宏观调控对房地产企业资本结构和经营绩效的影响：假设与验证

摘要

本文在梳理中国宏观调控的历史的基础上，将中国的房地产宏观调控政策划分为税收调控政策、金融调控政策和行政限制政策等类别，并对于这些政策的影响进行了深入的剖析，且在此基础上提出相关的理论假说。本文通过使用2000-2013年102家房地产上市企业（旧证监会分类）的数据验证了本文提出的四大理论假说，并得到了以下的一些结论:
　　第一，房地产税收政策抑制了房地产投机，进而降低了房地产企业贸易应付款的占比;房地产宏观调控的信贷政策的加强则降低了房地产企业长期借款的占比，而提高了短期借款和有息负债的占比，这表明信贷政策的收紧，会迫使房地产企业用短期借款来代替长期借款，用有息负债来代替贸易占款。2010年后实施的限购和限贷政策则增加了房地产企业面临的不确定性而显著抑制了房地产短期借款和有息负债的增加。这一估计结果表明，房地产宏观调控的信贷政策不仅无助于降低房地产企业所面临的财务风险，反而会促使房地产企业更多的依赖于短期借款和有息负债。相对而言，针对于房地产需求端的限购限贷政策和税收政策却有效的降低房地产企业的有息负债和短期负债占比，客观上降低了房地产部门面临的财务风险，据此本文认为，房地产宏观调控应该更多的从需求端出发，而不是从供给端出发，才能更有效的达到其政策目的。
　　第二，限购和限贷政策对于民营企业的冲击更大，使其短期借款和有息负债下降的更多。国有房地产企业对于宏观调控政策并不敏感，这使得中国的房地产宏观调控政策的效果大打折扣，因此在进行房地产宏观调控的同时，应该重点针对国有企业进行调控，这样才能收到较好的调控效果。
　　第三，本文的研究表明，房地产企业的短期借款和有息负债率的提高会显著提高房地产企业的经营绩效。短期借款和有息负债的提高会降低房地产企业所能控制的自由现金流，进而促使房地产企业增强经营效率，提高其经营绩效。这一实证结果符合了詹森(1986)提出的自由现金流假说。
　　第四，房地产企业的产权性质对于其经营绩效有着显著的影响，国有股股权占比越高，房地产企业的经营绩效就越好，而第一大股东股权占比的影响则并不显著。导致这一现象的成因在于针对民营企业的信贷成本歧视依然在房地产部门存在，这使得国有房地产企业能够享有更低的信贷成本，故而提高了其经营绩效。

目录

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摘要

第一章 引言

第二章 研究背景

2．1 中国房地产市场的发展概述

2．2 中国房地产市场发展特征

2．2．1 市场波动大

2．2．2 市场化程度不断提高

2．3 房地产企业的整体现状

2．3．1 高度竞争的市场结构

2．3．2 债务风险高

2．3．3 融资成本上存在所有制歧视

2．4 房地产企业的绩效

2．5 房地产企业的资本结构

第三章 基础理论与文献综述

3．1 企业资本结构问题综述

3．2 宏观调控与房地产企业资本结构

3．3 企业资本结构和绩效

第四章 宏观调控、房地产企业资本结构和经营绩效研究假说

4．1 中国房地产宏观调控历史阶段

4．1．1 扩张性政策阶段(1998-2002)

4．1．2 紧缩性政策阶段(2003-2008)

4．1．3 宽松性调控政策(2008年9月-2009年6月)

4．1．4 重回紧缩性政策阶段(2009．06至今)

4．2 中国房地产宏观调控的政策的影响

4．2．1 税收调控政策

4．2．2 金融调控

4．2．3 行政限制政策

4．2．4 土地调控政策

4．3 宏观调控、所有制与资本结构

4．4 房地产企业的资本结构与经营绩效

4．5 房地产企业的所有制结构与经营绩效

第五章 宏观调控、房地产企业资本结构和经营绩效实证检验

5．1 对于假说1的检验

5．1．1 变量选取

5．1．2 样本和数据来源

5．1．3 估计结果

5．1．4 稳健性检验

5．2 对于假说2的实证检验

5．3 对于假说3和假说4的实证检验

第六章 结论和政策建议

参考文献

致谢