绿城中国轻资产商业模式下的财务战略研究

摘要

房地产行业在经历20世纪末的崛起和21世纪前十多年的高速发展后，自2011年起，我国土地成交量、土地成交价格都出现了不同程度的下滑，特别是以高土地价格溢价的企业陷入了较大的经营困境。基于此种情况，政府开始采取房地产调控政策，银行贷款的要求越来越高，房地产行业诸多问题逐渐暴露出来。从商业模式角度来看，我国房地产行业发展的先驱是广州，广州临近香港，所以我国房地产行业多年采用的商业模式大部分是港式重资产运营模式，即地产项目从投资到规划建设，再到运营管理这些阶段都是由企业自己全权负责的。企业需要在项目开发前募集到大量资金，项目周期长且回报十分缓慢，这会占据企业大量资金，甚至导致企业资金链随时可能断裂。在多重压力的影响下，房地产企业不得不打破以往的商业模式，向用较少的资金能获得更加稳健持久收益的轻资产模式转型。以绿城、万科、万达为首的房地产企业开始借鉴国外成熟的产业发展模式，最早尝试向轻资产商业模式转型，并取得不错的效果，在行业中获得认可。 本文主要采用文献研究与案例分析相结合的研究方法，在查阅梳理轻资产商业模式和财务战略的相关文献和总结相关理论的基础上，以绿城中国为研究对象，详细剖析了绿城中国2011-2017年财务报表中的相关数据，进而探究绿城中国轻资产商业模式及其模式下财务战略的不足和缺陷。本文分析表明，绿城中国轻资产商业模式下存在着投资战略布局略显不足，境外筹资带来损失等问题，针对存在的问题提出完善投资布局，平衡筹资活动中的成本与收益等建议，希望能对绿城中国进一步完善其财务战略及同行业中向轻资产商业模式转型的企业提供参考。 通过对绿城中国转型轻资产运营模式及其转型前后的财务绩效进行深入研究分析，本文得出如下结论:第一，由于国家政策和行业环境的限制，绿城中国向轻资产模式转型具有基础和必要性。第二，绿城中国在进行轻资产运营模式转型后，有效缓解了企业的资金压力，降低了企业的财务风险，提高了其竞争优势;第三，绿城中国仍处于向轻资产商业模式转型的阶段，面临之前重资产模式下的许多遗留问题需要解决的情况，绿城在筹资、投资、运营管理和股利分配方面都进行了相关的财务战略调整，但是仍存在一些问题，比如将存货的压力转移到了三四线城市，战略布局略显不足，境外筹资较多易产生汇兑损失等财务风险。

目录

声明

摘要

1 绪论

1．1 研究背景

1．2研究目的与意义

1．2．1研究目的

1．2．2研究意义

1．3文献综述

1．3．1轻资产的概念和内容

1．3．2轻资产商业模式

1．3．3财务战略

1．3．4轻资产商业模式下的财务战略

1．3．5房地产企轻资产商业模式及其财务战略

1．3．6文献述评

1．4本文的研究内容与方法

1．4．1研究内容

1．4．2研究方法

1．5本文的创新点

2相关概念和理论基础

2．1 轻资产商业模式的基本理论

2．1．1轻资产商业模式的概念

2．1．2轻资产商业模式特征

2．1．3轻资产商业模式的运行背景

2．2财务战略的基本理论

2．2．1财务战略基本概念

2．2．2财务战略的主要内容

2．2．3财务战略的制定过程

2．3 轻资产商业模式下财务战略的理论基础

2．3．1分工理论

2．3．2微笑曲线理论

2．3．3价值链理论

2．4轻资产商业模式下财务战略特征及缺陷

2．4．1轻资产商业模式下的财务战略特征

2．4．2轻资产商业模式下的财务战略缺陷

3 绿城中国轻资产商业模式下财务战略现状

3．1 绿城中国基本情况

3．2绿城中国的轻资产业务

3．2．1代建业务

3．2．2合作开发

3．2．3削减土地储备和项目

3．3 绿城中国轻资产商业模式下的财务战略

3．3．1轻资产运营模式的投资战略

3．3．2轻资产运营模式的筹资战略

3．3．3轻资产运营模式下运营管理战略

3．3．4轻资产运营模式下股利分配战略

4绿城中国轻资产商业模式下财务绩效分析

4．1盈利能力分析

4．1．1销售净利率

4．1．2总资产报酬率

4．2运营能力分析

4．2．1存货周转率

4．2．2应收账款周转率

4．3偿债能力分析

4．3．1短期偿债能力

4．3．2长期偿债能力

5绿城中国轻资产商业模式下财务战略不足与对策

5．1 绿城中国轻资产商业模式下财务战略不足

5．1．1战略布局略显不足

5．1．2境外筹资带来损失

5．1．3代建利润相对薄弱

5．1．4营运资金使用效率低

5．2 完善绿城中国轻资产商业模式下财务战略的对策

5．2．1完善轻资产投资战略布局

5．2．2平衡筹资活动中的成本与收益

5．2．3加强企业营运能力

6研究结论与展望

6．1 研究结论

6．2研究不足与展望

参考文献

后记

攻读学位期间取得的科研成果清单