南京市河西新城区住宅房地产市场研究

摘要

中国房地产市场日益激烈的竞争需要企业在项目开始前就进行项目的市场分析研究，因此完善房地产市场分析研究理论和方法对促进房地产业的健康发展以及增强房地产企业的竞争能力具有重要的理论和实践意义。同时随着全球经济一体化进程加快和中国经济持续增长，中国城市化进入了关键时期，大中城市力图通过发展副中心与卫星城来适应不断增长的需求，固定资产投资的增长被提到了一个极其重要的位置。通过查阅国内外房地产市场分析研究理论的现状及其发展历史，发现国内在前期策划阶段市场分析的理论和实践比较欠缺，对此阶段的市场分析不够重视，导致了空置面积和房价的大幅上升，引起了诸多的矛盾；此外对城市新城区房地产建设和开发的研究还是一个空白点。 南京作为长江三角洲的中心城市之一，影响力逐步扩大。为了进一步提升南京的国际地位、增强南京对周边城市的辐射力，南京正在着力打造新的南京都市圈，河西地区即是正在规划建设的新城区之一，“十运会”以及城市发展的需求将其推上了新城区发展的风口浪尖，南京市政府旨在将其建设成一个现代文明和滨江特色交相辉映的现代化新城区。同时，近两年中国房地产业备受关注，国家宏观调控政策频繁出台，土地、信贷等房地产行业链条各个环节都一并收紧，地方政府、开发商、银行、消费者都在博弈激烈的“棋局”中做出了各自的反应，房地产市场依然供需两旺，业界及学术界对当前房地产市场的泡沫之争也愈演愈烈。在这样一个大背景下，有必要分析一下南京市河西新城区的房地产市场，对河西房地产市场作一个全面的剖析，分析其供求结构、需求特点，判断市场的健康程度，在深入研究河西房地产市场的基础上，探索政府、房地产开发企业及购房者的应对策略。 本文结合国内外前期市场的研究成果，讨论了在前期策划阶段房地产市场分析的理论与方法，在此基础上对南京市正在规划建设中的河西新城区房地产市场进行具体的分析与研究，从宏观经济政策背景、城市规划、土地市场、商品房市场四个方面进行分析，得出以下结论：第一，经济明显过热，国家宏观调控失灵；第二，河西土地供应充足，地价却不断飙升；第三，河西住宅商品房市场有效供应不足，房价飞涨；第四，河西新城规划利好助推房价，没有发挥应有的作用。对此，本文提出了一些意见，即政府应该正视当前房地产市场存在的问题，通过改变市场供求和约束地方政府使房价恢复合理的水平；房地产开发商、媒体和金融机构等组织应着眼于长远利益，担负起社会责任；同时购房者有必要认清市场本质，理性投资。

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致谢

1第一章绪论

1.1研究背景

1.2研究目的

1.3研究内容

1.4研究方法

2第二章房地产市场研究理论概述

2.1房地产的概念与特性

2.2房地产市场研究的含义与意义

2.3国内外房地产市场研究理论的发展与现状

2.4房地产市场研究的方法选择

3第三章南京市房地产市场宏观环境分析

3.1房地产宏观环境分析理论基础

3.1.1宏观环境分析的内容

3.1.2宏观环境分析的方法

3.2南京市房地产宏观经济环境分析

3.2.1当前中国经济发展大环境

3.2.2南京市经济发展及房地产业发展状况

3.3南京市房地产宏观政策环境分析

3.3.1国家对房地产业的宏观调控政策

3.3.2南京市对房地产业的调控政策

3.3.3宏观调控政策失灵的原因分析

4第四章南京市河西新城区现状及发展规划

4.1河西新城的源起与历程

4.2河西新城区的板块划分及发展现状

4.3河西新城区的总体发展规划

4.4河西新城区当前发展状况

5第五章房地产一级市场——土地市场研究

5.1土地市场的相关概念

5.1.1城市土地市场的涵义和特点

5.1.2土地市场的特殊性

5.2南京市土地市场现状

5.2.1南京市总体土地市场状况

5.2.2河西新城区土地市场状况

5.3房价与地价的关系

6第六章房地产二级市场——新建商品房市场研究

6.1房地产二级市场的相关概念

6.2南京市住宅商品房市场分析

6.2.1南京市全市住宅商品房市场概况

6.2.2河西新城区住宅商品房市场分析

6.3住宅商品房市场需求来源

6.3.1商品房自住需求

6.3.2商品房投资需求

6.4商品房市场价格分析

6.4.1商品房成本的组成部分

6.4.2商品房价格过快上涨的原因分析

7第七章结论和建议

7.1结论

7.2建议

参考文献：