商业地产项目投资估算方法研究

摘要

近年来,商业地产项目在市场渐趋成熟的背景下,发展十分迅速。随着投资规模的不断扩大,进行商业地产项目可行性研究阶段的投资估算研究显得十分迫切。但是,长期以来,具体进行投资估算的主体是房地产开发企业和咨询公司,而银行等金融机构、风险投资机构和投资人、政府相关管理部门、行业协会在房地产市场逐渐规范,竞争越来越激烈的背景下,银行等金融机构、政府相关管理部门等也都需要在商业地产项目的前期阶段,特别是初步可行性研究阶段对项目的总投资估算有较为客观、真实的了解,以作为下一步投资决策、风险控制和管理的重要依据。本文在研究的选题上直接针对商业地产项目初步可行性研究阶段投资估算方法,填补了以往研究的空白,通过借鉴国内外投资估算方面的研究成果,结合国内商业地产项目的特点和政策环境,本着忠实于客观事实的实证研究态度,充分利用在武警基建部门工作的有利条件,收集了大量真实的商业地产项目数据,首次将“商业比例”作为基本参数引入到商业房地产的投资估算中,应用SPSS统计分析软件工具对样本数据进行相关性分析和检验,在得出样本数据之间的相关性关系的基础上,使用因果关系估算方法中的回归分析法建立估算数学模型并检验,对不能用模型估算的分项进行了专门的分析处理,提出了基于样本数据的商业地产模型估算新方法。经精确度分析对比和实例验证,这一新方法简捷高效、清晰合理、易于推广普及,不但能满足国家对建设项目可行性研究投资估算规定的允许精度要求,而且体现了估算过程的透明性、估算结果的规范性与客观性,能有效地避免投资估算时估算人员和组织的主观差异性,明显优于以往的估算方法和类似研究中用的模型估算方法。新方法可以作为行业内进行新商业地产项目初步可行性研究阶段投资估算的“模板”加以推广使用,能有效地解决以往商业地产投资估算中存在的问题,对房地产行业的规范化管理和健康发展做出积极地推动。

目录

摘要

ABSTRACT

1 绪论

1.1 问题提出的背景及研究、应用现状

1.1.1 问题提出的背景

1.1.2 国内外研究现状

1.2 研究的目的及意义

1.2.1 研究的目的

1.2.2 研究的意义

1.3 研究内容及技术路线

1.4 本文研究的创新点

2 投资估算方法概述

2.1 投资估算的概念及内容

2.1.1 投资估算的概念

2.1.2 投资估算的内容

2.2 国内外投资估算方法的研究现状

2.3 本章总结

3 商业地产与商业地产投资估算

3.1 商业地产的概念

3.2 国内外商业地产的发展状况

3.2.1 国内商业地产发展状况

3.2.2 国外商业地产发展状况

3.3 合理实用的商业地产投资估算方法和流程

3.3.1 商业地产投资估算的内容

3.3.2 商业地产投资估算存在的问题

3.3.3 合理的商业地产投资估算流程

3.4 本章总结

4 理论依据和方法选择标准

4.1 理论依据

4.2 方法选择标准

4.2.1 模型建立方法的选择标准

4.2.2 模型变量的选择标准及选择

4.2.3 数据分析工具选择

4.3 本章小结

5 商业地产项目数据分析及因果关系估算模型建立

5.1 商业地产项目的数据收集

5.2 商业地产项目的数据分析和探索

5.2.1 总投资估算偏差统计分析

5.2.2 相关性分析及检验

5.3 因果关系估算模型建立

5.4 不能借助模型估算的分项投资估算的分析处理

5.5 基于样本数据的商业地产因果关系估算模型估算新方法

5.6 因果关系估算模型估算新方法的精度分析和实例验证

5.6.1 新旧方法的估算精度分析与对比

5.6.2 模型估算方法精度的实例验证

5.7 本章小结

6 结论及展望

6.1 研究结论

6.2 未来研究的展望

致谢

参考文献