苏州新区农行“旭辉·美澜城”贷款项目投资评估研究

摘要

商业银行贷款项目的投资评估对实现贷款资金的有效利用、保证项目建设的顺利实施具有至关重要的作用。房地产市场是国民经济发展的重要组成部分，其建设过程中超过半数的资金来源于商业银行贷款，对房地产开发企业的授信也已成为商业银行企业授信的重要内容。因此，商业银行和房地产企业之间具有互相支持、追求双赢的密切关系。然而，国内房地产市场在经历了多年的高速发展期以后，出现了市场过热的现象，政府为控制其泡沫增长陆续颁布了一系列宏观调控政策。近年来，国内房地产市场表现出了价跌量减的趋势，政府为稳定其发展又实施了一系列微刺激政策。因此，国内房地产市场发展的未来走向，依然存在较高的不确定性。随着商业银行对房地产建设项目贷款准入门槛的提高，科学有效地评估房地产开发项目的盈利能力，对于商业银行规避信贷风险、提升资金使用效率具有较强的现实意义。 本文以苏州市吴中区“旭辉·美澜城”80000万贷款项目为研究对象，主要从项目机构、项目技术经济、项目投资收益与风险等方面，分析该项目贷款投资的可行性问题。首先，梳理了有关房地产项目贷款评估和银行投资评估等方面的国内外研究文献，并从项目融资、房地产项目融资和银行项目投资评估体系三个方面阐释了基本理论观点和内容，为本研究奠定理论基础。其次，从项目概况、区位配套和市场定位三个方面介绍了项目基本情况，通过对其公司股本结构、开发业绩和财务信用的评估，表明其股本结构规范、开发业绩优良、财务信用可靠。再次，分析了项目投资估算、资金筹措计划、项目收入、项目利润及利润率等关键指标，通过价格、成本、销售收入和总投资额等因素的变动，进行了相应敏感性分析和财务压力测试，表明项目具有较好的盈利水平和抗风险能力，通过区域市场分析表明项目具有较强的市场竞争力和较乐观的市场前景。最后，通过抵押方式和担保能力测试，表明项目产生资金担保风险的可能性较低，第二还款来源风险可控;通过银行项目投资收益分析，表明项目能够产生较高的经济增加值，且能够为银行带来可观的利息收入和融资业务量，并针对该项目可能产生的风险因素，给出了相应的风险防范措施，得出了该项目贷款投资可行的研究结论。

目录

声明

摘要

第1章 绪论

1．1 研究背景

1．2 研究目的意义

1．3 国内外研究现状

1．3．1 国外研究现状

1．3．2 国内研究现状

1．4 研究思路和内容

1．4．1 研究思路

1．4．2 研究内容

1．5 研究方法

第2章 相关理论基础

2．1 项目融资理论

2．1．1 项目融资的内涵与特点

2．1．2 项目融资的框架结构

2．2 房地产项目融资

2．2．1 房地产项目融资的涵义与特征

2．2．2 房地产项目融资主体与融资模式

2．3 银行贷款项目投资评估体系

2．3．1 银行贷款项目程序

2．3．2 银行贷款项目投资评估方法和内容

第3章 苏州新区农行“旭辉·美澜城”贷款项目机构评估

3．1 “旭辉·美澜城”贷款项目基本情况

3．1．1 项目概况

3．1．2 项目区位配套

3．1．3 项目市场定位

3．2 “旭辉·美澜城”贷款项目开发机构评估

3．2．1 公司股本结构

3．2．2 公司开发业绩

3．2．3 公司财务信用状况

第4章 苏州新区农行“旭辉·美澜城”贷款项目技术经济评估

4．1 “旭辉·美澜城”贷款项目总投资及资金筹措

4．1．1 项目投资估算

4．1．2 资金筹措计划

4．2 “旭辉·美澜城”贷款项目财务效益分析

4．2．1 项目收入

4．2．2 项目利润及利润率

4．2．3项目敏感性分析

4．2．4 公司财务压力测试

4．3 “旭辉·美澜城”贷款项目市场分析

4．3．1 苏州房地产与住宅市场情况分析

4．3．2 区域市场及竞争力分析

第5章 苏州新区农行“旭辉·美澜城”贷款项目投资收益分析与风险应对

5．1 “旭辉·美澜城”贷款项目担保能力分析

5．1．1 抵押方式

5．1．2 担保能力测试

5．2 “旭辉·美澜城”贷款项目银行投资收益及还款计划

5．3 “旭辉·美澜城”贷款项目风险因素分析及应对

5．3．1 把握宏观调控导向应对政策风险

5．3．2 利用当地区位优势应对市场风险

5．3．3 规范信贷担保机制应对资金担保风险

5．3．4 严控项目监管机制应对资金运作风险

第6章 结论

参考文献

致谢