土地用途细分下基准地价评估研究——以成都市商业用地为例

摘要

随着城市建设的发展土地利用用途的多样化，城市建设等用地出现了越来越多的物业形态，国家先后对土地现状用途分类和城镇建设用地分类进行了调整，客观反映了城市用地物业形态的多样性。目前最新城市土地分类中，已经将商业用地划分为商服用地，娱乐用地，公用设施用地，营业网点用地、商务用地、等其他服务设施用地。这些用地性质虽然属于同一大类的，但不同的物业形态，产生的收益有较大差异。但目前城市基准地价体系还是采用的是住宅、商服、工业、综合四大分类体系，在基准地价评估中也是将上述不同类型的物业形态归于同一大类进行测算的，并未就不同物业形态进行进一步细分，各业态间的地价差异难以准确体现。为充分发挥基准地价的指导作用，实现土地价值最大化，本文对土地用途细分下基准地评估开展评估研究，通过研究更加准确的、有效的测算土地用途细分下基准地价水平，进一步丰富基准地价用途体系，更好的指导城市地价管理及宗地地价评估。
　　本文收集整理了成都市2001年至2012年商业出让土地数据，并实地调查收集不同商业业态的租金水平，借鉴相关的土地评估技术参数。通过归纳分析、收益还原法、市场比较法、综合分析测算出土地用途细分下商业业态的基准地价水平修正系数，并对如何应用土地用途细分下基准地价评估成果开展分析探讨。
　　主要研究内容有:
　　①在对不同用地分类归纳对比的基础上，对传统基准地价用途分类进行细分，本文重点是针对商用用地进行研究，土地用途细分为商服用地，服务用地，市场用地，金融保险用地，旅馆用地，贸易咨询用地等用途，以此为基础开展基准地价评估研究。
　　②本文以原有的基准地价为基础采用市场比较法、收益还原法两种途径分别评估得出用途细分后的的各细类用途修正系数，在对两种方法进行综合分析的基础上，采用算术平均的方法确定各细类用途基准地价修正系数。
　　③针对测算得到土地用途细分后的基准地价修正系数，探讨土地用途细分下基准地价评估成果的应用领域、方法及使用中应注意事项。

目录

声明

摘要

1 绪论

1．1 研究背景及意义

1．1．1 研究背景

1．1．2 研究意义

1．2 研究内容及方法

1．2．1 研究内容

1．2．2 研究方法

1．3 研究范围、对象及数据来源

1．3．1 研究范围、对象

1．3．2 研究数据来源

2 国内外研究综述

2．1 土地用途分类研究综述

2．2 国内基准地价研究综述

2．3 国外基准地价研究综述

3 当前基准地价用途体系分析

3．1 基准地价相关阐述

3．1．1 基准地价概念

3．1．2 基准地价特点

3．1．2 评估基准地价的意义

3．2 基准地价用途体系分析

3．2．1 当前用途体系

3．2．2 存在问题

4 土地用途细分下基准地价评估研究

4．1 土地用途分类标准

4．1．1 土地利用分类

4．1．2 城镇土地分类

4．2 基准地价土地用途细分

4．2．1 土地用途细分原则

4．2．2 基准地价评估用途细分

4．3 土地用途细分下基准地价评估方法

4．3．1 土地用途细分下基准地价评估原则

4．3．2 土地用途细分下基准地价评估方法

5 成都市土地用途细分下基准地价评估研究

5．1 成都市概况

5．2 以市场比较法为基础的基准地价评估研究

5．2．1 数据的获取

5．2．2 样点调查数据的获取

5．2．3 样点地价修正

5．2．4 样点地价开发条件修正

5．2．5 样点的地价年期修正

5．2．6 容积率的修正

5．2．7 地价指数的修正

5．2．8 用途细分后的基准地价评估

5．2．9 市场比较法确定的商业修正系数

5．3 以收益还原法为基础的基准地价评估研究

5．3．1 实地调查样点的资料的收集整理

5．3．2 实地调查样点的数据分析

5．3．3 实地调查样点的数据修正

5．3．4 实地调查样点的测算

5．3．5 修正系数的确定影响因素的选择

5．3．6 收益还原法确定商业修正系数

5．4 综合分析修正系数确定

5．5 用途细分下基准地价修正系数的应用分析

5．5．1 应用领域

5．5．2 应用中应注意的事项

6 结论、不足及展望

6．1 结论

6．2 不足及展望

参考文献

致谢