城市土地集约利用潜力挖掘分析与政策研究——以武汉市为例

摘要

土地是人类赖以生存和发展的基本资源，它不仅承载着人类的生产和生活活动，还是区域经济发展不可或缺的生产资料。耕地是土地中的精华部分，确保一定数量的耕地不仅关系到国家的粮食安全，还关系到国家的生态安全以及社会长治久安。随着我国经济社会的持续发展，一方面对土地需求量不断加大，另一方面日益增长的人口和物质生活需求，对耕地保护和粮食安全保障提出了更高要求，土地管理“两难”局面日益加剧。为了保护有限的耕地资源，保证国家粮食安全、生态安全以及社会稳定，不仅要坚持实行最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度，还要集约利用城市土地，充分挖掘城市建设用地潜力。因而，坚持节约集约用地不仅成为破解“保障发展、保护资源”两难问题的重要途径，更是“贯彻落实科学发展观的题中之义，确保国家粮食安全的战略举措”。
　　 国内对于城市土地集约利用的研究起步较晚，现有研究主要集中在对具体对象，如大中城市和开发区的土地集约利用评价与相关对策研究。而潜力能否挖掘受多种因素的影响，以不同用地类型集约利用评价和潜力测算为基础，分析城市土地管理者以及土地开发利用者土地利用行为的决策系统，探索其集约利用行为决策所需要的政策条件，并以此作为政策制定依据，结合不同类型潜力挖掘所需要的政策条件、政策执行者以及专家学者对于现有政策的改进建议，借鉴国外城市土地集约利用的经验，整合提出政策制度改进的建议，对于最大化挖掘城市土地潜力具有重要意义。
　　 本文一共分为九章，第一章为绪论。主要介绍本文的研究背景、研究目的、研究意义、研究方法、研究技术路线以及可能的创新之处，通过对国内外研究现状的分析，对现有城市土地集约利用问题的研究有一个总体的把握，指出现有研究中存在的不足之处以及需要进一步研究的内容，为本文的研究提供铺垫。
　　 第二章为基本概念与理论基础介绍。明确了城市土地集约利用以及城市土地集约利用潜力的内涵，同时对基础理论进行了梳理，主要包括区位理论、土地报酬递减规律、集聚效应理论、博弈论以及可持续发展理论，为本文的研究提供理论指导。
　　 第三章为武汉市城市土地集约利用总体评价与计量经济分析。本章在遵循一致性原则、代表性原则、前瞻性与指导性原则、科学性与可操作性原则、可持续发展原则、因地制宜与可比性原则和定性分析与定量分析相结合原则的基础上，构建了由土地投入水平、土地利用程度、土地利用效率和土地利用可持续度4个指标层、16个因素层组成的城市土地集约利用评价指标体系，采用主成分分析法来确定各个评价指标的客观权重，对武汉市1999年到2009年城市土地集约度进行测算。以城市土地集约度为因变量，以人均GDP为自变量，采用Granger因果检验、协整检验、误差修正模型、脉冲响应分析等计量分析方法对两者之间的内在机理进行深入分析，从而为正确处理经济发展与城市土地利用之间的关系提供参考。
　　 第四章为武汉市工业用地集约利用评价和潜力挖掘分析。本章通过构建由土地利用状况、用地效益、管理绩效3个目标层，土地开发程度、用地结构状况、土地利用强度、投入产出效益、土地利用监管绩效和土地供应市场化程度6个子目标层以及15个指标层构成的评价指标体系，对武汉市工业用地集约利用状况进行了评价。评价指标理想值根据专家咨询法、目标值法、发展趋势估计法和先进经验逼近法确定。评价结果显示，武汉市工业用地总体可挖掘潜力较大，但各潜力类型空间分布不均衡。
　　 第五章为工业企业用地标准探讨与集约度评价。本章以湖北省531份典型工业企业调查问卷为基础，选取9个工业行业作为研究对象，采用区间估计方法来探讨不同工业行业的用地标准，不仅可以为企业集约度评价和潜力测算提供依据，还可以为不同行业的企业准入提供参考。在此基础上，通过构建由用地结构、用地强度、土地投入和土地产出4个子目标层、9个因素层组成的工业企业土地集约利用评价指标体系，采用Bayes判别法对武汉市交通运输设备制造业、纺织服装、鞋、帽制造业和通信设备、计算机及其它电子设备制造业3个工业行业的19个典型工业企业集约度进行判别，并采用几何平均数算法对企业的综合潜力进行了测算。
　　 第六章为住宅用地集约利用评价和潜力挖掘分析。本章采用划分功能区的方法，选取基础设施完备度、绿化率、人口密度、地价实现水平、综合容积率和建筑密度6个指标，对武汉市住宅用地集约利用状况以及可挖掘潜力进行了分析。结果显示，从空间分布看，过度利用区片主要分布在汉口解放大道两侧，集约利用区片主要分布在武昌区阅马场以及武珞路两侧，中度利用区片主要分布在汉阳地区。住宅用地绝对规模潜力共3154.37hm2，可挖掘潜力巨大。
　　 第七章为城市土地利用行为决策的经济学分析。本章采用经济学中的博弈论、垄断市场理论和外部性理论对城市土地资源配置中，地方政府和土地开发利用者的用地行为进行了分析。结果表明，地方政府出于政绩最大化的考虑，在与中央政府的博弈中，选择不集约用地策略，同时，凭借其对于城市土地的垄断地位，对于用地弹性较小的住宅用地和用地弹性较大的工业用地采用不同的供地策略，从而造成工业用地和住宅用地的低效不合理利用。土地开发利用者虽倾向于提高土地集约度，然而受土地利用中外部性的影响，其实际获取的土地面积与理想状态下的土地面积不符，从而导致了土地利用中社会整体效率的损失。这些分析为城市用地政策的改进提供了指导。
　　 第八章为城市土地集约利用政策体系研究。本章主要分析了不同潜力类型挖掘所需要的政策条件、城市土地管理者和开发利用者集约利用行为决策所需要的政策条件，结合对政策执行者以及专家学者的调查意见，借鉴国外城市土地集约利用经验，整合提出促进城市土地集约利用以及潜力有效挖掘的政策体系，主要包括转变经济增长方式、重构政府绩效考核体系、完善现有政策体系、以公共福祉为核心，倡导公众参与、加强政府宏观调控、科学制定用地标准、完善土地收购储备以及加强产权管理，加大市场化供应力度。
　　 第九章为结论和展望。本章对全文进行了归纳和总结，同时在城市土地集约利用的研究内容和研究方法上提出了展望。

目录

文摘

英文文摘

图表目录

1 绪论

1.1 问题提出

1.2 研究目的和意义

1.2.1 研究目的

1.2.2 研究意义

1.3 国内外研究进展及评述

1.3.1 国外部分

1.3.2 国内部分

1.3.3 对现有研究的简要评述

1.4 研究内容、方法、技术路线及可能的创新

2 基本概念与理论基础

2.1 基本概念界定

2.1.1 城市土地集约利用

2.1.2 城市土地集约利用潜力

2.2 理论基础梳理

3 武汉市城市土地集约利用总体评价与计量经济分析

3.1 评价指标体系构建原则

3.2 武汉市城市土地集约利用评价

3.3 城市土地集约度与经济发展关系的计量分析

3.4 本章小结

4 工业用地集约利用评价与潜力挖掘分析

4.1 武汉市工业发展概况

4.2 评价单元选定

4.3 开发区用地调查

4.3.1 开发区概况

4.3.2 开发区土地利用资料

4.4 工业用地集约利用评价

4.5 集约利用潜力测算

4.5.1 潜力类型

4.5.2 潜力测算方法

4.5.3 潜力测算结果

4.6 本章小结

5 工业企业用地标准(理想值)探讨、集约度评价与可挖掘潜力分析

5.1 工业企业集约利用评价指标体系构建

5.2 评价指标量化

5.3 评价指标理想值确定方法

5.4 基础数据获取

5.4.1 被调查企业基本情况

5.4.2 不同工业行业土地利用状况

5.5 不同工业行业用地标准探讨

5.6 工业企业集约度评价与可挖掘潜力分析

5.7 本章小结

6 住宅用地集约利用评价与潜力挖掘分析

6.1 武汉市住宅用地现状

6.2 评价单元确定

6.3 住宅用地集约利用评价

6.4 住宅用地集约利用潜力测算

6.5 本章小结

7 城市土地利用行为决策的经济学分析

7.1 地方政府城市土地利用行为分析

7.1.1 基于博弈论视角的分析

7.1.2 基于垄断市场视角的分析

7.2 城市开发利用者用地行为分析

7.2.1 基于博弈论视角的分析

7.2.2 基于外部性视角的分析

7.3 本章小结

8 城市土地集约利用政策体系研究

8.1 基于政策执行者以及专家学者角度的政策改进要求

8.1.1 调查问卷概况

8.1.2 调查问卷分析

8.2 国外城市土地集约利用经验与启示

8.3 不同潜力挖掘所需要的政策条件分析

8.4 政策建议与启示

9 结论与展望

9.1 主要结论

9.2 研究展望

参考文献

附录1：调查问卷

附录2：攻读博士学位期间参与科研与发表论文情况

致谢