我国农村宅基地使用权抵押法律问题研究

摘要

目前，我国城市与乡村整体性的贫富差距较大。即使城镇化率一直在上升，农村经济发展仍落后，农村金融发展更是滞后。农民只有一亩三分地可创收，无资金来源，从事其他经济活动有心无力。倘若仍禁锢宅基地使用权，规避其财产属性，不允许其抵押融资，农村金融繁荣更会遥遥无期。
　　为保障农民财产权益，辅助农户从事多样化非农经济活动，实现农户创收，发展农村经济，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》拉开了农村土地制度改革的序幕，宅基地使用权抵押试点工作有序推进。点状式分布的各宅基地抵押贷款试点地区，都因地制宜的出台了相关政策，明确宅基地使用权的财产性权利，共同探究最为公平、正义、最高效的抵押规则，实现宅基地“所有权、资格权、使用权”的三权分置，盘活静态的农地资产，助推城乡一体化发展。尽管中央一号文件指出可就现行立法中有关禁止宅基地抵押的法律规定暂停实行，规避了违法情形的发生，但仍然需要我们探究试点政策与现行法律法规的矛盾争议点，进而对现行的法律进行重新制定与修改，以实现宅基地使用权抵押贷款的由点及面的全国性覆盖，推动全国农村金融的发展。
　　全文分为五个部分:第一部分对我国农村宅基地使用权抵押的研究目的、意义及国内外研究现状的总体概括，从宏观上对论文选题的必要性及重要性作了说明。第二部分对我国农村宅基地使用权抵押的相关概念的做了简要说明，从最基本的土地产权理论、权利配置正义论、资源配置优化论等入手说明宅基地抵押的立法基础理论依据，以此诠释实施抵押的可行性，并通过我国农村宅基地利用及交易现状、农村经济发展现状等分析说明农村宅基地使用权抵押的现实需求。第三部分首先通过解读我国立法现状和政策方针说明若全面实施宅基地抵押仍需要消除的法律障碍;其次，梳理宅基地抵押试点中趋于一致的抵押政策，并对若干宅基地使用权抵押试点地区的相关立法及实践进行述评。第四部分剖析了试点中我国宅基地使用权抵押存在的急需解决的困境，主要包括产权登记滞后、产权价值无法确定、抵押权实现存在风险等。第五部分基于上述困境，从宅基地使用权抵押应当坚持的原则、完善宅基地使用权抵押相关立法等方面入手提出较为全面的法律制度层面的完善建议。
　　中国农村宅基地制度涉及到民生、民计，充分发挥农村宅基地的功能势在必行。本文通过对试点中出现的问题进行分析，提出相应的宅基地使用权法律制度的完善建议，保障农村宅基地使用权抵押的顺利实施，推进全国范围内的宅基地使用权的抵押，完善我国农村宅基地使用权制度。

目录

声明

摘要

1 引言

1．1 研究的目的与意义

1．1．1 研究目的

1．1．2 研究意义

1．2 国内外研究动态

1．2．1 国外研究动态

1．2．2 国内研究动态

1．3 研究内容与方法

1．3．1 研究内容

1．3．2 研究方法

2 我国宅基地使用权抵押的相关理论阐释

2．1 相关概念界定

2．1．1 宅基地的概念及特征

2．1．2 宅基地使用权的概念及特征

2．1．3 宅基地使用权抵押的概念及特征

2．2 相关理论基础

2．2．1 土地产权理论

2．2．2 权利配置正义论

2．2．3 资源配置优化论

2．3 宅基地使用权抵押的现实需求

2．3．1 避免宅基地空置导致的资源浪费

2．3．2 避免隐性交易下的私有房屋买卖纠纷及集体资产流失

2．3．3 推进农村金融发展的现实需求

3 我国宅基地使用权抵押的现状分析

3．1 我国宅基地使用权抵押的相关立法分析

3．1．1 宅基地使用权抵押的相关立法梳理

3．1．2 宅基地使用权抵押的相关立法解读

3．2 宅基地使用权抵押的现行政策分析

3．2．1 宅基地使用权抵押现行政策梳理

3．2．2 宅基地使用权抵押现行政策解析

3．3 我国宅基地使用权抵押试行的实践现状分析

3．3．1 若干试点地区宅基地使用权抵押政策归纳解析

3．3．2 若干试点地区典型范例启鉴

4 我国宅基地使用权抵押存在的问题分析

4．1 我国现行立法的缺陷

4．1．1 现行立法体系零乱

4．1．2 宅基地使用权的立法态度模糊

4．2 宅基地产权价值无法确定

4．2．1 宅基地价值属性不明确

4．2．2 宅基地公开交易的价值标准难确定

4．2．3 宅基地价值具有较大的或然性

4．3 宅基地产权登记存在阻碍

4．3．1 “户宅不均”延缓确权进度

4．3．2 登记机构不统一、审查方式不合理

4．3．3 农户的登记意识薄弱

4．4 宅基地抵押权的实现存在诸多风险

4．4．1 抵押物处置受限

4．4．2 抵押物流转不畅

5 宅基地使用权抵押法律制度的完善建议

5．1 宅基地使用权抵押应当遵循的基本原则

5．1．1 坚持农村土地集体所有原则

5．1．2 切实维护农民基本利益原则

5．1．3 坚持合理规划和用途管制原则

5．1．4 农户自愿与国家适度干预相结合原则

5．2 完善宅基地使用权的相关立法规定

5．2．1 赋予宅基地使用权物权属性(产权权能)

5．2．2 完善“一户一宅”规则

5．2．3 建立宅基地使用权有偿使用、有偿退出规则

5．2．4 明确登记机关、联合办公、两证合一

5．2．5 明确宅基地使用权产权价值基准和价值评估机构资质

5．3．1 合理限制抵押主体的范围

5．3．2 适当扩宽抵押物受让主体的范围

5．3．3 去除集体所有权人的“同意权”

5．3．4 明确抵押权设立以登记为前提并免除登记费用

5．3．5 赋予集体及组织成员优先回赎权

5．4 完善宅基地使用权抵押的相关配套制度

5．4．1 健全并落实宅基地使用权登记制度

5．4．2 建立土地交易市场及宅基地价值评估体系

5．4．3 建立多形式风险分担制度

5．4．4 健全失地农民生活保障制度

5．4．5 建立专业性农地金融机构

6 结论

致谢

参考文献