古建筑用地经济价值评估研究——以苏州市松枫堂为例

摘要

古建筑，是我国历史文化遗产的一部分，是人类社会物质和精神文明的结晶;古建筑也是一种特殊的不动产，由地上改良物和土地共同构成。由于历史悠久，加之自然因素和人为因素的影响，许多古建筑随着时间推移不断损坏甚至消失，庆幸的是，随着社会的进步、价值观的改变和传统文化传承的回归，民众对古建筑保护呼声越来越高，国家和地方也逐步对古建筑的保护和修复采取多种措施，并不断地探索社会资本引入的模式和路径。对古建筑用地经济价值进行准确评估，可以把土地的价值从房地综合体中剥离出来，为与古建筑相关的土地使用权办理出让手续和市场交易提供决策依据。
　　目前，国内关于这方面的研究不多，由于缺乏完整科学的技术体系，古建筑用地的评估价值就带有很强的主观性，其所具有的历史、精神、社会、环境等价值常常被低估，因此，本文具体采用了理论分析与实证研究相结合、定性分析与定量分析相结合、文献搜集与外业调查相结合等方法，总结整理国内外已有研究成果的基础上，结合区位论、稀缺资源理论和地租理论从以下方面进行研究:
　　(1)对古建筑和古建筑用地进行概述，对比分析古建筑、历史性纪念地、古建筑用地等相关概念;在此基础上，分析了古建筑用地的自然特征和经济特征;并依据古建筑的类型和土地利用分类的方法对古建筑用地进行分类。
　　(2)古建筑用地具有内在的历史价值、精神价值、环境价值和社会价值，其内在的价值使它携带的历史、文化和环境等信息通过人类主体的需求欲望转化为外在效用价值，投射到经济上就是经济价值。同时，内在价值之间，内在价值和经济价值之间相互联系、相互制约，构成古建筑用地价值的统一体，其中的单个价值因素发生变化，能够引起其它价值因素的相应变动。本文还以均衡价值（价格）论为视角从生产者的供给和消费者的需求来研究古建筑用地的价值。
　　(3)古建筑用地经济价值的变化趋势和规律通常由各种复杂影响因素引起。本文将古建筑用地特有的历史、社会文化等信息对古建筑用地经济价值的影响贯穿于内在的历史价值、精神价值、社会价值、环境价值四个层面中以及相关的政策因素和制度因素，这些都是影响古建筑用地经济价值的重要因素。
　　(4)经济价值评估是一种价值指示意见的过程，古建筑用地经济价值变化遵循着一定的原则和运动规律。文章先将古建筑用地假设成一般性的建设用地计算出普通地价，再采用模糊综合评估模型尝试性地计算历史价值、精神价值等因素产生的修正系数，以此为基础对古建筑用地经济价值的评估进行实证研究。
　　古建筑用地作为一种特殊的估价对象，其经济价值评估理论与技术方法在国内甚少，在国际上的研究也较少。本文尝试性地运用模糊综合评估法计算古建筑用地经济价值评估的修正系数，这种方法具有一定的优势但也有缺陷，意图通过这种尝试性的应用研究来得出所要的结论，希望对于今后建立相对完善的古建筑用地评估理论与方法体系有一定借鉴意义。

目录

声明

图表目录

摘要

第1章 绪论

1．1 研究背景与意义

1．1．1 研究背景

1．1．2 研究意义

1．2 研究目标

1．3 研究内容

1．3．1 古建筑用地及其相关概念

1．3．2 古建筑用地的价值分析

1．3．3 古建筑用地经济价值的影响因素分析

1．3．4 以模糊综合评估模型为视角评估古建筑用地的经济价值

1．4 相关概念的界定

1．4．1 古建筑用地的概念

1．4．2 古建筑用地的特征

1．4．3 古建筑用地的分类

1．5 研究方法与技术路线

1．5．1 研究方法

1．5．2 技术路线

1．6 可能的创新与不足

1．6．1 创新之处

1．6．2 不足之处

第2章 文献综述与相关理论基础

2．1 文献综述

2．1．1 国外相关研究动态

2．1．2 国内相关研究动态

2．1．3 研究评述

2．2 相关理论基础

2．2．1 区位理论

2．2．2 资源稀缺理论

2．2．3 地租理论

2．2．4 均衡价值理论

第3章 古建筑用地的经济价值分析

3．1 古建筑用地的价值维度

3．1．1 价值和价值论

3．1．2 古建筑用地的内在价值判定

3．1．3 古建筑用地的外在经济价值

3．2 均衡价值论视角下古建筑用地的经济价值分析

3．2．1 古建筑用地的供给

3．2．2 古建筑用地的需求

3．2．3 古建筑用地的市场均衡

第4章 古建筑用地经济价值评估研究

4．1 古建筑用地经济价值影响因素分析

4．1．1 历史价值的影响因素分析

4．1．2 精神价值的影响因素分析

4．1．3 社会价值的影响因素分析

4．1．4 环境价值的影响因素分析

4．1．5 其它影响因素分析

4．2 评估方法的选择

4．2．1 模糊综合评估概述

4．2．2 模糊综合评估模型的建立

第5章 古建筑用地经济价值评估实证研究

5．1 估价对象概况

5．2 基于模糊综合评估模型的古建筑用地经济价值的评估

5．2．1 计算普通建设用地地价

5．2．2 建立调整系数体系

5．3 对模糊综合评估模型的分析评价

5．3．1 运用前提及范围

5．3．2 模糊综合评估的优势

5．3．3 模糊综合评估模型的不足

第6章 结论与展望

6．1 主要结论

6．2 研究展望

致谢

参考文献