建筑物区分所有权之共有权探析

摘要

随着社会经济的发展,公寓式建筑物已成为人们生活居住的主要建筑形式。建筑物区分所有权制度正是调节业主之间,因利用建筑物而产生的法律关系,并解决由此引发的纠纷。在我国,建筑物区分所有权理论研究起步较晚。《物权法》的颁布,首次确立了这一制度,但专章十四条规定无法涵盖这一制度的方方面面,特别是在业主间因建筑物区分所有权之共有权关系而引发的纠纷日益凸显的情况下,尤其显得捉襟见肘。实践中,建筑物区分所有权纠纷主要发生于有关共有权问题,共有权亦是建筑物区分所有权制度的两大灵魂之一,故对建筑物区分所有权之共有权制度的研究与探索具有重要的理论与实践价值。故本文拟结合理论与实践,对建筑物区分所有权之共有权制度进行深入研究。
　　 本文分为四部分对建筑物区分所有权之共有权进行讨论,先就建筑物区分所有权之共有权的理论基础进行比较分析,进而研究共有权之客体、内容及权利的取得与实现,最后结合实践就建筑物区分所有权之共有权制度提出立法建议。
　　 第一章就建筑物区分所有权之共有权的理论基础进行研究。首先,就建筑物区分所有权的涵义进行了论述,通过比较分析,笔者认同“三元论说”,即建筑物区分所有权是由对专有部分的所有权、对共有部分的共有权,以及因共有关系所生之成员权的三位一体的复合物权。在此基础上,分析建筑物区分所有权之性质、特征和类型。在此基础上,对建筑物区分所有权之共有权的涵义进一步进行分析研究,包括概念、法律特征。在对共有权的性质分析中,通过比较其与一般共同共有与按份共有的区别,对建筑物区分所有权之共有权的特殊性进行了论述。最后对研究建筑物区分所有权之共有权的意义进行了阐述。
　　 第二章对建筑物区分所有权之共有权客体进行了研究。首先,就客体的识别模式进行分析,通过对三种识别模式的比较,笔者认为列举法与排除法相结合的界定模式较好地综合了列举法与排除法的优点,是一种较为科学的界定方法。对共有权的客体分类,笔者从法定共有部分与约定共有部分、全体共有部分与一部共有部分两方面进行了分析。在此基础上,论述了共有权的从属性与不可分割性的法律性质。最后,笔者对于区分所有权小区车库(位)是否可作为共有权之客体进行了深入分析。通过类型化研究,笔者发现地面车位、独立车位及并不普及的建筑物首层架空层车位和楼房屋顶平台车位在实践中争议不大。地下车库是否可作为共有权的客体有多种不同意见,通过对《物权法》采用的约定归属说的分析,笔者认为地下车库应确定为建筑物区分所有权共有权之客体,应由全体业主共有。
　　 第三章对建筑物区分所有权之共有权的内容及实现进行了论述。建筑物区分所有权之共有权人的权利分为合理使用权、收益共享权及修缮改良权;义务分为合理使用共有部分的义务、费用共同负担的义务及合理注意并维持现状的义务。在此基础上,对应承担法律责任的行为类型及共有权人之法律责任形式进行了分析。对于共有权的行使,笔者从取得方式、登记与公示、行使原则及行使方式四方面进行研究。
　　 第四章从立法论角度进行了探讨。首先通过对社会现状的分析,论述了规范我国建筑物区分所有权之共有权制度的必要性。随后,从三面就建筑物区分所有权之共有权制度提出立法建议。在立法模式的选择上,对三种立法模式进行比较后,笔者认为区分所有权法模式代表了该项法律制度立法发展的基本潮流,应为我国立法所借鉴;在小区停车位问题上,结合前文分析并就各国立法基本情况进行介绍后,笔者提出了三方面建议;最后通过实践中案例分析,笔者认为我国立法应建立对他人专有部分的使用请求权制度。