我国经济适用住房用地制度的法律构建

摘要

本文旗帜鲜明地指出：在经济适用住房领域，必须废除行政无偿划拨用地制度，建立有偿使用的用地制度。本文正文共分三个部分：第一部分主要介绍了经济适用住房用地制度的概况，回答了现行经济适用住房用地制度是什么的问题；第二部分主要介绍了现行经济适用住房用地制度的弊端以及学界关于此用地制度的思考，从而回答了为什么要重构经济适用住房制度的问题；第三部分是对经济住房制度的构建：实行有偿的用地制度。以下是本文内容的详细介绍。 第一部分是对我国经济适用住房用地制度的概述。要重新构建我国经济适用住房用地制度，首先得对我国现行的这种用地制度作一个梳理。本部分分为两个层次：第一个层次阐述我国的土地使用权制度。该层指出：我国的土地使用权是在土地所有权和使用权分离的基础上，确立主体经过法定程序而依法享有的权利。从应然上来说，它是一项独立的物权。现行的法律体系规定可以通过有偿出让和无偿划拨两种方式取得土地使用权。我国土地使用权制度的形成经历了三个阶段，从无偿到有偿，从行政划拨到逐渐向市场的转变说明我国越来越重视土地的实际利用，土地利用的中心趋势也日趋明显。第二个层次阐述了我国现行的经济适用住房用地制度。该层指出：我国现行的经济适用住房用地是国家行政无偿划拨，它具有两个基本的法律特征：一，保障性，即在我国取消实物分房之后，在商品房价格不断飙升的情况之下，国家通过行政无偿划拨供地来降低经济适用住房的价格从而保障中低收入者家庭的住房水平。二，临时性，即我国的经济适用住房用地是在住房的商品功能和保障功能不可调和的矛盾体系之下，只是其商品功能暂时让位于保障功能。 第二部分分为两个层次，第一层主要论述了现行经济适用住房用地制度的弊端：1．划拨用地因无偿性和行政性的缘故，所以它不是物权法上的用益物权；2．经济适用住房不能仅仅因为其具有“保障性”功能从而具备划拨用地的资格，这种行政划拨只会为权力寻租和变相实物分房提供土壤；3．经济适用住房用地的无限期性与商品住房的有限期性存在矛盾；4．由于划拨性质的行政性特征，并不能有效地保护经济适用住房用地人的权益；5．划拨用地不利于经济适用住房的发展。第二层主要介绍了针对现行的经济适用住房用地制度而提出的对策。学界的建议有两种：第一种建议认为应该继续保持经济适用住房用地的行政划拨无偿使用制度，实行经济适用住房的回购制度。第二种建议认为应该改行政无偿划拨为有偿使用，或对中低收入者家庭实行货币补贴政策，或对经济适用住房的购买者收取年租。本文认为这两种建议都具有合理性，但是实施起来困难大，可行性低。 第三部分是本文的重点。该部分指出：第一，本文的构建有着积极的物权法上的意义：本文的构建体现土地的稀缺性特征，有利于做到物尽其用；有利于彰显经济适用住房用地的支配性、绝对性、对世性等物权特征。第二，构建我国的经济适用住房用地制度要遵循有偿使用原则和社会效益原则。第三，以上述二原则为指导，废除经济适用住房领域的无偿划拨用地制度，而实行有偿有期限的土地使用制度，当然这种用地的价格应该低于商品住房的用地价格，用地的差价应该能够体现经济适用住房的保障性特征。而关于经济适用住房的上市交易，完全可以参照《土地管理法》等相关法律规定，补缴用地差价后进行交易，而不应该根据购买经济适用住房的年限来决定能否交易。对于用地期满后的经济适用住房用地的问题，笔者对《物权法》的住宅建设用地使用权“自动续期”的规定有不同的看法，本文认为：基于经济适用住房的特殊性，用地期满后，应该和已购房的中低收入者家庭的经济能力挂钩：或延期；或收回，对之经济补偿。第四，实行这种有偿使用之后，对于经济适用住房周地的登记应该进行配套改革：经济适用住房的登记性质应该界定为：既有公法属性和又有私法属性：登记的效力应该根据不同的原因分析，土地出让合同的效力应该不受登记的影响；登记应注明土地的用地性质，并考虑使用与商品住房不同的土地证书。

目录

文摘

英文文摘

引言

第一部分我国经济适用住房地制度概述

一、我国现行用地制度概述

(一)我国的土地使用权概述

(二)我国土地使用权制度的形成

(三)土地的中心利用趋势

二、我国经济适用住房用地制度及其特征

(一)经济适用住房用地制度

(二)经济适用住房用地的保障性

(三)经济适用住房用地的临时性

第二部分现行经济适用住房用地制度的弊端及学界的思考

一、经济适用住房用地的弊端

(一)划拨土地使用权不是用益物权

(二)经济适用住房不具备划拨用地的资格

(三)经济适用住房用地的无期限与商品房的有期限存在矛盾

(四)划拨用地不能有效地保护用地者的权益

(五)划拨用地不利于经济适用住房的发展

二、学界有关经济适用住房用地制度构建的思考

(一)对"双轨制"的思考

(二)经济适用住房用地制度构建的两种思路

(三)上述两种思路的缺陷

第三部分经济适用住房用地制度的法律构建

一、构建的物权法上的意义

(一)有利于"物"尽其用

(二)有利于彰显经济适用住房用地的物权性

二、经济适用住房用地原则

(一)有偿使用原则

(二)社会效益原则

三、经济适用住房用地的有偿使用的制度设计

(一)经济适用住房用地的有偿使用

(二)经济适用住房用地的有偿使用制度的法律特征

四、经济适用住房用地的登记

(一)经济适用住房用地登记的性质分析

(二)经济适用住房用地登记的效力分析

(三)经济适用住房用地登记的设计

结语

参考文献