房地产联合开发企业内部控制研究——基于RG房企的案例分析

摘要

改革开放以来中国经济飞速发展，房地产行业也随着经济的发展和城市化变迁一起发展起来，甚至超过了经济的增速，房地产行业的过热发展带来了城市的繁荣，也吸引了大批的投资者不断地投身房地产行业。
　　随着我国经济整体增速放缓，房地产行业本身库存量较大等原因，2014我国房地产行业开始放缓增速，很多城市甚至出现房价下跌的现象。根据国务院提供的数据显示，截止2015年12月底，全国房地产待售面积为7.18亿平方米，这是房地产库存的最小口径。加上在建面积73.5亿平方米，是库存的中口径，这个库存量需要5年9个月的时间才能消化掉，市场惊呼房地产行业进入白银时代。
　　随着行业有粗放型向精细化发展，内部控制在房地产公司显得越来越重要;尤其是在当前情况下，合作开发成为一种新趋势。
　　本文以房地产合作开发项目公司为案例，从内部控制的角度揭示特殊情况下房地产公司的管理。首先论述了国内外关于内部控制和内部控制评价的研究文献，作为本文的理论基础;其次，以COSO内部控制框架为基础，采用层次分析法和模糊综合评价法构建企业内部控制综合评价体系;再次，通过专家打分和会议引导的方法最终确定企业的内部控制得分;最后，分析企业内部控制缺陷存在的原因并提出了改进意见。
　　内部控制及其评价在国内外研究已经非常成熟了，相关房地产企业内部控制研究文献也较多，但大多数关于房地产内部控制的研究论文多着眼于集团型房地产企业，从集团的角度研究内部控制。在房地产企业往往习惯于以集团名义竞拍土地，在取得目标地块的建设用地使用权后，通常不会以我们所熟悉的项目部方式开发运作，而是以该地块使用权为基础成立拥有独立法人资格的项目公司开发运作。这种方式即有利于快速决策，理顺管理关系，同时总部集团通过对人员和资金的控制又可以牢固掌握项目公司的控制权。所以笔者认为基于项目公司的内部控制研究也相当重要，具有很高的研究价值。随着房地产行业进入所谓的白银时代，利润逐渐摊薄，甚至有些项目发生亏损，很多企业为减轻巨额土地款投入所带来的资金压力，分散市场风险，开始抱团取暖。2015年初开始突然出现许多往日的竞争对手开始合作开发项目，所以在当前的市场环境下对合作项目内部控制开展一定研究正当其时。
　　本文在案例分析过程中关注了几个重点项目:第一，基于房地产行业的研究，在内部控制评价体系设计时突出了房地产行业招投标业务、工程管理和销售业务;第二，基于合作项目研究，以往的内部控制研究基本上没有考虑股权结构对企业内部控制框架设计的影响，本文在设计评价体系时考虑了股权结构对内部控制的影响。

目录

声明

摘要

1．导论

1．1 研究背景

1．2 研究目的和意义

1．3 研究思路及框架

1．3．1 研究思路

1．3．2 研究内容

1．4 研究方法

1．5 主要贡献与不足

1．5．1 主要贡献

1．5．2 本文的不足之处

2．文献综述

2．1 企业内部控制文献综述

2．1．1 企业内部控制理论国内文献综述

2．1．2 企业内部控制理论国外文献综述

2．2 企业内部控制评价方法文献综述

2．2．1 企业内部控制评价方法国内文献综述

2．2．2 企业内部控制评价方法国外文献综述

2．3 本章小结

3．RG公司内部控制的现状

3．1 RG公司概况介绍

3．2 RG公司内部控制现状

3．2．1 RG公司人员组成情况

3．2．2 RG公司内部控制整体框架

4．RG公司内部控制评价

4．1 内部控制评价的基本框架

4．1．1 内部控制评价对象

4．1．2 内部控制评价主体

4．1．3 内部控制评价目标

4．1．4 内部控制评价的框架体系

4．1．5 COSO内部控制系统解析

4．2 内部控制评价递阶层次模型和判断矩阵

4．2．1 层次分析法和模糊综合评价法的选择

4．2．2 内部控制评价递阶层次模型

4．2．3 构建内部控制评价递阶层次模型判断矩阵

4．3 内部控制评价评分标准

4．3．1 基本项目评分标准

4．3．2 模糊综合评价法计算内部控制的评价值

4．4 内部控制评价实施结果

4．4．1 内部控制权重向量的计算

4．4．2 内部控制得分的计算

5．RG公司内部控制评价结果分析和改进建议

5．1 内部控制评价结果分析

5．1．1 内部环境评价结果分析

5．1．2 风险评估评价结果分析

5．1．3 控制活动评价结果分析

5．1．4 信息沟通评价结果分析

5．1．5 内部监督评价结果分析

5．2 对RG公司加强内部控制的建议

5．2．1 内部环境方面

5．2．2 风险评估方面

5．2．3 控制活动方面

5．2．4 信息沟通方面

5．3 本章小结

6．研究结论与展望

6．1 研究结论

6．2 研究展望

参考文献

致谢