土地发展权在土地用途分区管制中的应用研究——以苏州市相城区为例

摘要

当前我国正处于城市化快速推进时期,城市土地开发与土地资源保护的矛盾突出:中央政府从保护生态环境,保障粮食安全的角度出发,要求严格保护基本农田,控制建设用地的规模与数量；而地方政府从发展地方经济的角度出发,对建设用地需求不断增加。在新一轮土地利用总体规划修编中,中央政府对土地用途分区指标的计划配置,不能满足地方经济发展需求。
　　 本文以土地发展权和土地用途分区管制理论为基石,探索土地发展权在土地用途分区管制中的配置和流转框架。主要内容包括:
　　 第一、科学界定土地发展权内涵,概括土地发展权转移在国外应用进展及我国目前进行的相关研究；
　　 第二、总结我国土地用途分区管制制度的基本内容,分析其社会目标、主要内容、相关指标、与土地发展权转移的异同等,同时对外部性理论和政府管制理论进行详细阐述,为土地发展权理论的引入和应用奠定理论基础；
　　 第三、联系特定的土地利用总体规划修编背景,以苏州市相城区为例,深入分析在土地用途分区管制中,基本农田保护区指标和新增建设用地指标的计划配置带来的各种困境、矛盾、问题以及以土地发展权为框架下的应对措施；
　　 第四、将英国、美国、法国和我国台湾地区土地发展权制度做详细介绍,从设置土地发展权的优势、土地发展权的归属、土地发展权价格计算、流转程序以及限制性因素五个方面展开分析,比较其与中国的异同以及值得借鉴的地方,指出土地发展权制度在我国借鉴具有可行性；
　　 第五、借鉴其他国家以及苏州市相城区土地发展权应用和流转的经验,在土地用途分区管制实施过程中,以规划指标为计划手段对土地分区进行计划配置的同时,引入土地发展权,建立土地发展权流转市场,以市场手段对土地分区进行市场配置,将计划手段与市场手段相结合,为解决土地分区管制的矛盾和困境寻找突破口。并对土地发展权在土地用途分区管制中的配置、流转框架做详细研究。