上海南站广场配套工程运作模式探讨

摘要

上海南站作为适应二十一世纪需要的标志性建筑，是上海铁路枢纽规划的南大门。整个项目包括铁路站屋工程和广场配套工程，其中铁路站屋工程由铁道部投资建设，广场工程由上海市投资建设。本文试图从城市基础设施的投融资机制和管理运作模式入手，探讨南站配套工程的运作模式。首先在分析城市基础设施特性的基础上，总结南站广场配套工程的特点。据此，笔者提出了“地下养地上”，“还贷靠开发”的投融资运作思路和项目法人制的实施管理办法。通过对南站地下空间和周边土地开发的市场需求分析、市场运作规划以及财务测算，笔者认为这不但解决了南站建成后的养护费用问题，而且使“投资和收益相一致，资金投入有进有退”的政府要求得到了实现，建设贷款得以偿还。本文通过投入资本化、项目法人化、产品(服务)商品化的具体运作方法，以期寻找一条城市基础设施融资、建设、管理、运营的新路。

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上海交通大学学位论文答辩决议书

第一章工程概述

一、项目背景

二、项目概况

三、设计指导思想

四、投资估算

五、资金现状

第二章投融资方案

第一节 城市基础设施的特性和分类

一、城市基础设施的定义

二、城市基础设施的性质

三、城市基础设施的特性

三、城市基础设施的分类

第二节 南站广场配套工程项目特点

一、非经营性项目多

二、准经营性项目少

三、 纯经营性项目无

四、管理养护费用高

第三节南站广场配套工程的融资方案

一、创造纯经营性项目

二、投融资机制：地下养地上，还贷靠开发

三、方案要点

第三章“地下养地上”——南站地下空间开发的可行性研究

第一节 南站广场工程地下空间开发的环境分析及基本特征

一、环境分析

二、地下商业开发的基本含义及特征

第二节南站广场工程地下间开发的目标定位

一、功能定位

二、目标市场定位

三、商业开发建设规模预测

第三节南站广场工程地下商业的布局结构

一、布局原则

二、布局体系

三、功能分区

第四节地下商场的筹资方式

一、筹资方式

二、相关市场和财务分析

三、筹资方案比较

第五节财务预算

一、车库收入

二、广告收入

三、通道商业收入

四、 地下收入效益分析

五、财务净现值(financial net present value,FNPV)

六、财务内部收益率(financial inner return rate,FIRR)

七、静态投资回收期和动态投资回收期

第四章“还贷靠开发”——南站周边土地开发测算

一、外部效应的经济学分析

二、周边地块现状

三、财务测算

第五章项目法人化——南站工程运作的组织模式

第一节 项目法人化的法律支撑

一、项目法人的提出与实施

二、项目法人与项目法人制的内涵

三、项目法人的组成和设立

四、项目法人的责权范围

第二节 项目法人化的作用

一、目前城市基础设施建设的现状

二、项目法人化的作用

第三节 项目法人化的具体运作

一、 项目资产的拥有形式

二、 项目公司的组建

三、项目产品或服务的分配形式

四、项目决策方式

五、债务任务和项目现金流量的控制

六、税务安排

七、会计处理

参考文献

附录一 关于建设项目实行业主责任制的暂行规定

附录二关于实行建设项目法人责任制的暂行规定

致谢

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