小产权房流转法律问题探究

摘要

小产权房是随着房地产市场发展，中低收入人群面对高昂的房价市场无法满足自身的购房需求，因我国集体土地在法律上不能流通，部分开发商利用低价取得的集体土地建设房屋再出售给集体组织以外的购房人群，不符合我国关于集体土地禁止流转的规定，但已经形成事实上的买卖关系，这种方式购得房产被称为小产权房。法院通常判决小产权房交易流转无效，虽然判决结果都是房屋买卖合同无效，但是引用的法律法规各不相同，一味地认定小产权房流转合同无效不能够很好地保障购房人的利益以及保护农民对土地的收益，影响社会的诚信建设和稳定的市场交易秩序。宪法第10条和政策导向性，合同自由原则、诚实守信以及《物权法》第153条的规定都可以让小产权房的合法流转具有一定的可行性，同样在司法实务中也有一些案件认定小产权房买卖合同有效，妥善地解决了纠纷，稳定了市场交易的秩序。规范集体土地所有权主体制度，完善集体土地上的房屋的登记制度，借鉴我国台湾地区的法定租赁权制度来使得农村房屋可以自由地进行市场化交易流转，那么农民可以享受到土地商品化带来的收益，提高了农民对土地的收入，同时中低收入群体的住房需求在得到满足的同时也得到了合法的保障，从而促进了城乡一体化的发展。

目录

声明

摘要

第1章 绪论

1．1 研究的背景和意义

1．2 国内外研究现状

1．2．1 对小产权房形成的背景以及原因的探究

1．2．2 对小产权房相关法律问题的研究

1．2．3 完善小产权房的改革路径

1．3 本文的主要研究内容和方法

1．3．1 主要研究内容

1．3．2 主要研究方法

第2章 小产权房概述

2．1 小产权房的由来

2．2 小产权房的概念

2．3 小产权房的特征

2．3．1 用地属于集体用地

2．3．2 销售对象为集体经济组织成员以外的单位或个人

2．3．4 房屋比同位置的商品房价格低

2．4 本章小结

第3章 小产权房流转的现状

3．1 小产权房流转的法律现状

3．2 小产权房流转的政策现状

3．3 小产权房流转的司法状况

3．4 本章小结

第4章 小产权房流转的必要性分析

4．1 有利于保护购房人的利益

4．2 保护农民对土地的收益

4．3 住房保障多元化的需求

4．4 本章小结

第5章 小产权房流转的途径

5．1 现有立法的可行性

5．1．1 宪法和政策导向

5．1．2 民法上的可行性

5．2 司法实务中对小产权房流转的保护

5．3 完善小产权房的立法

5．3．1 完善农村集体土地的主体治理制度

5．3．2 完善集体土地上的房屋的登记制度

5．3．3 构建法定租赁权实现集体土地使用权流转

5．4 本章小结

结论

参考文献

致谢