省会城市中心城区土地资源利用潜力评价实证研究——以南京市鼓楼区为例

摘要

土地是城市形成和发展的基础，是城市各项社会经济生活的必要载体。人们一切行为都必须建立在对土地的有效利用基础上。近年来，随着我国城市建设发展明显加快，城市规模呈现外延式急速扩张，市区人口持续不断增加，大量新兴产业和事业相继涌现，城市土地资源的有限性就成为制约城市发展的极其重要因素。而人流、物流、信息流、资金流、能量流和各项政治、经济、文化、社会活动高度集中的省会城市中心城区，土地供需矛盾尤为突出。严峻的形势迫使我国必须转变土地利用方式，走内涵挖潜、集约用地的道路，实现城市土地的可持续和科学利用。而对城市特别是省会城市中心城区土地进行利用潜力评价，建立一套适合我国国情的城市土地利用潜力的评价方法和指标体系，是制定我国城市土地资源合理利用各项政策措施的重要组成和基本前提。
　　 本项研究的意义在于通过对城市土地资源利用潜力评价指标体系、评价思路以及评价方法的分析，为城市规划管理、城市土地管理等部门制定城市土地利用规划、策略以及优化省会城市中心城区土地管理等提供科学依据。同时论文也可以为丰富当前土地资源利用潜力评价的研究，尤其是省会城市中心城区土地资源利用潜力的研究提供一定的借鉴。
　　 本论文以南京市鼓楼区建成区为评价范围，在城市土地资源利用潜力评价方面，以我国相关的法律、法规为依据，结合当地的城市总体规划、土地利用规划，利用比较分析、聚类分析、SWOT分析的方法，并结合GIS、RS等提供的地形图、遥感影像等数据，利用ARCGIS软件进行分析，总结了城市土地利用的现状和存在问题，建立评价土地资源利用潜力的指标体系，最终确定在当前技术经济条件下可供挖潜土地的数量、类型和分布，并提出挖掘土地利用潜力、进一步提高土地使用效率的途径和措施。具体而言，本文主要进行了以下六方面的研究:
　　 (1)对与土地利用相关的省会城市及其中心城区的特征进行了研究，包括省会城市地位和功能、中心城区概念和特点、世界主要城市中心城（区）土地利用的特色与差异、中心城区土地利用面临的困境。本文认为省会城市的功能主要为基础性和价值功能。这些功能的实现都要有一定的土地资源来支撑。目前省会城市中心区在土地利用方面存在着资源匮乏、承载力弱、发展空间不足，开发复杂艰难、成本过高，城市历史文化保护与发展的矛盾突出，中心城区建设和改造带来新的社会矛盾凸显等问题，实际上这些既是城市土地资源不足的客观反映，也是挖掘其潜力的动力所在和路径提示。
　　 (2)概述了城市土地资源利用潜力评价单元和方法，其中还涉及城市土地资源利用潜力评价的基本原则和基本思路。关于评价单元，目前有以宗地为单元、以网格为评价单元、以街区为评价单元、以宗地为基础的混合评价单元、以整个城市为评价单元等。本文则以街区（地块）和社区（区片）为单元进行评价。关于评价方法，目前通常使用的方法包括多因素加权综合评价法、模糊综合评价法、容积率对比法、主成份分析法、综合经济潜力法、人工神经网络法、产值换算法、聚类分析法、协调度模型评价法、理想值修正模型法等。本文综合使用了多因素加权综合评价法、容积率对比法、主成份分析法、综合经济潜力法、聚类分析法等。
　　 (3)研究确定了城市土地资源利用潜力评价指标体系，包括指标选择的逻辑、指标构成、指标使用、指标参考值。一般评价指标体系主要有:在土地利用类型划分基础上建立评价指标体系，从社会利用潜力、经济利用效率以及环境利用潜力方面选择评价指标，从增加土地供给的角度建立评价指标体系，从区域、土地用途和宗地层次建立评价指标体系，从投入和产出的角度建立评价指标体系，应用多因素综合评价建立评价指标体系等多种。本文对这六种指标体系进行了研究和吸收，结合鼓楼区实际，在街区（地块）层次和社区（区片）层次上选择了评价指标。地块层次评价指标体系包括土地利用结构、土地利用强度、城市绿化水平、土地用途合理性等方面。区片层次评价指标体系包括土地利用结构、土地利用强度、道路交通用地、城市绿化水平、土地产出强度和土地用途合理性等方面。评价指标参考值选取目前主要有:同规模城市平均值和最高值、规划要求、同类指标和国家标准或理论合理值。本文评价指标参考值则根据有关技术标准、规范和同类城市同类城区的类似情况来确定。
　　 (4)对鼓楼区的概况进行了分析研究，包括概况和土地资源利用现状评价;概括介绍了鼓楼区的总体规划、十二五规划和土地利用规划。土地资源利用潜力评价必须在该地区的发展规划指导下进行，并对规划的合理实施提出建议。所以这部分的研究是非常必要的。
　　 (5)进行实证研究。首先，运用遥感地图和数量分析软件分别以道路分割的斑块和区片为评价单元对鼓楼区的土地资源利用潜力进行评价，包括强度潜力评价、结构潜力评价和功能潜力评价。这两部分是本文的重点，评价了地面以上部分的平面和空间的土地资源利用潜力，并用计算机对每个地块和区片潜力进行了精确计算。其次，本文还试图创新，一并对鼓楼区地下空间资源利用潜力进行评价。这一部分相对独立，内容包括确定评价单元和方法，设计评价指标体系，进行等级评价并计算数量结果。
　　 (6)阐述了省会城市中心城区土地资源利用潜力评价结论及优化对策。结论包括:总结了研究区域土地资源利用的现状和潜力，测算了潜力数值的大小。论文对省会城市中心城区土地资源利用提出的建议包括:制定科学合理的总体规划和土地利用规划，提高土地使用效率和质量;推进存量土地功能转换，增加土地有效供给;推行土地资源市场化配置，发挥好经济杠杆在土地资源配置中的作用;加大土地执法监察力度，严格城市土地资源利用管理;规划开发地下空间资源，实现土地资源全立体利用。本研究的最后还提出了需进一步深化研究的问题，包括推进评价内容创新、推进评价技术创新、推进研究结果应用。

目录

声明

摘要

第一章 绪论

1．1 研究背景、目的和意义

1．1．1 背景

1．1．2 目的

1．1．3 意义

1．2 主要研究内容和论文结构

1．2．1 主要研究内容

1．2．2 论文结构

1．3 研究方法与技术路线

1．3．1 分析方法

1．3．2 研究区域

1．3．3 资料收集与研究手段

1．3．4 技术路线

1．4 可能的创新与存在的问题

1．4．1 可能的创新

1．4．2 不足之处

第二章 文献综述

2．1 国外土地资源利用潜力评价研究进展

2．2 国内土地资源利用潜力评价研究进展

第三章 研究的相关概念与理论基础

3．1 相关概念

3．1．1 城市

3．1．2 省会城市

3．1．3 城市中心城区

3．1．4 城市土地资源利用

3．1．5 城市及中心城区土地资源利用潜力

3．2 理论基础

3．2．1 土地集约利用理论

3．2．2 城市土地区位理论

3．2．3 城市地租理论

3．2．4 地价理论

3．2．5 可持续发展理论

第四章 城市土地资源利用潜力评价类型、单元和方法

4．1 土地资源利用潜力评价类型

4．1．1 一般土地资源利用潜力评价类型

4．1．2 研究区域土地资源利用潜力评价类型

4．2 城市土地资源利用潜力评价单元

4．2．1 一般城市土地资源利用潜力评价单元

4．2．2 研究区域土地资源利用潜力评价单元

4．3 城市土地资源利用潜力评价方法

4．3．1 城市土地资源利用潜力评价的基本原则

4．3．2 城市土地资源利用潜力评价基本思路

4．3．3 城市土地资源利用潜力评价方法

第五章 城市土地资源利用潜力评价指标体系

5．1 城市土地资源利用潜力评价指标选择逻辑

5．2 城市土地资源利用潜力评价指标构成

5．2．1 一般城市土地资源利用潜力评价指标

5．2．2 研究区域土地资源利用潜力评价指标

5．3 城市土地资源利用潜力评价指标使用

5．4 城市土地资源利用潜力评价指标参考值研究

5．4．1 一般城市土地资源利用潜力评价指标参考值研究

5．4．2 研究区域土地资源利用潜力评价指标参考值

第六章 研究区域概况分析

6．1 研究区域土地资源利用现状分析

6．1．1 居住用地

6．1．2 公共设施用地

6．1．3 绿地

6．1．4 工业用地

6．1．5 道路广场用地

6．1．6 市政设施用地

6．2 鼓楼区土地资源利用潜力限制因素

6．2．1 规划闲置

6．2．2 产权限制

6．2．3 鼓楼区土地资源利用潜力综合限制因素

6．3 鼓楼区发展的规划愿景目标

6．3．1 鼓楼区总体规划的空间布局

6．3．2 鼓楼区十二五规划的发展目标

6．4 基于总体规划和十二五规划下的鼓楼区土地利用规划

6．4．1 规划思路

6．4．2 土地利用

第七章 研究区域地上空间土地资源利用潜力评价(一)：以道路分割的斑块为评价单元

7．1 强度潜力评价

7．1．1 不考虑规划限制条件的强度潜力评价

7．1．2 考虑规划限制条件的强度潜力评价

7．2 结构潜力评价

7．2．1 绿地潜力评价

7．2．2 公共用地潜力评价

7．3 功能潜力评价

第八章 研究区域地上空间土地资源利用潜力评价之二：以区片为评价单元

8．1 强度潜力评价

8．1．1 不考虑规划限制条件的强度潜力评价

8．1．2 考虑规划限制条件的强度潜力评价

8．2 结构潜力评价

8．2．1 居住用地潜力评价

8．2．2 工业用地潜力评价

8．2．3 商服用地潜力评价

8．2．4 公共用地潜力评价

8．3 道路广场用地潜力评价

8．4 绿化用地潜力评价

第九章 研究区域地下空间土地资源利用潜力评价

9．1 研究区域地下空间资源利用现状及需要分析

9．1．1 利用现状

9．1．2 存在问题

9．1．3 需求分析

9．1．4 利用规划

9．2 研究区域地下空间资源利用潜力评价单元和方法

9．2．1 地下空间资源利用潜力定义及评价单元的选择

9．2．2 评价方法的选择

9．3 研究区域地下空间资源利用潜力评价指标体系

9．3．1 评价指标体系的构建

9．3．2 评价指标权重的确定

9．3．3 评价指标的等级量化

9．3．4 评价等级划分

9．4 研究区域地下空间资源利用潜力等级评价和计算结果

9．4．1 等级评价结果

9．4．2 计算结果

第十章 研究区域土地资源利用潜力评价结论与政策建议

10．1 主要结论

10．1．1 鼓楼区土地资源利用的现状评述

10．1．2 鼓楼区土地资源利用的潜力综述

10．1．3 鼓楼区土地资源利用的潜力大小计算

10．2 省会城市中心城区土地资源利用政策建议

10．3 需进一步研究的问题

10．3．1 推进评价内容创新

10．3．2 推进评价技术创新

10．3．3 推进研究结果应用

参考文献

致谢

攻读博士学位期间参与的科研项目与发表的论文