物业管理性质的法学反思

摘要

以上海市浦东新区做为调查样本，从立法制度和实践操作的角度，按照业主、企业以及业主与企业等三种不同物业投诉主体的关系，通过投诉的处理依据、投诉的处理方法、典型案例分析以及物业管理性质的法理思考等四个方面来反思物业管理行为的法律属性以及导致物业管理问题丛生的原因。
　　 业主之间的主要投诉中,业主大会成立和日常管理的矛盾都是依靠社区居委、房管办、警署等单位共同出面协调解决；物业日常使用的矛盾一般是由政府部门受理投诉，在投诉与被投诉住户之间协调无果后再依据《上海市住宅物业管理规定》的法律责任对违法违规行为给予行政处罚。通过案例分析，提出物业管理性质的法理思考之一是此类物业管理行为本质上是民事法律性质，行政干预无法解决这类民事矛盾，应当鼓励业主、住户直接通过司法途径解决。
　　 物业企业之间的投诉主要是在物业交接过程中产生，一般采取和解的处理方式。若矛盾影响了小区正常运转，地方政府就会以牺牲依法行政的代价来换取处理时间上的高效率。通过案例分析，提出物业管理性质的法理思考之二是政府不应破坏现有的法律环境，而应在如何介入、如何引导企业解决民事纠纷上寻找依法行政的出路。
　　 业主与企业之间的投诉主要涉及物业服务合同、维修资金使用、物业费用的收缴等。单个业主与企业发生纠纷时首选是信访，在政府干预过程中若发现企业确实存在责任疏漏且诉求得不到满足，业主才会通过司法途径寻求赔偿。通过案例分析，提出物业管理性质的法理思考之三是作为自然人和法人的业主与企业之间的矛盾应当通过民事途径解决，政府公权力不应不适当的过多介入该私法领域。
　　 根据上述三方面分析，本文认为缺乏整体协调性和配套互补性、立法体例笼统原则，缺乏可操作性以及立法原则未与国际惯例接轨是现有物业法规存在的三大缺陷；政府职能缺位、行政介入过多是依法行政在实际操作中存在的主要问题。
　　 解决的有效途径和操作对策，一是以建筑物区分所有权的法律制度为基本框架构建物业管理法律法规的基本理论；二是确立业主委员会与物业服务企业的法律地位和法律关系；三是赋予《管理规约》最高自治规则的法律地位，设定强制性登记制度；四是政府应成为政策的制定者、企业行为的监管者以及物业管理纠纷的法律解决者；五是加大行政监管力度，规范物业服务企业的经营行为。

目录

文摘

英文文摘

声明

导论

一、上海市和浦东新区近年来物业信访案件基本情况和初步分析

二、物业管理制度设计和实施上存在的问题

三、制度设计和实施困境的有效解决途径和操作对策

结束语

参考资料目录

致谢

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