我国商业地产房地产投资信托基金发展研究——以凯德地产和中信启航为例

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中国房地产市场经历了近30年的发展，从起步到全国性的爆发式成长。发展初期，银行贷款是比较常见的融资手段。然而，投资过热日益凸显，为了规避房地产投资泡沫风险，银行贷款融资渠道受到央行严格限制。此时，房地产信托应运而生，一定程度上为地产企业缓解了融资困局，然而，信托项目的快速膨胀也引发了其兑付压力的不断攀升。2015年1月14日，住建部发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》(以下简称《意见》)指出，鼓励实质性推进房地产投资信托基金，Real Estate Investment Trusts（以下简称REITs）的试点。
　　近年来，商业地产的高速发展，要缩短投资回报周期，盘活企业存量资产。本文经过分析，认为我国尚未到REITs的黄金时机，主要原因在于：一是REITs收益率虽然呈上升势头，但比较国债和股票，其长期稳定增长的优势还不明显；二是我国第三产业占比偏低，远低于美国、日本推行REITs时的水平。三是我国当前缺少相应的税收优惠政策，导致了双重纳税的劣势。
　　本文还对在本土和海外上市商业地产REITs进行实证分析，认为凯德地产通过专业精细化运营，不断提高物业租金和资本增值，并利用公开市场流通，最大化REITs模式在融资渠道和投资退出机制上的重要作用，提升了企业资金周转率和财务指标；以中信启航为代表的本土上市产品仍在摸索期，但创新意义重大。该案例再次论证了REITs在我国商业地产中遇到的问题，并提出三点对策：一是精耕细作，收益最大化；二是开拓创新，地产证券化；三是与时俱进，政策规范化。

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第1章 导论

1.1 研究的背景和意义

1.2 国内外相关文献综述

1.3 研究的思路、方法与内容

1.4 本文的创新及不足

第2章 REITs的概述及国际主要市场基本制度的比较

2.1 REITs 的基本概念

2.2 REITs的分类及比较

2.3 REITs的优势

2.4 REITs的风险

2.5 全球REITs主要市场制度比较

第3章 我国商业地产发展状况及REITs对其的影响

3.1 我国商业地产的发展现状

3.2 我国商业地产的潜在趋势

3.3 我国REITs的发展阶段

3.4 REITs对我国商业地产运营模式的影响

第4章 REITs在我国发展的可行性分析

4.1 REITs收益的影响因素

4.2 我国推出REITs的经济环境

4.3 政策制度的完善程度

第 5 章 在海外上市和在本土上市的我国REITs产品的案例分析

5.1 案例分析1：在新加坡上市的我国REITs---以凯德地产为例

5.2 案例分析2：在本土上市的我国REITS---以中信启航为例

第6章 REITs在我国商业地产发展的问题及对策

6.1 我国商业地产发展REITs的问题

6.2我国发展REITs的对策建议

第7章 研究总结与展望

7.1 本文总结

7.2 发展展望

参考文献

致谢