周某与某置业公司屋顶使用权纠纷案例评析

摘要

某置业公司（以下简称置业公司）作为开发商在销售某大楼的商品房时，与包括周某在内的该大楼的全部商品房买受人签订商品房买卖合同约定，置业公司保留该大楼的屋顶等部位的所有权和使用权。在某保险公司（以下简称保险公司）进驻后，置业公司将该商品房的屋顶使用权转让给该保险公司树立招牌。周某认为其与置业公司签订的商品房买卖合同中有关置业公司保留相关部位的所有权和使用权的条款（以下简称保留条款）无效，并以此为由向法院起诉。诉讼中，法院归纳的争议焦点为：(1)保留条款是否属于格式条款；(2)是否违反法律强制性规定。双方当事人主要围绕保留条款的效力展开激烈辩论。本文将试图从保留条款是否为格式条款、保留条款有无法定无效情形、商品房共有部分的所有权和使用权可否转让等方面论证：保留屋顶所有权的约定因违反法律原则的规定，应属无效；但保留屋顶使用权的条款符合生效要件，且不违反法律强制性规定，应为有效条款。

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第1章 引 言

第2章 基本案情

2.1 案情介绍

2.2 案情发展

2.2.1 一审情况

2.2.2 二审情况

第3章 本案的争议焦点及相关观点

3.1 保留条款是否因属格式条款且限制对方主要权利而无效

3.1.1 格式条款无效说

3.1.2 非格式合同有效说

3.2 屋顶所有权和使用权可否单独转让

3.2.1 不可转让说

3.2.2 可转让说

3.2.3 区分说

3.3 保留条款是否因不具备业主有效表决要件而无效

3.3.1 表决无效说

3.3.2 表决有效说

3.4 影响保留条款效力的其他原因

3.4.1 共有说

3.4.2 成本说

3.4.3 楼顶空间说

3.4.4 效力待定说

第4章 对案件争议焦点的评析

4.1 保留条款是否为格式条款并限制对方主要权利

4.1.1 格式条款的概念及特征

4.1.2 诉争条款不是格式条款

4.1.3 可以确认格式条款无效的情形

4.1.4 保留条款并未排除对方主要权利

4.2 屋顶所有权和使用权单独转让的法律效力

4.2.1 屋顶所有权不能单独转让

4.2.2 屋顶使用权可自由让渡

4.3 业主表决方式对保留条款效力的影响

4.3.1 业主表决生效的条件

4.3.2 多种表决方式有助于业主自治意见的形成

4.3.3 保留使用权的条款没有违反法定的业主表决条件

4.4 对认定保留条款效力的其他几种观点的评析

4.4.1 共有说

4.4.2成本说

4.4.3 楼顶空间说

4.4.4 效力待定说

4.5 本人对保留条款效力的整体认识

4.5.1 保留屋顶所有权的条款无效

4.5.2 保留屋顶使用权的约定应具有法律约束力

结论

参考文献

致谢