房地产开发项目引入全过程造价管理研究

摘要

近十多年以来，伴随我国经济的高速发展，我国房地产业每年也以约22％的投资增长速度在飞速发展，以2006年为例，全年房地产行业投资额为19382亿元。在我们这样一个人多地少、资金匮乏的发展中大国，研究如何合理利用好这些有限的开发资金，对于房地产这样的资金密集型行业有着重要的意义。另外，近些年来，国家针对房地产行业从金融、土地供应、产品结构等方面出台了一系列的宏观调控措施，这些措施的出台使本来就竞争激烈的房地产行业面临着更为严峻的形势。许多房地产企业都面临着拿地困难、资金链紧张等问题。严峻的形势，要求房地产企业必须认真的管理好自己的每一笔投资。 全过程造价管理的方法提供给了我们一个有效的手段。全过程造价管理的方法要求开发商通过聘请专业的造价咨询事务所，从项目的筹划阶段即介入项目，依次参与规划设计阶段、招标采购阶段、施工阶段等的全过程的造价管理工作。通过借助造价咨询事务所专业服务的力量，来为开发商严格控制好投资。虽然国内引入全过程造价管理的概念已经有些年了，然而，现实中却很少有房地产开发企业在实际项目中引入全过程造价管理。以大连地区为例，在大连地区每年近600万平方米的房地产开发项目中，据笔者调查，真正引入全过程造价管理的凤毛麟角。为何全过程造价管理这个替开发商“省钱”的工具在实际开发项目中并没有发挥它的实际功效呢? 针对上述问题，笔者在本文的写作过程中，从房地产开发商和造价咨询事务所两者的角度，详细介绍了在房地产开发的各个阶段，两者如何从自身的角度出发做好造价管理工作；研究了在全过程造价管理中，两者如何在业务上做好衔接的问题。针对以上论述的内容，分成了以下3个部分来阐述： 首先分析了房地产开发项目的流程以及在各个阶段造价管理的工作内容； 从全过程造价管理的角度，论述了全过程造价管理对房地产开发商和造价咨询事务所的要求，本章揭示了制约房地产开发项目不能全面推广全过程造价管理的原因所在； 以房地产开发过程为线索，重点论述了如何在房地产开发项目各个阶段引入全过程的造价管理，这是本论文的重点。并引用了作者参加过的一个项目作为案例，证明了引入造价咨询单位参与全过程造价管理是必要的和成功的。 本文的创新主要体现在以下3个方面： 分析了全过程造价管理各个阶段房地产开发商和造价咨询事务所造价管理工作； 从全过程造价管理的角度论述了对房地产开发商和造价咨询事务所的要求； 详细介绍了如何引入造价咨询事务所参与房地产开发项目全过程造价管理，并阐述了房地产开发商和造价咨询事务所在业务上衔接的问题，这具有十分重要的实际意义。 本文的结论主要包括以下2个方面： 通过理论分析和案例论述证明了房地产开发项目引入由开发商主导，造价咨询事务所参与的全过程造价管理对于房地产开发商节约投资以及增强竞争力具有重大的意义； 论述了全过程造价管理要求房地产开发商和造价咨询事务所各自从自身的角度加强业务方面的学习，建立完善的造价工作体系并应努力提高各自业务水平，以实现较好的工作衔接。

目录

文摘

英文文摘

声明

1绪论

1.1研究背景

1.1.1房地产开发项目全过程造价管理

1.1.2房地产开发项目造价管理的主体及内容

1.2论文研究的主要内容及其意义

1.2.1论文研究的主要内容

1.2.2论文研究的意义

1.3论文研究的关键线路和框架

1.3.1论文研究的关键线路

1.3.2论文框架结构图

2工程造价的构成及房地产开发项目各个阶段造价工作内容

2.1工程造价的构成

2.1.1开发直接费

2.1.2开发间接费

2.1.3 工程造价结果汇总

2.2房地产开发项目各个阶段造价管理工作内容

2.2.1房地产开发商在全过程造价管理工作中的内容

2.2.2造价咨询单位在全过程造价管理工作中的内容

3全过程造价管理对房地产开发商和造价咨询单位的要求

3.1全过程造价管理对于房地产开发商的要求

3.1.1当前房地产公司造价管理中存在问题

3.1.2全过程造价管理对于开发商的要求

3.2全过程造价管理对造价咨询事务所的要求

3.2.1我国造价咨询事务所参与房地产开发项目造价管理现状

3.2.2全过程造价管理对造价咨询机构要求

3.2.3造价工程师执业水平的提高

4房地产开发项目全过程造价咨询管理内容

4.1投资决策阶段造价咨询管理

4.1.1策划

4.1.2经济评价

4.2规划设计阶段造价咨询管理

4.2.1规划设计阶段常用造价控制方法

4.2.2规划设计阶段造价咨询单位和开发商业务衔接

4.3招标采购阶段造价咨询管理

4.3.1招标采购阶段工程造价管理工作内容、工作重点及工作流程

4.3.2招标采购阶段主要的造价控制方法

4.3.3招标采购阶段造价咨询单位和开发商业务的衔接

4.4施工阶段造价咨询管理

4.4.1施工阶段造价管理内容

4.4.2施工阶段造价管理的常用方法

4.4.3施工阶段造价咨询单位和开发商业务的衔接

5案例分析

5.1 工程基本情况

5.2决策阶段

5.2.1整体动态分析

5.2.2资金使用分析

5.3设计阶段

5.4招标阶段

5.5施工、竣工阶段

5.5.1施工阶段

5.5.2竣工阶段

5.6对比分析

结论

参考文献

致 谢