城市轨道交通对周围商品住宅价格影响的实证研究——以南京地铁一号线为例

摘要

轨道交通具有安全高效、快捷舒适的特点，有利于国家能源的保护和国家可持续发展的建设。同时轨道交通也给周围房地产带来了增值效益，如何将轨道交通的这种外部效益转化为内部效益成为众多学者们研究的课题。这些研究包括地铁周围房地产价格的变化规律及影响范围等方面，能够为如何将轨道交通带来的外部效益和转化为轨道交通企业自身的效益方面提供一些指导，同时也为政府决策提供一定的理论基础。
　　 本文在借鉴国外定量分析模型的基础上，以南京市地铁建设为例，收集了部分住宅楼盘的相关数据，使用Eviews数据分析工具，采用了特征价格模型和回归分析法，通过选取自变量和因变量，建立房地产价格变化幅度与楼盘距地铁站点距离的回归方程，研究地铁对周围住宅价格的影响范围及影响程度。
　　 研究中考虑了地铁在开通前、后以及地铁对不同空间分布对住宅价格所产生的影响，从纵向和横向上进行了分析，结果显示地铁南京地铁一号线的开通对地铁周围的房价的增长起了很大的促进作用，在时间效应上，沿线房地产价格的变动会随着地铁线路在不同的规划阶段而有不同的成交价位。在地铁开工前，人们往往产生对房地产预期心理的增值，一般而言，这个时期的房产价格升值幅度通常很大；在空间效应上，位于不同区位的车站，其周边房地产价格的空间特征也是不同，已发展成熟的城市中心区由于原有区位条件已相当优越，在用地强度或性质未改变时，修建地铁对房地产价格的影响不是很明显；而对于地铁两端的板块，由于基础设施的变化，则受地铁影响非常明显；对同一地区的楼盘，距离地铁站点越近，房价增幅越大，其中在距地铁站点500米以内更明显，与上海等城市相比，随着到地铁距离的递减则房价变化幅度不是那么明显，这也与南京公共交通较为便捷、交通压力相对较小有关。
　　 地铁是经济外部性很强的大型公共基础设施，受一号线和开发政策的影响，南京河西地区的楼价一路攀升，从地铁开通前的每平方3000元左右到目前的8000元左右，巨大的住宅价值提升的收益政府却没有获利，这也有失公平，政府可以根据楼盘增值和地铁距离收益递减的原则，根据地铁对周围楼盘的增幅规律和增幅比例来确定合适的收益分配比例，通过调节税收来调节政府和企业之间的收益。在未来的地铁建设中，南京地铁楼盘的价格还会持续走高，土地的收益也会增加，政府将地铁的开发与城市土地价值的提高更好的联系起来。

目录

文摘

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图目录

表目录

第一章 绪论

1.1 选题的背景

1.2 研究的目的及意义

1.2.1 促进城市孰道交通规划与城市土地翻用规划相协调

1.2.2 实现城市轨道交通周边房地产增值的合理分配

1.2.3 促进孰道交通与房地产的综合开发

1.3 国内轨道交通与房地产价格研究及方法评述

1.3.1 国外轨道交通与房地产价格关系研究

1.3.2 国内轨道交通与房地产徐格关系研究

1.3.3 研究展望

1.4 论文研究方法

1.41 比较分析方法

1.4.2 回归分析法

1.5 论文研究的内容和技术路线

1.5.1 研究内容

1.5.2 研究的技术路线

1.6 研究的创新与不足

第二章 轨道交通对住宅价格影响的基础理论研究

2.1 城市轨道交通及其特点

2.1.1 定义

2.1.2 特点

2.2 房地产价值及其影响因素

2.2.1 房地产价值理论

2.2.2 房地产价值影响因素

2.3 轨道交通对周围房产价格的影响

2.3.1 改善周边物业的可达性

2.3.2 提升区价值

2.3.3 提升房地产的品牌价值

2.4 理论依据

2.4.1 地租地价理论

2.4.2 土地增值理论

2.4.3 区位理论

第三章 实证研究

3.1 南京地铁建设概况与南京房地产市场分析

3.1.1 南京地铁规划

3.1.2 南京地铁工程进展概况

3.1.3 南京房地产市场分析

3.1.4 南京轨道交通对房产市场的影响

3.2 样本选择

3.2.1 研究体系说明

3.2.2 样本站点和样本楼盘选择

3.2.3 地铁对房产价格的时间效应分析

3.2.4 地铁对房产价格的空间效应分析

3.3 模型分析与选择

3.3.1 交通价格模型

3.3.2 特征价格模型

3.3.3 模型比较与选择

3.4 模型建立

3.4.1 数据的初步分析

3.4.2 统一价格内涵

3.4.3 变量定义及描述

3.4.4 模型建立

3.4.5 模型估计与检验

3.4.6 模型参数分析

第四章 结论与建议

4.1 结论

4.2 建议

参考文献

致谢