基于实物期权的房地产投资决策研究——以“海岸国际”开发项目为例

摘要

房地产投资项目开发周期长，投入资金量大，国家政策等影响因素多，影响程度大，不确定性因素多，如何在如此复杂的条件下进行投资决策是房地产开发企业面临的核心问题之一，也是能否在复杂多变的市场中能否生存和发展的首要问题。我们一直沿用的常用投资决策分析方法，例如投资净现值(NPV)法由于无法对未来不确定因素进行科学的评估，忽略房地产投资项目未来价值，往往无法在等待开发、分期开发、转换开发等弹性决策中做出正确选择。
　　 本文重点针对金融期权理论和实物期权理论，查阅大量文献资料、专著，对国内外投资决策理论进行回顾和分析，重点对金融期权和实物期权的理论和应用进行研究，重点跟踪一般常用投资决策分析工具和实物期权在房地产投资决策的应用，以掌握在房地产投资决策分析中运用实物期权的框架和具体内容。投资决策理论和方法研究的目的是解决经济发展中的实际投资决策问题，因此本文应用房地产投资决策常用方法以及实物期权理论做为研究工具，对北海“海岸国际”房地产开发项目的投资决策进行了实例研究分析。
　　 通过研究证明运用实物期权理论为理论基础的投资决策方法能充分揭示房地产投资决策弹性所带来的价值，是一般常用投资决策方法如NPV方法所无法做到的。实物期权从金融投资衍生而来，包含了等待、延缓、分期、改变规模、转换等弹性决策的选择，因而天生就能将决策弹性能带来的投资价值直接体现在实物期权投资决策的评价体系当中。应用实物期权理论进行房地产投资决策，可以改变决策思维，重新认识风险和不确定性，认识到风险和不确定性的增加可能会相应提升投资项目未来的价值，从而在做出投资决策选择时，充分考虑投资项目未来可能的价值，将拓展决策的科学性和全面性。
　　 通过研究还发现使用实物期权理论来分析房地产投资项目的价值，首先必须用NPV来计算期权的资产价格、执行价格，因此传统现金流折现的方法和基于实物期权理论的投资决策方法的关系是互为补充，而不是代替的关系。另外，用期权定价数学模型来定量评估房地产投资项目的投资价值需要对各种参数进行重新识别和确认，还需要对数学模型本身和计算的结果进行修正。