房地产烂尾楼项目的收购与运作

摘要

伴随着我国经济体制改革的深入发展，一个新兴行业——房地产投资开发业迅速崛起。这个以固定资产投入为主的行业,在拉动全国经济迅速发展的同时，使中国大、中、小城市的面貌焕然一新，居民的居住条件得到了前所未有的改善。一片片矗立的楼群，向人们展示着房地产行业的骄傲，流光溢彩的街区展示着房地产行业的辉煌。展望未来，人们更是充满了美好的憧憬。在这美好的背后，也有一些不尽如人意的地方，这就是房地产开发过程中产生的“烂尾楼”现象。所谓“烂尾楼”项目，通常是指已经办理了建设用地规划、建筑工程规划、房地产开发合同、建筑施工许可证等手续，且项目在建设过程中，因种种原因，无法继续施工，停工两年以上仍旧无法开工的项目。我国烂尾楼项目大体出现在上世纪90年代，其规模伴随着房地产开发项目发展而逐渐扩大，其范围之大几乎涉及全国各地的一二三线城市。据中国房地产信息网-国家级的房地产信息与数据中心的数据统计，截止2009年底，北京市久建不完的工程项目160余处；至于上海市，专家估计有200多个；武汉市中心城区共有停（未）建工程约150项，其中停建工程100余项；三亚至今仍有100栋“烂尾楼项目”。烂尾楼项目的形成，不仅影响到开发商与建设者，尤其是商品房烂尾，涉及众多小业主利益，往往诱发众多社会矛盾，所以地方政府、法院及涉案当事人均希望烂尾楼项目能得到圆满解决。为什么有这么多的“烂尾楼项目”？这些“烂尾楼项目”怎么形成的？如何去整合、收购和运作这些“烂尾楼项目”？本文经过市场调研，针对所谓的烂尾楼项目作出界定和分类，从法律、行政和房产商自身等方面，分析烂尾楼项目形成的原因。从城市环境和社会经济等方面，阐述了烂尾楼项目对社会各方面造成的危害。尽管烂尾楼项目存在很多问题，但它仍然蕴藏着很大的商业机会。笔者从烂尾楼项目自身存在的优势、投资回报率、创造良好的外部环境、市场需求的变化、国家土地政策的调整以及政府的积极导向等方面，对投资烂尾楼项目的价值优势进行了全面分析。通过实例分析，对收购整合烂尾楼项目的成功经验和高额的回报率进行了阐述。虽然投资收购烂尾楼项目有诸多的优点，但投资收购烂尾楼项目也存在很大的风险和阻力，本文着重从收购整合项目过程中的风险、收购项目中存在的可行性风险、重新改建过程中存在的风险以及在收购运作中可能遇到的阻力，较为详细的对投资收购烂尾楼项目的风险进行了探讨。在具体如何收购房地产烂尾楼项目中，本文对收购项目的时机及定位，对标的如何进行前期调研，收购前的资金筹划预案，收购的财务和税收筹划，收购的具体方式以及收购过程中应该注意的问题提供切实的方案和意见。并通过调研的成功实例，对收购投资烂尾楼项目进行了全面分析。具体讲收购烂尾楼项目，首先要成立由专业技术人员组成的工作小组，对欲购项目进行全面细致的调查研究、全面掌握其真实情况。其次，要依法收购。使收购程序、文书、步骤、行为等合规合法、防止出现违法违规问题。第三对该项目的设计、进度、质量、进行全面核实和实地勘察，并根据具体情况和市场需求，做出切实可行的改建方案，搞好市场策划等事宜。第四根据项目类型，实施收购和整合。第五正确处理债权债务问题，预防和化解各类风险，使收购工作进入正常轨道，完成项目的整体运作。

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前言

第1章 城市中烂尾楼项目的概况和分析

1．1关于烂尾楼项目的界定和分类

1.1.1烂尾楼项目形成的主要原因

1.1.2烂尾楼项目对城市环境的影响

1.1.3 烂尾楼项目对经济的影响

第2章 投资开发烂尾楼项目的机会和风险

2．1 烂尾楼项目投资开发的机会分析

2．2 烂尾楼项目投资开发中隐藏的风险和常见的问题

2．3烂尾楼投资开发的实例

第3章 对烂尾楼项目的收购

3．1 烂尾楼项目收购前的准备工作

3.1.1 做好拟收购烂尾楼项目的调研报告

3.1.2 做好烂尾楼项目转让前期的法律尽职调查

3.1.3 对拟收购项目债权、债务对处理

3.1.4 积极争取当地政府的支持

3.1.5 市场定位要准确、策划要细致

3.2 烂尾楼项目的收购方式

3.3 收购烂尾楼项目的财务和税收筹划

3.3.1 积极应对财务风险

3.3.2 不同收购方式对财务的影响

3.3.3 收购烂尾楼项目的税收筹划

结束语

参考文献

致谢