现行土地一级市场对中小民营房地产企业的不利影响分析

摘要

我国虽建立了国有土地有偿使用制度，规范了国有土地使用权的交易行为，使土地资源的配置走向市场化。但因土地所有权人虚化导致市场主体缺位等原因，使招拍挂制度对合理高效配置土地资源、保证市场公平公开公正的目标难以提供充分保障，须结合标的物完整全面合理设置、后续紧邻环节共同加以研究。房地产行业规模经济性不强，价格的形成受供求关系、投资投机行为及资本定价的影响，市场的高度集中会加重资本话语权、增加投机行为并扭曲价格。中小型民营房地产开发企业既非国有、个体资本量也较小，但对加大房地产一级市场的竞争、增加房地产二级市场供方的多元化并促进业内竞争有生要作用。但其市场空间越来越有限，又难以进入经济适用房市场。一级市场出让方的双重身份使其处于被动地位，受信息不对称的影响大，也无合理手段保证自己的正当利益。出让方人为设置了较高门槛，阻止中小民营房地产开发企业进入也加大了市场的集中度，利益的捆绑使中小民企的专业化发展取向成为弱项。文章通过对中小型民营房地产开发企业在房地产市场的困境进行分析，认为土地招投标的要旨关键在于实现土地资源配置的合理性、土地资产公共收益合理最大化，并据市场特征兼顾多方利益、以利激活市场、引导竞争，达到民有其居、市场稳定的公平与效率的良好结合。

目录

声明

摘要

前言

一现行土地市场状况

1.1西方发达国家土地管理及市场状况

1.2国内土地管理及市场状况

1.3贵州土地一级市场状况

二土地交易制度及影响

2.1土地资源的资产特性

2.2一级市场公开交易制度及失灵现象

2.3招拍挂问题的范围及影响

2.4经济适用房制度的冲击

2.5土地一级市场的其它不利影响综述

三土地一级市场特性及中小民营房地产企业特殊性

3.1土地一级市场结构分析

3.2出让方地位分析

3.2.1交易出让方的地位分析

3.2.2未完善的委托代理制----土地储备制度

3.3受让方地位分析

3.3.1相对于出让人的地位分析

3.3.2相对于消费者的地位分析

3.3.3不同企业的不同景遇

3.4房地产行业规模经济问题

3.5民营企业与国有企业在获得土地使用权上的差异

3.6中小民营房地产企业定义及特殊性分析

3.6.1中小民营房地产开发企业的界定

3.6.2中小民营房地产开发企业的人才、技术、法律救济状况

3.6.3中小型房地产开发企业的流动性优势与挤出效应

四房地产市场项目案例

4.1基本情况描述

4.2土地运作方式

4.3公益设施及生活配套设施的建设开发

4.4与区域后续项目的比较

4.5案例的启示

五技术性问题导致的不利影响及对策分析

5.1一级市场土地交易规模设置的问题分析

5.1.1大规模地块的优势

5.1.2与大规模地块优势对应的劣势

5.1.3规模设置的技术性分析

5.1.4从公共利益合理最大化的角度认识地块规模

5.2公益设施建设与使用权捆绑的问题分析

六制度性问题导致的不利影响及解决建议

6.1双轨制下的非市场行为影响分析

6.1.1划拨用地的非营利性特征

6.1.2转性质的划拨土地的影响

6.1.3经济适用房用地的影响

6.2出让方特殊身份导致的信息不对称问题分析

6.3履约困难时中小民企救济困难问题分析

七结论

致谢

参考文献

附录