房地产开发中延迟期权定价分析与应用研究

摘要

本文研究了实物期权分析方法在房地产投资开发决策中的应用。在房地产开发中，把房地产项目看成一份延期的看涨期权，通过实物期权的定价方法来解决房地产项目开发中的决策问题，以达到控制风险、最大化利润的目的。对比金融期权和实物期权，找出两者的相似之处。结果发现，金融期权的定价方法在一定条件下可以应用到实物期权的定价问题中。同时，发现二叉树模型在解决房地产实物期权定价问题上有很大的优越性：二叉树模型简单、直观，易于理解，并且二叉树定价方法是离散的，应用较为方便，所得结果实际操作性也更强。 本研究在对比传统DCF方法与实物期权分析方法之后，发现后者在解决不确定性问题上有很大的优势。用二叉树模型来解决房地产开发中的实物期权定价问题，得出具体的定价公式，并对模型中细节（NPV树构建方法）做出一定的修正。在实证研究中，引入并给出栏杆价格具体的计算公式，决策者可以根据栏杆价格来确定每期的策略。只要房地产价格超过相应的栏杆价格，决策者就可以考虑动工，否则，继续等待。同时还着重分析了影响栏杆价格的两个重要因素：波动率和无风险利率。这两个因素跟栏杆价格成正相关的关系。 本研究发现，传统的DCF方法与实物期权分析方法有很大的区别。前者适用于确定性的项目，而对不确定性问题无能为力，若直接运用该理论到不确定性问题，甚至会得出错误的结果，影响决策。后者考虑到不确定性的价值，充分挖掘向有利方向变动的可能性，决策者可以据此做出积极的应对策略，并且通过二叉树模型来解决房地产开发中的定价问题，给出了开发过程中各阶段的应对策略。

目录

文摘

英文文摘

声明

第一章国内外实物期权的研究

1.1 实物期权的定义与分类

1.2 传统决策方法的缺陷和实物期权的产生

1.3 国内外实物期权的研究

1.4 国内外实物期权定价研究

第二章 金融期权主要定价方法的比较

2.1 金融期权产生的背景

2.2 金融期权的特征

2.3 金融期权定价的理论基础

2.4 金融期权定价理论

2.4.1传统金融期权定价方法

2.4.2 B-S期权定价方法

2.4.3二叉树方法

2.4.4蒙特卡罗模拟方法

2.4.5有限差分方法

2.4.6确定性套利方法

2.4.7 ε-套利定价方法

2.4.8区间定价方法

2.4.9 比较定价方法

第三章 二叉树模型

3.1基本思想

3.2二叉树模型定价公式

第四章不确定条件下房地产投资决策分析

4.1不确定条件下的项目评估决策方法的演进

4.2房地产项目开发中的不确定性

4.2.1 投资环境的不确定性

4.2.2经济发展的不确定性

4.2.3市场的不确定性

4.2.4经营不确定性

4.2.5购买力的不确定性

4.3 房地产开发过程中的不确定性

4.3.1可行性研究阶段

4.3.2投资实施阶段

4.3.3房地产经营阶段

4.4 房地产开发项目的实物期权特征分析

4.4.1 承诺投资项目和机会投资项目

4.4.2 多阶段投资项目

4.4.3独占性项目和竞争性项目

4.5 房地产开发项目的实物期权决策规则

第五章 延迟期权模型的构建

5.1 延迟期权模型的构建

5.2 二叉树模型的改进

5.3 模型中参数的确定

5.3.1项目现金流V

5.3.2执行价格K

5.3.3延迟期T

5.3.4无风险利率r

5.3.5波动率σ

5.4延迟期权投资机会研究

5.5栏杆价格的计算方法

第六章二叉树模型在房地产开发项目中的应用研究

6.1 房地产开发实证分析

6.2 延迟期内各期栏杆价格

6.3 栏杆价格影响因素分析

第七章 总结

参考文献

附录

致谢

攻读硕士学位期间主要的研究成果