上海市住宅小区业主委员会规范化研究

摘要

20世纪80年代以后，伴随着快速的城市化过程以及城市房产产权制度的改革，在住宅小区基础上成立的业主大会以及业主委员会的大量出现，给中国社会传统的政府管理和基层治理带来了很大冲击。这种因产权共有而形成的社会自治组织，已经成为一个跨越法律、经济、政治，乃至社会学等学科的重大课题。
　　上海当代的业主自治的制度化实践可以上溯至1995年。业主大会和业主委员会制度的确立和实践，在推动作为国际性都市的上海的社区建设、社会发展中发挥出日益重要的作用；在实现小区业主对区分所有权建筑物进行民主化自我管理方面显现处积极的推进作用。但是，由于业主委员会作为新生事物发展较晚，业主自我管理的模式尚未完善，业主委员会的组建和运作不尽规范，业主自我约束、监督机制不够健全，还未形成有效的化解机制，业主自我管理中业主委员会与业主、业主大会、物业服务企业、居民委员会、政府监管部门等的关系难以有效协调，更重要的是，相关的行政监管协调体制尚未完整建立，因此，产生的社会矛盾日益突出，成为阻碍本市和谐社区建设和物业管理行业发展的一个难点问题。
　　本文从综合分析本市业主委员会发挥的作用及其组建、运作和自身建设中存在问题等方面着手，剖析产生问题的原因，并针对这些问题进行了理论和实践探索，以整合社会资源，有效协调物业管理的各方关系，优化业主自我管理模式为目标，提出进一步规范业主委员会的组建和日常运作，完善业主大会、业主委员会、业主小组议事决策的规则，健全业主自我约束和监督机制，及时化解小区矛盾，促进社区和谐等方面的对策和系统解决方案。
　　作为课题成果的具体表现形式，研究报告的二个附件（《加强业主大会、业主委员会管理的若干意见》和《关于进一步明确物业权益纠纷案件审理口径的相关建议》）拟为政府主管部门加强业主大会、业主委员会的管理和司法部门及时有效化解物业管理矛盾纠纷提供参考。

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引言

第一章 住宅小区业主委员会组建和运作的现状

第一节 业主委员会的产生背景

第二节 业主委员会的制度化过程

第三节 上海市业主委员会组建和运作的基本情况

第二章 业主自我管理存在的主要问题

第一节 相关管理部门职责不明确

第二节 业主委员会的法律主体资格不明晰

第三节 业主委员会组建办法存在缺陷

第四节 业主委员会的日常运作缺乏有效规制

第三章 优化业主自我管理模式的对策和建议

第一节 明确相关职能部门的职责和关系

第二节 明确业主委员会法律定位

第三节 完善业主委员会的组建办法

第四节 完善业主委员会的运作规范

第五节 加强对业主委员会的指导和服务

结语 作为系统工程的业主自治模式优化

附录1：临汾路街道各小区业主委员会情况一览表

附录2：加强业主大会、业主委员会管理的若干意见

附录3： 关于进一步明确物业权益纠纷案件审理口径的相关建议

致谢

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