。住房公积金制度不仅在加快我国住房建设、改善人民居住条件、解决职工住房问题方面起到了积极的促进作用，而且在推进我国货币形式的住房分配制度改革、建立企事业单位职工个人住房资金专户积累机制、培育政策性住房抵押贷款制度以及规范我国房地产事业的行为导向等方面都发挥了重要的作用，但随着我国社会经济环境的快速变革，我国的住宅产业所属环境发生了巨大变化，特别是近几年来随着房地产业的快速发展，住宅产业的资产融资发生了根本性的变革，住宅已不仅是满足人民生活的基本需求，更呈现出投资的倾向。然而，与住房消费紧密相关的住房公积金制度所配套的管理体制和运行机制却仍然停留在原有的基础上，发展进程与现实不相匹配，已远远不能满足经济发展和有效解决职工住房保障的需求。同时在住房公积金的使用范围上也存在很大的问题。住房公积金制度规定，仅具有城市常住户口的国家机关、群众团体、事业单位和企业的固定职工和劳动合同制工人，实行公积金办法。这表明，住房公积金制度没有真正“关照”到中低收入者，绝大部分非正规就业或失业的中低收入者被排除在外，而他们可能才是最需要保障其居住条件的人。即便是“有单位”的正规就业者，仍有很大一部分人没能受惠于公积金制度，如绝大部分私营企业、民营企业等非公有制企业员工，以及一些国企、事业单位编制外的聘用员工等。 第四个谈论到的是人民币升值对房地产的影响。众所周知，人民币升值是2008年人们谈论的比较多的话题。人民币的升值，汇率制度的改革，对我国经济有重大而深远的影响。具体到房地产行业，利好因素主要有以下几点：选择人民币升值一般说来都意味着经济发展形势比较好；从全球的角度来看，人民币升值意味着以人民币计价资产价值提升；未来一段时间内，继续升值的预期将继续存在，其中一部分将进入具有保值增值功能的房地产市场，进而加大了房地产投资性需求；人民币升值后，会使进口商品价格下降，进而带动国内消费品价格的下降，国内多余货币部分将进入资产领域：股票市场和房地产市场，而目前国内股市波动太大，房地产市场将成为承接资金的主要场所，从而促使房地产价格的上升等。但也会有不利因素：人民币升值直接影响我国出口，如果出口下降，内需不足很容易导致经济回落，这将对房地产市场产生重大影响；一些出口企业、外贸企业如果受人民币升值影响利润出现下滑，将影响这些企业租用写字楼、扩大投资，这对商业地产市场会产生一定的冲击。 第五个谈论的是外资。最近几年外资大量引入中国使得中国的经济在突飞猛进的同时也面临着各种不同的压力。文章主要描述了外资为何青睐中国房地产行业，外资的大量涌入对于房地产行业来说是有利还是弊或是兼而有之?本文的主要观点是利大于弊。主要从四个方面描述了外资对于房地产所带来的不利影响：加剧国内房地产市场的风险；加剧国内房地产市场价格泡沫；不利于国家宏观调控政策的落实；加大国内金融体系的潜在风险。同时追对其不利影响给出了几点建议。 最后一个谈论的就是现在比较热门的话题：金融危机。这里主要说的是美国的次贷危机对于中国的房地产行业的启示。加强贷款的审核管理，提高个人房贷的质量，从源头将风险控制到最小；转变贷款利率类型；稳定房地产市场，防止房价发生大幅波动；加强政府的房贷金融危机处理能力；重视商业银行风险的转移和分散，实行银行资产证券化。

目录

文摘

英文文摘

声明

前 言

1.绪论

1.1研究背景及意义

1.1.1论文选题背景、目的

1.1.2从财务视角审视我国房地产上市公司可持续增长的意义

1.2国内外上市公司可持续增长研究综述

1.2.1国内研究综述

1.2.2国外研究综述

1.3研究目的及内容

1.3.1研究目的

1.3.2研究内容

2.从财务角度审视上市公司可持续增长的模型

2.1基于会计口径的可持续增长模型

2.2基于现金流口径的可持续增长率

3.我国房地产上市公司可持续增长的实证分析

3.1企业可持续增长模型

3.1.1假设条件

3.1.2主要变量

3.2样本数据和实证结果

3.2.1样本数据

3.2.2实证结果

3.3检验

3.4结论

4.影响我国房地产上市公司可持续增长的各项财务因素

4.1融资

4.1.1房地产常用的融资手段

4.1.2新型的融资手段

4.2.税收政策

4.2.1土地增值税

4.2.2营业税

4.2.3物业税

4.3住房公积金政策

4.4人民币升值

4.4.1人民币升值的有利影响

4.4.2人民币升值的不利影响

4.5外资

4.6金融危机

4.6.1美国次级贷款危机原因分析

4.6.2美国次贷危机给我们带来的启示

参考文献

附 录

后记

致 谢