“营改增”背景下房地产企业税务筹划方案研究——以烟台ZH地产公司为例

摘要

2012年“营改增”工作首先在上海展开，对交通运输业和部分现代服务业进行试点，至2016年5月1日，“营改增”试点工作已在全国所有行业领域全面推开，房地产业作为我国经济的支柱产业，宏观上影响我国经济结构和国民收入，微观上影响百姓的生活水平和幸福指数。“营改增”政策出台后，房地产企业迎来由缴纳营业税变为缴纳增值税的巨大改变。因此，利用税务筹划的相关理论，房地产企业能够提前发现自己经营行为中的不当之处，早筹划，早解决，早预防，降低“营改增”带来的负面影响，从而降低税负，提高盈利能力，尽可能的使企业利润最大化，规避企业的涉税风险，意义重大。论文正是在这一背景下，探讨房地产企业的业务特点，明确了“营改增”后企业可能面临的问题，针对这些问题，提出了税务筹划的建议，希望能给房地产企业提供一些借鉴，以便企业能够提前制定相应对策，尽早适应政策变化。
　　论文以“营改增”和税务筹划的相关理论基础为切入点，对现有的“营改增”和税收筹划研究进行梳理、探讨。在此基础之上，归纳总结了房地产企业的业务特点，对“营改增”后房地产企业的纳税政策进行了解读，运用比较分析法对房地产企业“营改增”前后的纳税变化进行了对比，综合全面的分析了房地产企业的涉税情况。通过分析“营改增”对企业税负、经营成果、现金流和财务管理水平等重要因素的影响，指出“营改增”会增加企业税负，提升运营能力，扩大现金流，并增加企业财务管理的复杂程度。采用案例分析法，选取烟台ZH地产公司的财务数据进行税务筹划方案设计。从税种角度入手，具体分析了“营改增”后营业税、增值税、土地增值税和企业所得税的变化，探讨新形势下ZH地产进行税务筹划的必要性和可行性，提出方案设计的指导思想是以实现企业价值最大化为目标，同时实现税负最小化，税后利润最大化，资金时间最大化和纳税风险最小化。方案设计从ZH地产前期准备阶段、项目建设阶段、项目销售与售后阶段几个关键环节入手，重点比较分析筹划前后增值税、土地增值税、企业所得税等占比较大的税种的税负变化，为企业税务筹划提供有针对性的指导方案。在对企业经营业务和财务数据进行详细分析的基础上，对房地产企业“营改增”之后的税务风险点进行分析并提出掌握政策变化，健全会计核算，加强沟通协调，教育培训，建立风险监控体系等相应的保障措施，以期能降低企业的税务风险。最后归纳说明了论文的研究成果，指出论文分析的局限性，明确将要完善和改进的方向，以供今后研究借鉴。

目录

声明

摘要

1．1．1 研究背景

1．1．2 研究意义

1．2 文献综述

1．2．1 “营改增”的研究综述

1．2．2 房地产企业税务筹划的研究综述

1．3 研究思路和方法

1．3．1 研究思路

1．3．2 研究方法

1．4 主要内容

1．5 创新点

第2章 相关理论分析

2．1．1 营业税和增值税的定义

2．1．2 增值税的类型

2．1．3 国内外增值税制度比较

2．1．4 “营改增”的意义

2．1．5 “营改增”的理论基础

2．2 税务筹划的相关理论分析

2．2．1 税务筹划的概念

2．2．2 税务筹划的意义

2．2．3 税务筹划的理论基础

第3章 “营改增”对房地产企业的纳税影响

3．1 房地产企业的业务特点

3．1．1 房地产企业的定义

3．1．2 房地产企业的经营流程

3．1．3 房地产企业的成本构成

3．2 房地产企业的涉税情况分析

3．2．2 “营改增”后房地产企业的纳税政策解读

3．2．3 “营改增”后房地产企业纳税情况的变化

3．3 “营改增”对房地产企业几个重要因素的影响

3．3．2 “营改增”对企业经营成果的影响

3．3．3 “营改增”对企业现金流的影响

3．3．4 “营改增”对企业财务管理水平的影响

第4章 “营改增”后房地产企业的税务筹划思路及方法

4．1 基本思路

4．2 针对“营改增”的税务筹划的方法

4．2．1 前期准备阶段

4．2．2 项目建设阶段

4．2．3 项目的销售与售后阶段

第5章 烟台ZH地产公司税务筹划方案设计

5．1 ZH地产概述

5．2 ZH地产涉税情况分析

5．2．1 营业税、增值税变化

5．2．2 土地增值税变化

5．2．3 企业所得税变化

5．3 税务筹划方案设计

5．3．1 前期准备阶段

5．3．2 项目建设阶段

5．3．3 项目的销售与售后阶段

5．4 方案实施效果分析

第6章 结合ZH地产的房地产企业税务风险管理

6．1 房地产企业税务风险点分析

6．2 房地产企业税务筹划实施方案的保障措施

6．2．1 掌握政策变化，争取政策支持

6．2．2 规范会计核算，健全财务管理

6．2．3 加强沟通协调，维护好与税务部门的关系

6．2．4 加强教育培训，提升财务人员能力

6．2．5 建立风险监控体系，增强风险意识

第7章 结论

参考文献

致谢