优化理论在房地产投资决策中的应用

摘要

房地产业是当今世界各国经济发展的重要支柱产业之一。房地产投资已成为当前投资领域内的一个热点。房地产具有投资大、周期长、风险大、效益高的特点。如果发展不健康,很容易积聚泡沫。一旦泡沫破裂就会国民经济带来很大的冲击,就如东南亚经济危机一样,近几年,随着世界经济的重组和我国加入WTO后的改革进一步深入,房地产已成为市场经济新的经济增长点,吸引了大批的投资者,注册房地产企业急剧增加。目前我国房地产开发投资领域存在着许多问题,如由于投资决策不当而造成较大经济损失的现象普遍存在；盲目追求开发规模,导致安置率过高；房地产企业的破产率逐年上升等。因此对房地产投资进行研究是非常必要的。房地产投资分析与决策就是以社会主义市场经济基本理论和投资基本理论为基础。结合房地产的特点,着重研究房地产投资项目的经济分析和效益评价；掌握房地产投资项目的可行性分析和决策程序；找出房地产投资决策中的最优决策方案,以获得最大的投资效益。 本文以实用性为出发点,结合实际操作过程,提出了二阶段多项目多准则投资决策的框架,解决了投资地段、类型及规模的决策问题。 全文共有五章。第一章对房地产投资决策进行了综述。第二章分析了影响投资决策的环境因素、经济效益因素,涉及到八大种因素三十多种小因子,然后建立了相应的环境评价体系和经济效益评价体系,两个体系中涵盖了投资决策中涉及的经济环境、社会政治环境、自然环境、基础设施环境、静态效益指标、动态效益指标等关键因素,28个小因子。第三章建立了两个投资决策模型。第一步先用综合评价法对投资地段进行决策,即由层次分析法确定各环境要素的权重系数,有统计分析方法确定各环境要素的得分,再据加权平均计算投资环境的综合得分,从而得到最佳投资地段；第二步再用熵权系数优化模型对建筑类型及规模进行进一步优化,即以经济效益因素为评价指标,确定不同建筑类型的熵权系数,然后以投资总效益最大化为目标函数,建立规划模型,进而解得最佳规划面积。第四章以临沂电业局建造职工宿舍为例,从地段到建筑类型及规模的确定进行了分析决策,进一步说明了该方法的实用性与可行性。第五章把问题视为多目标决策问题,建立了模糊迭代数学模型、多目标规划模型、

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中文摘要

ABSTRACT

第一章 引言

1.1 选题背景

1.2 选题的意义

1.3 国内外研究现状

1.4 本文主要研究思路

1.5 房地产相关知识

第二章 房地产投资评价指标体系

2.1 房地产投资环境评价指标体系

2.2 房地产投资效益评价指标体系

第三章 房地产投资决策单目标模型

3.1 房地产投资环境的综合评价法

3.2 房地产投资经济效益的熵权系数优化模型

第四章 实例分析

第五章 房地产投资决策多目标模型

5.1 多目标模糊优选决策模型

5.2 多目标规划模型及一般解法

5.3 目标规划模型及解法

参考文献

致谢

攻读学位期间发表的学术论文与著作