宅基地使用权自愿退出机制问题研究

摘要

宅基地退出制度是农村土地改革制度的一项创新，现行法律限制宅基地的有偿流转，这也恰恰为宅基地有偿退出提供了机会。宅基地使用权自愿退出制度研究的对象是使用权人如何自愿退出正在或即将闲置、废弃的宅基地及其房屋附属设施。宅基地退出是民事法律行为，“退出”既带来合同行为的终止，也带来物权行为的消灭。从法律关系角度来看，以宅基地取得、退出程序为切入点，可以更清晰的分析宅基地退出法律关系的组成。宅基地使用权债权关系的终止的同时也导致物权关系的改变，两者存在因果关系。
　　宅基地退出可以提高农村土地利用效率，具有彻底性，能更好地保障农民土地利益。目前全国已有33个地区进行了试点改革，不同地区之间既有各自的地方特色，又有相通之处，具有现实可操作性。但是，与此同时也发现在宅基地退出过程中农民主体对退出的土地在利益分配上存在不公平问题，退出的农民缺乏相应的社会保障机制。农村集体经济组织在主体上、管理上和经济上也有一些困境。国家在立法层面对宅基地的产权规定并不明晰，导致宅基地退出程序不具有统一性。在此基础上，要建立退出宅基地农民合理的利益分配机制，加强农村集体经济组织的建设，并完善其他法律配套机制的建设。

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