商品房买卖合同示范文本问题研究

摘要

《商品房买卖合同示范文本》(以下简称《示范文本》)是建设部和工商行政管理局依据《中华人民共和国合同法》，针对自打破单位分房格局变房地产市场化以来商品房交易中存在的诸多问题，修订1995年印发的《商品房购销合同示范文本》而成。它是一部政府相关部门指导商品房交易的规范性文本，一定程度上为购房者提供了相对完善的合同范本。《示范文本》虽不具备直接的法律效力，却也大大改善了购房者在商品房交易中的劣势地位。 同时，《示范文本》自2000年颁布以来没有进行过丝毫的修订。近十年来房地产市场不断发展，商品房买卖纠纷频现，再照本宣科使用该文本将置购房者于更加不公平的市场地位当中。因此《示范文本》应及时吸取各地房地产市场的新动向，借鉴各地推出的各种地方性示范文本，及时作出修订。 《示范文本》有同我国法律相违背的规定。《示范文本》虽然不属于广义上的法律范畴，但是一旦被买卖双方采纳即确定为合同内容，就对买卖双方产生了法律的拘束力。该文本第17条有关商品房所在楼宇的屋面使用权及外墙面使用权的规定同我国物权法相违背。该文本第10条有关买受人默示的承诺规定违背了我国合同法关于要约和承诺的规定及民法的基本精神。 《示范文本》在很多方面虽有所规定，但是过于笼统和宽泛，使得买卖双方的权利义务界定不明确，反而加剧了商品房交易的纠纷和诉讼。比如《示范文本》中的项目建设依据、商品房基本情况、计价方式、面积差异处理、产权登记及付款方式等条款，表面上是为了便利合同当事人，为其提供一个指导性文本，实质上却是站在开发商的立场，使购房者处于十分被动的交易地位。这严重违背了《示范文本》制定的初衷。 有关商品房买卖的很多重要条款在《示范文本》中却没有提及或仅一笔带过。比如：相关承诺条款、商品房质量、前期物业服务、住宅节能标准等条款规定。这些原本重要的规定牵涉到购房者的重大利益实现，同时也是合同双方权利义务对等的体现，因此亟需补充相关的空白规定。

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引言

一、商品房买卖合同示范文本与法律的抵触及完善

(一)与物权法的抵触及完善

(二)与合同法的抵触及完善

二、商品房买卖合同示范文本的条款缺陷及完善

(一)项目建设依据条款的缺陷及完善

(二)商品房基本情况条款的缺陷及完善

(三)计价方式条款的缺陷及完善

(四)面积差异处理条款的缺陷及完善

(五)产权登记条款的缺陷及完善

(六)付款方式条款的缺陷及完善

三、商品房买卖合同示范文本的条款不足及补充

(一)相关承诺条款的不足及补充

(二)商品房质量条款的不足及补充

(三)前期物业服务条款的不足及补充

(四)住宅节能标准条款的不足及补充

结论

参考文献

致谢

研究生履历