我国REITs应用研究及路径选择——基于“兴业皖新REITs”案例分析

摘要

房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）能在经济或房地产市场遭遇困难的时代背景下，依靠其自身的制度安排优势，聚集具有相同投资意愿（期望分享不动产增值带来的收益）的投资者，使资金流向不动产市场，提升整个社会的投资水平，从而增强本国房地产竞争力，最终达到提振经济的作用。进入十三五时期以来，中央提出将多方位全力支持“开展房地产投资信托基金（REITs）试点”。REITs作为一种创新工具不仅可以为房地产提供新的融资渠道，分散行业风险，为资产证券化市场增加流动性；还可以为实体经济业务转型提供渠道支撑。无论是国有企业盘活自身资产，业务重组以达到加快国企改革进程的目的，还是商业地产相关企业降低自身资产负债率，以达到从“重资产”运营向“轻资产”运营转变的目的，REITs都将作为一个创新融资产品连接资本市场与实体企业，真正提升金融服务实体的效益。
　　REITs的发展是资本市场成熟度的一个重要标志，在美国发展的比较成熟，而我国现阶段仍未出台标准REITs的相关制度文件，在发行REITs上存有诸多障碍，故形成了许多具有中国特点的“类 REITs”。“类 REITs”产品从2014年至今，发展十分迅速，也充分展现出了中央政府发展 REITs的金融实践意图。截至到2017年2月15日，国内证券市场累积发行了18只本土化不动产资产支持专项计划，发行主体包括信托、证券、国有企业、房地产企业等；资产类型涉及写字楼、商场、门店、酒店和物流地产；分别在深交所、上交所、中证机构间报价系统内、银行间债券市场实现了发行，总的发行额达到461.82亿元，占总的资产证券化市场的比率为2.22%。初步建立了发行主体多样化、资产类型多元化、发行场所不断创新与分化的多层次不动产REITs资本市场。
　　全世界已有30多个国家及地区建立了 REITs的发行制度或发行过较为成熟的REITs产品，但REITs在我国理论界及企业界仍以金融创新实践产品的形态出现。通过借鉴成熟REITs市场的发展经验，国内学者对发展环境、发展制度的探讨一直贯穿至今；部分学者结合特定经济发展状况探讨了发展REITs的必要性及可行性；还有部分学者将视角对准典型的本土化REITs实践产品，研究其运行结构、交易模式、收益风险等。但是目前国内现阶段缺乏对我国现行REITs产品的整理、归纳，以及结合实践背景、典型案例分析未来我国适合发展的具体路径。
　　本文研究了2014年“中信启航”以来中国发行的 REITs产品，根据交易结构将其分为私募专项计划、“PE+REITs”、“准REITs”、“互联网REITs”四类模式。借鉴国外成熟REITs基本制度安排，从税收制度、收益分配、资产结构、投资限制、预期收益实现以及退出方式六个维度综合分析我国“类REITs”现有特点。微观上选取了央行行政审批的银行间债券市场首单公募REITs应用案例——兴业皖新 REITs，分别从产品定价、风险、杠杆比例、交易结构、底层资产和现金流六个方面对案例进行了深入分析，进一步归纳其创新点和不足，并研究了此次央行REITs试点的政策用意，并在此基础上设想了未来公募REITs的发展方向。
　　本文在文章三、四部分的研究基础上，结合REITs的相关概念提出了我国 REITs未来适合发展的路径，即采取组织结构依托于信托法律的契约型REITs，投资对象为各类物业资产，透过银行间债券市场公开发行的封闭式型基金；以及完善 REITs制度安排上的政策建议，设想了“公募+资产证券化”的发展模式，期望未来实现从“类REITs”到标准公募REITs的转变，最终使得REITs进入居民的财富配置之中。

目录

声明

1前言

1.1研究背景与意义

1.2研究综述

1.3 研究方法和思路

1.4 创新及不足

2 REITs应用研究准备

2.1 房地产投资信托基金（REITs）

2.2 REITs的分类及基本特点

2.3 REITs基本制度的构成

2.4 国内外REITs的发展历程

2.5 国外REITs发展对我国REITs发展的启示

3 国内创新REITs应用研究

3.1 中国“类REITs”定义及产品现状

3.2 中国“类REITs”产品模式分析

3.3 中国“类REITs”与成熟REITs特征比较

3.4 中国“类REITs”实践总结

4 兴业皖新阅嘉一期REITs案例分析

4.1 案例背景

4.2 案例分析

4.3 案例启示

5 我国REITs发展路径选择及政策建议

5.1 我国房地产投资信托基金路径选择

5.2 政策建议

参考文献

致谢