商丘市土地供应区片价格评估方法研究

摘要

城市土地的供应是政府进行宏观调控的重要手段之一，土地价格在土地市场中更是发挥着及其重要的经济杠杆作用。于是，探索如何构建科学的城市土地价格评估方法机制并发挥其作用显得非常重要，其作用发挥得如何，在很大程度上决定了城市土地利用效率、土地价格及其变化方向。
　　随着商丘市区用地需求持续增长，土地资源供求矛盾突出，土地价格变化较快。而现行的城市土地价格体系中，宗地地价评估弹性较大且易受人为因素影响，基准地价为级别区域平均价格且现势性差，对于指导土地供应活动、研究城市内部地价空间变化及演化规律均存在一定的局限性。因此本文提出建立基于均质地域的土地供应区片价格制度，探索土地供应区片价格测算方法，为商丘市政府建设公平规范的土地市场提供决策依据。
　　土地供应区片价是政府定期制定的正常市场条件不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一估价基准日法定最高出让年期土地使用权区域平均价格。其价格高低很大程度上取决于区位条件的优劣，供地区片价的分布具有高度的空间自相关性，因此本文探索利用地价模型法和空间插值法来测算供地区片价格。地价模型法是通过构建地价样点与因素综合作用分值之间的数学模型测算供地区片价，能够有效解决样点不足地区地价评估问题。利用 Kriging（克里金）空间插值法来对样点地价进行插值分析，能够揭示土地价格的分布特点，预测评估区域土地价格。所以本文首先调查搜集了商丘市2014年地价样点，依据修正后的地价数据建立样点地价数据库；其次，利用多因素综合评价法计算因素综合作用分值，建立样点地价与因素作用分值之间的数学模型，依据数学模型计算道路网格地价；同时对数据进行探索分析，选择合适的模型进行空间插值，建立相应的Kriging空间插值模型，根据空间插值模型计算道路网格地价；通过对两种方法计算结果的对比分析，提出应采用叠加分析的方法将两种方法所得的结果进行有机结合，从而得出更加符合商丘市区土地市场水平的供地区片价格。
　　主要结论如下：
　　（1）基于样点地价与因素综合作用分值之间数学模型的方法评估供地区片价，共划分77个区片（路网），地价区间为884-3415元/平方米，得出的路网地价与实际的出让地价进行相关性分析，得出R2=0.9295，与实际情况比较符合。
　　（2）基于样点地价Kriging空间插值的方法评估供地区片价，共划分77个区片（路网），地价区间为1016-3871元/平方米，得出的路网地价与实际出让地价进行相关性分析，得出R2=0.8036，与实际情况基本符合。
　　（3）通过对两种方法得到的路网地价进行叠加分析，结合两种方法的优缺点和实际情况，在地价样点充足的城市中心区域，本文最终选择两种方法所得结果的平均值作为商丘市住宅用地的供地区片价成果；在地价样点不足的外围区域以数学模型方法所得结果为供地区片价最终成果。共划分77个区片（路网），地价区间为884-3300元/平方米，以此种方法确定的路网地价与实际出让地价进行相关性分析，得出R2=0.9426，由此表明最终选择的方法最切实可行。

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中文摘要

1 绪论

1.1选题背景

1.2研究目的与意义

1.3研究内容

1.4研究方法与技术路线

1.5国内外研究综述

2 相关研究理论与方法

2.1城市地价相关理论

2.2空间插值方法

2.3土地供应区片价格的界定

3 数据来源与数据库的建立

3.1商丘市市区概况

3.2商丘市区土地供应区片价格内涵设定

3.3地价资料的收集与处理

3.4样点地价数据库的建立

4 商丘市供地区片价格评估结果与分析

4.1基于样点地价与因素作用分值之间数学模型的供地区片价格评估

4.2基于样点地价Kriging空间插值模型的供地区片价格评估

4.3土地供应区片价格的确定

5 结论与展望

5.1研究结论

5.2存在的问题

5.3研究展望

参考文献

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