房地产市场调控政策分析——以扬州市为例

摘要

随着社会经济的发展和城市化进程的不断推进，我国房地产业得到了蓬勃发展，逐渐成为国民经济的重要支柱产业，对国家经济运行、社会生活有着巨大影响。同时，房地产业也出现了过热的发展势头，房价不断飙升，脱离了我国居民承受能力和经济发展的正常水平，催生了一系列问题，使房地产经济有了泡沫化危险。中央政府以“稳定房价”、“房住不炒”为目标，出台了一系列土地、金融、税收等方面政策稳定房价，扬州市地方政府在贯彻中央关于房地产调控政策的同时，也结合地区实际情况采取了因地制宜的房地产调控政策。政策调控效果如何、是否达到了预期目标、以及下一步的方向和举措如何，均值得探讨。
　　本文首先对中央及扬州市地方政府历年房地产调控政策进行了阶段性回顾和总结，并依据政府与市场关系理论、政府行为理论，选取GDP、城镇居民人均可支配收入、商品房备案均价、商品房销售面积等八个指标，对扬州市房地产调控政策进行分析，认为房地产调控成效仍有较大提升空间。在此基础上，以扬州市为样本，从政策制定、政策主体、政策工具三个方面分析我国房地产调控效果不佳的原因，探寻房地产调控政策存在的问题。论文还就以上三方面提出相关建议，即:提高房地产调控政策制定的科学性，强化长久和公平;健全房地产宏观调控主体责任，营造良好市场环境;加强住房供应体系建设，保障公民居住权平等;完善政策工具，维护房地产市场平稳、健康发展。

目录

声明

摘要

导言

(一)选题的背景

(二)选题的意义

二、国内外研究现状述评

(一)国外房地产研究现状

(二)国内房地产理论研究现状

(三)国内外研究现状述评

三、研究内容

四、研究思路和研究方法

(一)研究思路

(二)研究方法

五、本文的创新之处

第一章 相关概念和理论基础

一、房地产政策相关概念

(一)房地产

(二)房地产价格

(三)公共政策

(四)政策分析

二、房地产市场影响因素分析

(一)房地产市场的概念

(二)房地产市场影响因素分析

三、房地产调控概述

(一)房地产市场调控概念

(二)房地产市场调控政策工具

四、房地产市场调控政策分析概述

(一)房地产市场调控政策分析的内涵

(二)房地产市场调控政策分析的依据

(三)房地产市场调控政策分析的指标选取

五、研究的理论基础

(一)市场与政府关系的理论

(二)政府行为理论

第二章 我国城镇住房制度及房地产市场调控政策演变

一、我国城镇住房制度改革历程

(二)1992-2002年：全面推进阶段

(三)2003年以来：全面深化改革阶段

二、我国房地产调控政策回顾

(一)2003年至2007年：控制房地产价格

(二)2008年至2009年：刺激住房消费

(三)2010年至2013年：遏制房价上涨

(四)2014年至2015年：稳增长和去库存并存

(五)2016年至今：一城一策，促进健康发展

第三章 扬州市房地产调控及政策分析

一、扬州市房地产调控政策梳理

(一)“扬二十一条”(鼓励住房消费)

(二)“扬十五条”(稳定房价)

二、扬州市房地产市场调控政策分析

(一)宏观调控并没有实现商品房价格的相对稳定

(二)宏观调控未能实现房地产市场上的供求关系平衡

(三)保障房建设滞后影响社会公平

第四章 我国房地产市场调控效果不佳原因分析——以扬州市为例

一、房地产市场调控政策工具效果分析

(一)货币政策直接影响购买力

(二)土地政策对不同城市效果不同

(三)财税政策直接影响市场供应

(四)“限购”等行政措施短期影响直接

二、扬州市房地产市场调控效果不佳原因分析

(一)房地产政策制定缺乏科学的规划

(二)政策主体中存在政策“博弈’’

(三)房地产调控政策工具不够完善

第五章 发达国家房地产政策的经验及启示

一、发达国家的房地产政策

(一)美国的房地产政策

(二)日本的房地产政策

二、发达国家房地产政策给我们的启示

(一)政策目标明确

(二)政府与市场两条腿走路

(四)大力发展房地产金融

第六章提升我国房地产调控政策有效性的建议

一、认识上，转变调控思路

(一)短期加强市场监管，消除“恐慌性”购房预期

(二)长期按照产业规律，构建“梯形”消费结构

二、实践上，增强调控效果

(一)对房地产调控政策的制定进行科学规划

(二)实现政策主体的“合作博弈”

(三)完善房地产政策调控工具

结束语

附录

参考文献

致谢