论无权处分合同的法律效力——以一起房屋买卖合同纠纷为例

摘要

“无权处分”一直是民法学界里非常复杂非常重要的问题，被台湾的民法学者王泽鉴先生称之为“民法学上的精灵”，它涉及到包括物权变动模式、善意取得、违约责任、缔约过失、不当得利、侵权行为等诸多民法基本理论和重要制度。自《合同法》颁布以来，无权处分问题一直是我国法学界研究的重点，特别是《物权法》颁布实施以后，关于无权处分合同效力的问题在理论界和实务界都存在着很大的争议和分歧。
　　近年来，随着房地产事业如火如荼的发展，围绕着房产买卖所产生的法律纠纷此起彼伏，其中房地产商无权处分小区业主共同分摊面积中的物业管理用房，与其他购房者签订的房屋买卖合同的法律效力认定问题，由于涉及利益重大，社会关注程度高，所以此类矛盾纠纷最为突出。在我国司法实践中，法院通常将上述无权处分合同认定为无效，但是这种认定非常不利于善意购房者的合同权益。而且随着实践的发展，司法界越来越认识到法律不仅要保护财产“静”的安全，也要保护财产“动”的安全。因此本文拟通过对一个房地产商私自处分业主公摊用房与第三人签订房屋买卖合同的案例分析入手，通过分析和对比对未经权利人追认的无权处分合同的法律效力持不同观点的学说，并且在广泛调研国内外相关法律及法学研究理论的基础上，最终得出无权处分场合真正效力待定的是无权处分行为，无权处分合同是自始有效的观点。