北京市商品住宅价格合理性探讨

摘要

自我国推行住房改革以来，购买商品住宅成为我国城镇居民解决居住问题、改善住房条件的重要手段。然而近年来各大城市商品住宅市场的价格水平一路高涨，消费者怨声载道，而民间和学术界也众说纷纭，“房价泡沫论”和“价格正常论’’都各有其支持者。北京市作为房价上涨最快、目前平均房价最高的地区，其商品价格水平的合理性受到了开发商、民众、政府等利益群体的普遍关注。厘清当前市场中存在的问题，判断商品住宅市场价格水平的真实状况，以平息舆论，保证住房产业健康发展，是目前关乎社会稳定、经济发展的重要问题。 对于住房产业这一关乎国计民生的重要产业，必须本着客观、务实、严谨的角度来研究其中出现的问题。本文的目的就在于结合国内外先进的理论和实践经验，深层次的探讨住房价格的形成机理，选择适当的价格形成模型和指标体系，来判断北京市住房价格的合理性，并对市场的健康发展以及政府的正确调控给出可能的建议。 本文共分为五部分。第一部分为绪论，简要的对选题的背景、目的意义等进行了介绍。第二部分为商品住宅价格的形成，介绍了商品住宅价格的特征及形成机制，并从微观、宏观两个角度探讨了价格形成的影响因素。第三部分为商品住宅价格合理性的判断，给出了从经验数据的横向比较出发和从理论价格出发这两个角度如何判断价格合理性的方法，并探讨了它们的差异性和互补性。第四部分是商品住宅价格合理性判断方法在北京的具体应用，根据两种方法分别判断并加以论证分析，最后得出结论，并对结论的成因进行剖析。第五部分是针对结论及其成因提出的一些推进北京市商品住宅价格合理化的建议。

目录

文摘

英文文摘

声明

第一章、绪论

1.1问题的提出及背景

1.2研究的目的和意义

1.3国内外研究综述

1.3.1国外研究成果

1.3.2国内研究成果

1.4论文的内容安排

第二章、商品住宅价格的形成

2.1商品住宅价格概述

2.1.1商品住宅的界定

2.1.2商品住宅价格的内涵

2.1.3商品住宅价格的特征

2.1.4商品住宅价格的形成机制

2.2商品住宅价格形成的微观因素

2.2.1住宅建造及销售成本

2.2.2开发商利润

2.2.3相关税费

2.2.4土地成本

2.3商品住宅价格形成的宏观因素

2.3.1经济因素

2.3.2社会因素

2.3.3政府因素

2.3.4自然因素

第三章商品住宅价格合理性的判别

3.1商品住宅价格合理性的定义

3.2经验数据横向比较法

3.2.1经验数据横向比较法的内涵

3.2.2房价收入比

3.2.3泡沫测度指标体系

3.3理论价格法

3.3.1理论价格法的内涵

3.3.2理论价格的推导模型选择

3.3.3北京市商品住宅理论价格模型的建立

3.4经验数据横向比较法与理论价格法的比较

3.4.1两种方法的差异性

3.4.2两种方法的互补性

第四章北京市商品住宅价格合理性的实证研究

4.1北京市商品住宅价格现状

4.2基于经验数据横向比较法对北京市商品住宅价格合理性的判断

4.2.1基于北京市房价收入比的判断

4.2.2基于北京市商品住房泡沫度的判断

4.3基于理论价格法对北京市商品住宅价格合理性的判断

4.3.1实证分析

4.3.2判断结论

4.4结论及成因分析

4.4.1两种方法的结论差异及处理

4.4.2对结论的成因分析

第五章北京市推动商品住宅价格合理性的政策建议

5.1调整社会保障性住房供给方式

5.1.1改革经济适用房制度

5.1.2强化公共住房体制

5.2利用货币政策及财政政策抑制住房市场过热的可能

5.2.1房地产信贷政策

5.2.2房地产税收政策

5.3从机制上完善商品住宅市场

5.3.1完善信息披露机制

5.3.2完善土地利用机制

结论与展望

参考文献

攻读硕士期间已发表的论文及著作

致谢