“营改增”带给重庆市房地产企业的思考

摘要

2016年3月24日，财政部和国家税务总局联合发布了《关于全面推开营业税改增值税试点的通知》，决定从2016年5月1日开始，增值税的覆盖范围渗透至所有的行业产业，将所有产品和服务纳入抵扣范围内，这是历年以来改革力度最大、影响力度空前的一次税制改革。在“营改增”以前，营业税是以全额为课税对象征收的一种商品劳务税，存在着较为严重的重复征税问题，而“营改增”后，增值税作为“中性税种”，是以增值额为依据计征的，可以更加合理地调整企业的结构，减轻企业的宏观税负。由此同时，房地产业作为是国民经济的基础产业，为国民经济各行业提供基本物质条件，具有开发投入大、产业关联度高、环节多等特点，其发展会影响到一大批相关产业，牵一发而动全身。而“营改增”的到来，将进一步对整个房地产业的产业链条产生深远的影响。新政策将对房地产企业带来什么样的影响，是会增加税收负担还是创造减税契机，房地产企业应该如何进行合理政策应对，进行税收筹划，这是本文所探讨的问题。
　　本文选择了重庆市房地产企业为研究导向，指出了“营改增”是当前时代下的必然结果，但“营改增”或许会成为房地产企业的一道分水岭，它对房地产企业新政策适应能力和财务内控管理提出高要求，企业只有不断规范操作流程、提升管控水平、加强税务筹划才能在行业竞争中降低税负、脱颖而出。本文首先对“营改增”的过渡性新政策加以简要描述，通过对重庆市房地产企业“营改增”前后涉及到的税种变化进行了对比分析，得出了营业税存在重复征税的弊端，阐述了“营改增”对房地产企业的重要意义。
　　本文接着通过对重庆市房地产企业2013年到2016的缴纳税款数据、重庆市商品房销售额、重庆市房地产企业变动趋势三方面入手，建立起较为全面的分析框架。为了体现“营改增”对房产企业的影响，本文选择六家重庆本土中小型房地产公司为例，对它2016年的财务数据分析比较，从分析结果表明“营改增”的确会一定程度降低税负，并多方面分析研究了造成结果的原因以及“营改增”会给房地产企业带来的问题。
　　在模拟测算“营改增”税负变化模型部分，本文从建安成本、期间费用、出让土地成本三方面入手，模拟在不同变量的条件下，给企业带来的税负影响。通过分析得出，房地产企业应当升级产品线多业态并行，尽可能向上下游转嫁税负，将为企业减税提供机会，才会给房地产企业带来最大的利润价值。
　　文章最后从建立测算模型、供应商选择、发票管理等各方面的研究基础上，提出了房地产企业如何加强应对“营改增”的可行性对策及建议，包括结合重庆区域各种优惠政策，加强自我引导、做好涉税风险防控、建立综合财务指标风险管理模型、定价决策模型等可行性建议。

目录

声明

1 绪论

1.1 研究背景和目的

1.2国内外研究现状

1.3 研究方法和意义

1.4 研究创新和难点

1.5研究思路与研究内容

2 重庆市房地产企业相关概述

2.1房地产企业主要特点

2.2房地产企业的收入成本构成

2.3重庆市房地产企业特点及发展趋势

本章小结

3 重庆市房地产企业税收状况

3.1地方税收的重要支撑

3.2税收关注度高

3.3税种多税负高

3.4税收增长受制于宏观调控

3.5微观指标的数据特点

本章小结

4 测算重庆市房地产企业“营改增”负担变化

4.1六家房地产企业基本情况

4.2六家房地产企业发票取得情况

4.3“营改增”前后企业负担对比分析

4.4 H房地产企业“营改增”后在不同成本的税负影响

本章小结

5 “营改增”对重庆市房地产企业的影响

5.1房地产企业税种的变化

5.2计征方法的变化

5.3“营改增”对重庆市商品房销售的影响

5.4“营改增”对地方税收贡献率的影响

5.5“营改增”给房地产企业带来的问题

本章小结

6 重庆市房地产企业现有税收政策下的发展对策

6.1加强企业财务内控

6.2强化税收管理筹划

6.3调整公司发展战略

本章小结

7 结论及展望

7.1结论

7.2展望

参考文献

致谢