江苏房地产市场有效供求总量非均衡研究

摘要

近些年来，房地产业的发展状况已成为国家、企业和个人关注的焦点，其发展状况已不仅关系到经济问题，更是折射出了一定的社会问题和政治问题。房地产市场同其他领域市场一样，始终伴随着供给与需求两大主体，同时也表现出均衡和非均衡两种状态。其中，社会总供给与总需求的一般均衡状态是经济运行的理想状态，而非均衡才是经济活动真实和稳定的状态。人们正是通过分析和研究市场非均衡运行的原因和规律，力图降低非均衡度，以达到使资源充分利用和供求平衡的理想市场均衡状态。
　　 本文在阅读大量文献资料和分析相关数据的基础上，发现房地产市场供给或需求可能缺乏价格弹性，仅通过价格调整并不能有效的调节市场供求量、缓解供求矛盾。所以，需要辅以数量调整这一手段。经济学一般均衡分析理论在对房地产市场的应用中缺乏一定现实性、针对性和有效性，而非均衡理论能弥补这些不足。同时考虑到房地产市场具有明显的区域性等特征，本文拟采用非均衡理论分析方法，针对江苏省房地产市场有效供求总量进行非均衡情况研究。
　　 本文主要内容包括以下几点：
　　 1.非均衡理论的介绍。在对经济学中一般均衡理论的介绍的基础上，着重介绍了非均衡理论，包括其基本含义、基本特征、基本假设及相关经济分析。分析发现，非均衡理论能在其基本假设的条件下更真实、客观、科学地分析房地产市场的非均衡现状，能够更接近现实地为资源合理配置提供严谨的分析框架。前人以非均衡理论为指导，利用计量经济方法进行非均衡理论与实践研究，建立了非均衡计量经济学分析方法及模型。这是是非均衡经济理论的实践事实和统计学的实证分析的互补与融合，为实际的经济管理工作提供了可行的操作方法。本文在研究相关模型后，选定了应用较为广泛和可行的市场双曲线聚合方程作为研究江苏房地产市场非均衡的分析模型。
　　 2.江苏省房地产市场非均衡现状分析。本文通过阅读大量文献和分析相关数据发现，江苏房地产市场存在以下几点非均衡现状：首先，以住宅市场为例，住宅市场供需总量非均衡，主要包括：江苏住宅市场潜在需求较大；江苏住房市场有效需求不足；相对有效需求不足，江苏住宅市场供给过剩等。其次，房地产市场结构非均衡，主要包括：产品结构不合理；房地产二手房市场发展迟缓；区域发展不平衡等。通过对江苏房地产市场非均衡现状的分析，使本文能抓住主要矛盾进行分析，使行文更具目的性和可研性。
　　 3.江苏房地产市场供求总量非均衡计量经济模型的建立及实证分析。这部分是本文的核心部分。这部分首先在对江苏房地产市场非均衡现状分析的基础上，分析主要影响因素，介绍相关计量经济理论及分析方法，并结合1990-2009年江苏房地产市场相关数据，建立了江苏房地产有效供求总量非均衡计量模型，通过均衡和非均衡参数估计得到非均衡估计模型。通过参数估计结果分析，得出江苏房地产受商品房平均销售价格、居民可支配收入、城市化程度、房地产投资额、金融机构贷款利率等因素明显影响的结论。同时，房地产市场需求价格富有弹性，弹性系数值大于1，说明江苏房地产市场存在一定投资、投机行为。通过供给对数模型系数可以得出，对于供给的调整应该更多的通过数量的引导，而不是仅仅依靠价格策略。
　　 4.根据供求总量非均衡计量经济模型，计算得到江苏1990-2009年房地产市场的有效供给量和有效需求量，并得出各年的非均衡度。通过分析发现，非均衡度变动情况能有效、真实的反应近些年江苏房地产供求变化情况，并发现国际经济发展局势和国家相关政策的实施对江苏房地产的发展影响很明显。因此，政府可以以江苏房地产市场的非均衡度值指标为参考依据，采取相应的财政政策、金融政策、法律政策和行政政策来促进江苏省房地产健康、稳定、可持续的发展。