土地调控政策下房地产开发项目投资决策研究

摘要

房地产业在国民经济中一直占据重要的地位,是我国经济发展的风向标。近年来,在工业化、城市化的刺激下,我国房地产业持续升温。借着市场的火热,许多企业纷纷加入房地产开发行列,争分市场的一杯羹。企业盲目的投资与非理性扩张,不仅造成房地产市场投资过热,房价上涨过快,而且也给自身长远发展带来隐患。针对各种问题,国家把土地调控作为宏观调控“第三只手”,相继出台了一系列土地调控政策,从拿地的方式、拿地成本、土地用途、项目开发时限、开发类型等各方面,来约束和引导房地产企业的开发投资行为。
　　在2011年以来的政策调控下,房地产市场出现下行趋势,房地产企业面临严峻的形势,受不确定性因素影响更加敏感。面对多变的土地政策调控和复杂的市场形势,如何在现行不确定的市场环境中做出开发项目投资决策,在尽量规避政策风险的同时使投资效益最大化,这方面的课题值得深入研究。
　　实物期权是一种金融衍生工具,能够捕捉蕴含在不确定性中的弹性价值,并且因其灵活性,能够在房地产项目开发机会选择中尽可能规避现行土地政策的制约风险。因此,本文尝试在房地产开发项目投资决策中引入实物期权方法,为房地产企业开发决策提供一种新的思路。
　　本文从我国房地产开发现状及土地政策调控现状入手,提出对开发项目开发时机与投资规模的决策是当前房地产企业急切面临的问题。通过对房地产开发项目投资决策的特性及影响因素分析,探讨了传统投资决策方法在应用时的缺陷及引入实物期权的理论方法的必要性与可行性,研究了房地产开发项目投资决策中实物期权的类别和主要应用时机;然后在研究实物期权投资决策模型的基础上，将土地持有成本纳入模型,构建一个基于土地调控政策视角的房地产开发项目开发时机决策模型,给出了决策规则,计算了最佳开发时机的预期等待时间及实现的概率;并进一步地,通过建立基于 B-S期权定价的投资收益函数,给出了确定开发项目最优投资规模的计算方法;最后论文结合具体案例进行了实证检验以及关键参数敏感性分析,验证了文中建模的有效性,为企业如何应对土地调控、做出合理的项目开发决策提供了有价值的参考。

目录

土地调控政策下房地产开发项目投资决策研究

RESEARCH ON INVESTMENT DECISION OF REAL ESTATE DEVELOPMENT PROJECT IN LAND REGULATION POLICIES

摘要

Abstract

目 录

第1章绪论

1.1研究的背景与问题的提出

1.1.1研究背景

1.1.2问题的提出

1.2研究的目的和意义

1.3国内外研究现状

1.3.1国外研究现状

1.3.1国内研究现状

1.3.3文献综述

1.4研究的主要内容

1.5研究方法及技术路线

第2章土地调控政策下的房地产开发决策分析

2.1房地产开发投资现状分析

2.1.1投资情况

2.1.2供给情况

2.2影响房地产开发的土地调控政策分析

2.2.1土地调控政策回顾及其影响分析

2.2.2土地政策调控的连续性探讨

2.2.3当前土地政策调控的重点

2.2.4当前土地调控政策下项目开发的决策问题

2.3房地产开发项目的投资决策分析

2.3.1房地产开发项目投资决策的涵义

2.3.2房地产开发项目投资决策的程序

2.3.3影响房地产开发项目投资决策的不确定性因素

2.3.4房地产开发项目投资决策的特性分析

2.4房地产开发项目投资决策实物期权法的选择

2.4.1房地产实物期权

2.4.2选择实物期权理论方法的意义

2.4.3房地产开发项目投资决策中实物期权的类别

2.4.4实物期权在房地产开发项目投资决策中的应用时机

2.5本章小结

第3章房地产开发项目实物期权决策模型的构建

3.1房地产开发项目开发时机决策模型分析

3.1.1建模的数理基础

3.1.2模型假设与参数说明

3.1.3纳入土地持有成本的原因分析

3.1.4项目开发时机基本模型构建

3.1.5等待时间与概率计算

3.2房地产开发项目投资规模决策模型分析

3.2.1模型构建的方法基础

3.2.2项目投资规模模型的构建与求解

3.2.3项目预期收益置信区间估计

3.3项目价值波动率的测量

3.4本章小结

第4章房地产开发项目投资决策案例分析

4.1案例简介

4.2项目现金流区间估计

4.3项目最佳开发时机的决策分析

4.3.1模型参数的计算

4.3.2模型基本结果分析

4.3.3等待时间与到达概率计算

4.3.4参数对决策临界值的影响分析

4.4项目最优投资规模的决策分析

4.4.1最优投资规模的确定

4.4.2项目风险及置信区间估计分析

4.5案例结果分析

4.6本章小结

结论

参考文献

攻读硕士学位期间发表的论文及其它成果

哈尔滨工业大学学位论文原创性声明及使用授权说明

致谢