论建设单位作为商品房外墙脱落致害责任之主体的必要性

摘要

法院在审理建筑物外墙脱落致人损害赔偿责任的类似案件时，适用《建设工程质量管理条例》第四十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条和《中华人民共和国侵权责任法》第八十五条的法律规定作为判决依据，判决由建筑物的全体所有人、使用人或管理人分摊侵权责任的费用，而没有将建设单位作为共同的被告来查明案件的事实真相，导致建设单位逃脱了商品房外墙脱落致人损害侵权责任的承担。对类似案件的处理，形成了压倒性的观点，法学界也认为法院对类似的案件的判决是公正、合理的，很少有学者和法律实务者提出批判性的观点并去研究。
　　本文通过分析建设单位作为商品房外墙脱落的责任主体的事实及理由，阐明立法的不足和司法适用的不合理性。
　　商品房外墙脱落安全隐患的形成原因，是建设责任主体单位在建设施工过程中未尽到《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》规定的注意义务导致的，是建设工程质量问题。法律赋予相应责任人注意义务和承担责任的基础，是行为人是否具有履行注意义务的能力，是否尽到了应尽的注意义务（这里的正常人不仅包含一般人应当尽到的一般注意义务，还包括从事专业技术的人对专业技术应有的特别注意义务）。建设单位具有法定的注意义务和建筑行业所特有的注意义务，商品房的所有人、使用人或管理人只应尽一般人的注意义务。外墙的脱落威胁到不特定人的公共安全，应当适用无过错原则。建设单位（开发商）获取了商品房的核心价值利益，政府获得了土地出让金，商品房所有人未获利。建设单位是商品房建设工程的启动者、总发包人，其它建设责任主体单位都是聘请来为建设工程服务的，它们应当对建设单位负责，建设单位应当对建设工程整体质量负责，对商品房外墙脱落致人损害的责任负责。
　　笔者认为应当将外墙的最低保修期限纳入《建设工程质量管理条例》第四十条第一项规定，即建筑物的外墙和基础、主体结构的质保期一致，为设计文件规定的该工程的合理使用年限，并新增一条，建筑物外墙脱落将危及公共安全，不允许粘贴外墙砖，提倡使用轻质涂料或外墙乳胶漆；正确理解《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，建筑物公共部分的所有权人是全体所有人，对应的义务是个别所有人行使权利时具有不妨碍其他人正常使用的义务；应当将《侵权责任法》第八十五条修改：建筑物、构筑物或者其自身的附属设施发生脱落、坠落造成他人损害，建设单位和建筑物的所有人、实际使用人、管理人不能证明自己没有过错的情况下，应当承担损害赔偿责任，其它建设责任主体单位有责任的，有权向其他责任人追偿；国家应当建立健全社会保障机制，对前述应当承担责任的建设单位或其它建设责任主体不存在的，由政府进行相应的国家救济补偿，使受害者的利益得以保障，达到社会利益的平衡；商品房外墙脱落是由于其他人外力作用造成的，其侵权责任由具体的责任人承担。既体现谁侵权，谁负责一般责任原理，又能体现谁得利，谁补偿的社会救济原理，还能体现国家对公民保护的宪法责任。

目录

声明

引言

一、建设单位应当是商品房外墙脱落的责任主体

（一）建设单位承作为责任主体的应然性：社会的一般认识

（二）建设单位作为责任主体的正当性：建设工程质量不合格

（三）建设单位作为责任主体的主体性：建设工程质量的总负责人

二、建设单位作为是责任主体的理由一：注意义务的违反及责任

（一）建设单位的注意义务

1、建设单位的法定注意义务

2、建设单位的行业特定注意义务

（二）建设单位违反注意义务的法律责任

三、建设单位承担责任之理由二：利益与责任的平衡

（一）商品房开发的过程及成本

（二）商品房的价值流向

四、所有人、使用人或管理人不是商品房外墙脱落损害责任的主要责任主体

（一）法律要求所有人、使用人、或管理人承担全部注意义务具有牵强性

（二）所有人、使用人或管理人只具有普通注意义务

五、立法不足和司法适用的分析

（一）关于侵权责任法物件脱落致人损害规定的分析

（二）关于建筑法律、法规对外墙脱落安全质量规定的分析

（三）关于建筑物区分所有权司法解释的权利义务的分析

六、结语

参考文献

致谢