商品房住宅小区物业管理若干法律问题探讨

摘要

商品房住宅小区的物业管理问题是当前社会生活矛盾纠纷的焦点问题之一，其中主要的是公共设施的物权和物业管理权的行使问题。产生这些问题的原因是由于物权理论研究的不足引致。鉴于此，笔者以比较的方法，结合现行的物权基本理论和国家法律政策，参照国外习惯，对我国物业管理在一定范围内存在的问题，寻找出现有的法律依据，对照建筑物区分所有权理论，并结合实际提出了自己的建议。 本文共分为五部分：第一章商品房住宅小区物业的范围与权利归属。从法律意义上，对物业的概念和范围作出了界定，依据建筑物区分所有权的理论和土地使用权与建筑物的关系的法律规定，对一定范围内的物业的归属及对几种特定财产(会所、车库、人房工程地下室、屋顶平台、一楼空地等)的权利归属作出了判定。指出由于我国土地同建筑物的关系模式及现行城市土地和房屋的登记制度的特点及弊端，在一定程度上，使得土地和建筑物在现实交易中，作为物权的特征不能完全、统一地表现，尤其是模糊了公共设施的权利归属，使得物权所有人合法权益不能得到及时、有效、合法的保护。鉴于此，笔者提出了建议。 第二章物业管理的理论依据和法律性质。从物业管理的起源与不同的角度比较物业管理不同的概念，指出物业管理直接的理论依据是建筑物区分所有权中的共有权以及成员权。由于物业范围的复杂性、集合性，管理方式的多样性，建筑物区分所有权制度并不能完全涵盖物业管理过程中产生的所有法律关系。目前，在实务中把物业管理理解为物业管理服务企业的权利或职责，是一种社会角色的错位。依据建筑物区分所有权的理论，物业管理是业主自己或委托他人行使管理自己财产的行为，物业管理权是业主的权利，其性质是一种民事权利、私权利，物业服务企业应当改名为物业服务企业。物业服务企业对物业的管理实际上是一种服务，其对价是取得服务费。 第三章物业管理的基本内容与界限(限制)。依据物业管理的目标，对物业管理的对象、物业管理的基本内容和物业管理是否具有经营权的问题作了探讨。从权利行使受限制的原则出发，业主行使物业管理权是有界限的，其权利的界限实际上涉及到在物业管理过程中，专有权与共有权、自由权与共同权的行使，成员个体利益与他人利益、共同利益的冲突问题。业主的专有部分和单个业主单纯的民事行为，不属于物业管理的范畴，任何人不得以物业管理的名义干预。 第四章物业管理权的行使方式。从内、外部关系层次上，探讨了物业管理当事人之间法律关系性质、确定权利义务的基本法律文件，诉讼主体地位、基本权利义务等问题。并对业主行使自主管理的方式、条件，委托管理的模式选择作了讨论。指出在自主管理形式下，为保证业委会职能的实现，在制度设计上，应该严格限定业委会的权利范围。在委托管理模式之下，对物业服务企业的定位有服务人和经理人两种模式，我国香港地区即实行经理人模式，我们可以借鉴，但实际中却不宜选用。目前我国法律设计的是委托管理模式是服务人模式。 第五章物业管理服务企业的权利、义务。对物业服务企业几项基本权利的行使和物业服务企业服务义务的内容与标准作了讨论。物业服务企业的权利、义务主要由物业管理合同约定及法律明确规定的。其基本权利是收取物业服务费，依照物业管理合同的约定，提供服务，实施管理。义务的内容与标准由合同双方约定，义务承担的界限应该在约定、职责、机能范围内。在物业服务收费的收取方式上，可以采取包干制或者酬金制的形式，无论采取那种形式，最关键的是对管理服务质量标准的确定和验收。应由是业主管理团体负责。并讨论了物业服务企业受委托行使管理权的方式和程序和物业服务企业在业主拖欠物业费时的救济方式。指出，在承认物业服务企业对拖欠物业服务费用的业主独立行使救济的权利的同时，应强调业主管理团体对业主内部关系的调节作用。笔者认为香港的“钉契”法对我们有更好的借鉴作用。

目录

文摘

英文文摘

独创声明

绪论

第一章商品房住宅小区物业的范围与权利归属

第二章物业管理的理论依据和法律性质

第三章物业管理的基本内容与界限

第四章物业管理权的行使方式

第五章物业管理服务企业的权利、义务

结束语

注释

参考文献

在学期间发表论文及已发表论文复印件

致谢