经济发达地区土地市场发展的经济驱动因素研究——以江苏常州为例

摘要

本文围绕土地市场发展的经济驱动因素这一主题，首先界定土地市场的基本内涵与特征，其次深入探讨影响土地市场的经济、制度、政策等因素，最后选取常州市土地市场作为实证研究，选取了土地成交总额、地方生产总值、全社会固定资产投资额、城市化水平、建成区面积、非农产业比重、人均可支配收入，财政收入，房价水平等几个因素，采用SPSS统计软件进行因子分析．得出的主要结论如下：
　　 (1)土地市场发展的影响因素分析．土地市场发展的驱动因子大体可以分为自然因子，经济因子和社会因子三大类．自然因子主要在于一地的自然条件，如地形、气候等条件，这些条件会影响土地的自然供给进而限制其经济供给．经济因子则包括宏观经济发展水平、产业结构、社会的投资水平等方面．社会因子包括人口总量、城市化水平、人们的收入水平和城市财政等，土地市场发展的驱动因子具有一定的普遍性，但在同样的因子驱动下，不同地区土地市场的发展特征可能存在很大的差异，因此，驱动机制的分析需要将驱动因子和制度环境加以结合，探讨其可能的耦合过程．
　　 (2)土地市场是依靠以价格形成机制为核心的市场机制的作用来运行的，土地价格的形成是由土地的供给与需求来决定的，土地的供求机制和价格决定机制是土地市场经济驱动机制的核心，土地市场发展的经济驱动机制包括微观市场机制和宏观调控机制．
　　 (3)对常州市土地市场发展的经济驱动因子进行定量分析，可以发现，常州市土地市场的发展主要受宏观经济发展水平和居民商品房消费这两方面因子的驱动．随着宏观经济发展水平的提高，常州市的经济总量不断增加，经济地理区位和城市知名度也不断提升，区域内经济的流动性也明显增加，这是导致建设用地需求不断增加和土地一级市场发展的主要驱动因子．同时，城市居民收入水平不断提高，住房的消费性需求和投资性需求都在增长，对商品需求的增长又带动了经营性商品房需求的增长，这是土地市场发展的第二类驱动机制所在．