基于Hedonic模型的重庆市住宅物业房产税税基批量评估应用研究

摘要

随着房地产业的迅猛发展和不断攀升的房价，征收房产税成为政府致力于解决高房价的调控手段之一。2011年1月沪渝两地开始试点征收房产税，房产税制改革进一步引起人们的关注。税基评估在房产税征收过程中至关重要，我国房产税税基评估对象的数量巨大且需要根据固定评估周期进行评估更新，采用批量评估更能满足现阶段的评估需求。目前，国外一些发达国家针对房产税税基批量评估已经取得了较为成功的实践经验，而我国对其的研究和实践都明显落后于国外。因此，开展对房产税税基批量评估的研究为推动我国房产税制改革具有重要意义。
　　采用文献研究法对国内外有关税基评估和房产税税基批量评估的文献和研究成果进行了归纳和总结；指出我国目前房产税以房产原始价值为课税基准的缺陷及选择市场价值作为课税基准的合理性；对比分析了批量评估技术与单宗评估技术，进而得出批量评估技术的优势；为了建立更适合重庆市房产税税基的批量评估模型，对批量评估的几种方法和不同城市的评估模式进行了比较研究，提出选择Hedonic（特征价格）方法的理由，并对采用特征价格方法构建批量评估模型进行了较为深入的研究；为了使模型变得更加科学完善，尝试选取时间特征因素，并参考杭州模式的间接比较法设立基准房地产条件及修正系数对传统特征价格模型进行了改进，为在重庆市的应用研究提供了理论依据；收集整理了重庆市沙坪坝组团144个新房成交样本的13项特征数据，构建了房产税税基批量评估的特征价格模型，并以沙坪坝首创城为例设立小区基准单价及修正体系，对模型进行了批量评估应用，归纳了各特征变量对交易单价的影响程度及模型缺陷。
　　通过研究发现，我国并不是所有区域都适合开展批量评估，可以先选择在交易活跃、房地产信息完全的城市开展批量评估试点，成熟后再向其他地区进行推广；在房产税实际征收过程中，将房产税课税基准从“原始价值”调整为“市场价值”更为科学；选用特征价格法建立批量评估模型一定程度上更适用于我国现阶段的房产税税基评估；在运用特征价格模型对评估区域建立批量评估模型时，采用间接比较法，设立基准房地产及价格修正体系更符合“批量”特点；时间因素虽然对房地产价值的影响错综复杂，但也可以尝试纳入试评估区域的特征价格模型。研究验证了特征价格方法下的批量评估模型一定程度上可行且适用于我国大城市，为更深入的研究提供了参考和借鉴，便于我国更高效、准确地开展房产税税基评估工作。

目录

1 绪 论

1.1选题背景及研究意义

1.2国内外研究现状

1.3研究内容与方法

2 房产税税基批量评估理论基础

2.1概念界定

2.2 房产税税基评估理论

2.3批量评估与单宗评估技术比较

2.4 批量评估理论

2.5本章小结

3 基于特征价格法的房产税税基批量评估模型建立

3.1税基批量评估模型分析与选择

3.2模型建立

3.3本章小结

4 重庆市房产税税基批量评估应用——以沙坪坝区为例

4.1重庆市房产税税基批量评估基本条件

4.2确定评估区域及数据来源

4.3变量的选取和量化

4.4模型的建立和检验

4.5评估结果的检验

4.6模型的应用

4.7模型特征变量影响程度及缺陷分析

4.8本章小结

5 研究结论及展望

5.1研究结论

5.2研究不足及展望

5.3房产税运行存在的问题及对策建议

致谢

参考文献

附录

A 重庆市沙坪坝区144个住宅样本赋值表

B 住宅小区邻里因素指标权重调查表