哈尔滨市住宅一级市场与二级市场互动研究

摘要

改革开放以后,房地产业发展成为我国国民经济发展的支柱产业,确保房地产业健康稳定发展不仅有助于我国抵御经济危机,而且是预防通胀的重要措施。虽然中国房地产市场经历了较长时期的起步和探索,房地产市场互动机理研究在我国却还只是处于起步阶段。各界对于房地产一级市场、房地产增量市场与房地产存量市场(二级市场)之间的关系还只是局限在一些定性的分析上，对房地产市场互动的内在机理尚不清楚,规范的房地产市场理论尚未形成,随着住房制度改革的深入影响和居民购房需求的不断提高,宏观调控与房地产市场运行规律的脱节时有发生,不仅造成房地产资源的巨大浪费,而且对国民经济和社会的健康发展产生负面影响,在宏观经济高速增长的背景下,无论从理论上还是实践上都需要对房地产市场互动机理进行深入的研究,以达到房地产市场和谐稳定发展的目标。
　　本文以房地产增量市场和房地产存量市场为研究对象,以房地产市场互动机理为基础,借鉴四象限模型的方法,建立分析房地产增量市场和存量市场互动机理的理论模型,深入探讨了哈尔滨市住宅一级市场与二级市场在价格和量上的作用关系并进行了其影响因素的分析,运用经济学解释并通过回归分析予以实证检验。主要研究内容如下:
　　1、分析住宅一级市场与二级市场之间的区别以及相互联系。明晰空置及空置率的概念,分析房地产增量市场与房地产存量市场的互动机理以及相互的关系。并进行对自然空置率和房地产增量市场与存量市场的互动机理的实证分析以验证自然空置率的计算方法及其对房地产增量市场的指示器作用和存量房地产价格与房地产增量的关系。
　　2、分析全国住宅一级市场以及二级市场发展趋势及存在的问题。根据哈尔滨市住宅一级市场总体趋势,具体分析哈尔滨市住宅一级市场的需求现状。同时,根据哈尔滨市住宅二级市场的交易状况来分析了哈尔滨市住宅二级市场的现状。
　　3、本章通过借鉴四象限模型的方法,建立分析房地产增量市场和存量市场互动机理的理论模型,分析影响哈尔滨市住宅二级市场的主要因素和发展对策。对住宅市场进行预测,对我国房地产市场的前景与发展方向、哈尔滨住宅房地产市场的发展方向进行思考。

目录

摘要

Abstract

第1章 绪论

1.1 研究背景及问题的提出

1.1.1 本文研究的背景

1.1.2 问题的提出

1.2 本文研究的目的和意义

1.2.1 本文研究的目的

1.2.2 本文研究的意义

1.3 国内外研究的现状

1.3.1 国外相关研究现状

1.3.2 国内相关研究现状

1.4 本文研究思路与研究方法

1.4.1 本文研究方法

1.4.2 本文研究内容

第2章 住宅一级市场与二级市场互动机理分析

2.1 住宅一级市场与二级市场之间的区别及相互联系

2.1.1 住宅一级市场与二级市场之间的区别

2.1.2 住房一级市场与二级市场之间的相互关系

2.2 空置及自然空置率

2.2.1 空置的概念

2.2.2 空置存在的必然性

2.2.3 自然空置率

2.2.4 空置率计算方法的验证

2.3 房地产增量市场与存量市场的价格关系

2.3.1 增量房地产价格与存量房地产价格关系的定性描述

2.3.2 房地产增量价格与存量价格关系的数学表达

2.3.3 房地产增量与存量之间的关系

2.4 房地产增量市场与存量市场互动机理的经济学解释

2.4.1 房地产增量市场与存量市场互动机理的经济学解释

2.4.2 房地产增量市场与存量市场互动机理的影响因素分析

2.4.3 房地产增量市场与存量市场互动机理的案例分析

2.5 本章小结

第3章 哈尔滨市住宅市场现状分析

3.1 哈尔滨市住宅一级市场总体趋势及现状分析

3.1.1 哈尔滨市住宅一级市场总体趋势

3.1.2 哈尔滨市住宅一级市场需求现状分析

3.2 哈尔滨市住宅二级市场现状分析

3.2.1 交易状况

3.2.2 发展现状

3.2.3 配套空间

3.3 本章小结

第4章 哈尔滨市住宅市场互动关系研究

4.1 哈尔滨存量房地产与房地产增量关系分析

4.1.1 哈尔滨商品住宅空置分析

4.1.2 存量市场的发展是房地产市场发展的动力源泉

4.2 影响哈尔滨市住宅市场主要因素及发展对策

4.2.1 住宅市场影响因素分析

4.2.2 影响哈尔滨市住宅二级市场的主要因素

4.2.3 哈尔滨市住宅二级市场的发展对策

4.3 哈尔滨住宅房地产发展方向

4.3.1 未来住宅市场预测

4.3.2 哈尔滨住宅房地产未来发展方向

4.4本章小结

结论

参考文献

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致谢