私有住宅出租的房产税征管问题研究

摘要

近几十年来，我国经济快速发展，外出寻求工作机会的人口越来越多，与人口流动现象伴随而生的则是私有住宅出租行业的繁荣。从居住功能角度来说，房屋包括住宅和非住宅，其中，住宅类房屋可分为四类：第一，国家所有住宅；第二，劳动群众集体所有住宅；第三，公民私人所有住宅；第四，其他经济组织所有住宅1。非住宅类的房屋主要为经营性用房和办公用房。
　　根据我国现行税法规定，私有住宅出租需要征收房产税。房产税是以房屋为征税对象，是向产权所有人征收的财产税。在我国，房产税的征收范围限于城镇的经营性房屋，也即私有住宅用于自住的房屋在持有环节不征收房产税，用于出租的则需要以租金为计税依据征收房产税。然而在2011年，房产税改革，个人住房征收房产税开始在重庆和上海两个城市试点展开，其征收与私有住宅在出租环节的房产税的征收不能一概而论之。因此，本文只讨论私有住宅在出租环节征收的房产税，对于私有住宅在持有环节征收房产税的情况暂且不论。在私有住宅出租的几个税种中，房产税占到总税种的70％左右，因此房产税本该在增加地方收入中发挥积极作用。但由于私有住宅出租变动频繁、纳税人分布过于广泛等原因,这部分税收征管长期在低水平徘徊，虽然有些地方地税部门实施了比较先进的征管办法，有了比较成熟的经验,但房主分散、租赁关系难以确认、税款难收等问题依然存在,纳税人避税现象比较普遍。在现有法律框架、征收能力和技术水平下，如何实现房产税的公平征收问题，需要进行研究。因此，本文主要讨论的是现行房产税征收管理制度下，公民私人所有的住宅出租的房产税收征管问题。
　　因此，本文主要讨论的是公民私人所有的住宅出租的房产税收征管问题。
　　针对私有住宅出租的税收征管困难问题，我国目前的研究主要集中在税制设计方面，即合理设计税制，减轻纳税人负担。对于私有住宅出租的房产税的制度设计、征管问题鲜有涉及，其征管问题也是目前在税收征管方面亟待解决的问题。
　　本文从私有住宅出租的房产税的法理依据入手，分析其存在的制度意义，并着重分析了征管现状，以征管现状为依托，找出征管中存在的问题困境，最后提出征管理念、征管手段、税种设计等解决方法。本文除引言和结语外，共有四个部分。
　　第一章——私有住宅出租房产税的基本理论。本部分主要介绍了私有住宅出租房产税的制度意义、征收的法理依据。
　　第二章——私有住宅出租房产税的征管现状。主要介绍了当前我国私有住宅出租房产税的征收征管情况、法律法规现状。
　　第三章——私有住宅出租房产税在征管过程中的问题。归纳总结了私有住宅出租房产税征收过程中存在的问题，概括为以下几个方面：一是缺乏诚信纳税氛围，公民纳税意识不足；二是税源分布过于分散，租赁关系难以确认；三是征管政策各地不一，违法成本过低；四是征管没有实现信息化，备案登记制名存实亡；五是税种设置不甚合理，重复征税现象突出。
　　第四章——私有住宅出租房产税征收问题的完善。本部分将美国的先进经验与我国的实际情况相结合，提出我国私有住宅出租的房产税征管对策。

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引言

（一）研究背景与问题

（二）相关文献综述

（三）研究方法与思路

（四）研究的创新与不足

一、私有住宅出租房产税的基本理论

（一）私有住宅出租房产税的制度意义

（二）私有住宅出租的房产税的法理依据

二、私有住宅出租的房产税的征管现状

（一）私有住宅出租房产税流失严重

（二）私有住宅出租的房产税的法律规范

三、私有住宅出租的房产税征管中的问题

（一）缺乏诚信纳税氛围，公民纳税意识不足

（二）税源分布过于分散，租赁关系难以确认

（三）征管政策各地不一，违法成本过低

（四）征管没有实现信息化，备案登记制名存实亡

（五）税种设置不甚合理，重复征税现象突出

四、完善私有住宅出租的房产税征管建议

（一）营造依法诚信纳税氛围，重塑纳税人主动纳税理念

（二）因地制宜监控税源，加强对合同的监管

（三）统一房屋出租税收征管，提高违法成本

（四）废除备案登记制度，加速税源管控信息化

（五）完善税种规定，减少重复征税现象

结语

参考文献

致谢