物业小区管理规约的法律问题探析

摘要

我国经济的快速发展必然导致了大量的人口涌入城市，城市化进程的加快使得居民的住房制度也进行了变革，逐步迈进了商品化的时代。从20世纪90年代开始，我国城市中住宅产权的体制发生了重大的变化，房子不再是公家给的了，小区成为了大中型城市居民住房的主导，人们纷纷从单位的单元房走了出来，住进了小区，成为了社会人，而不是传统意义上的单位人，邻居也不再像以前那样，是一个单位的了，见面不认识也不再是什么夸张的表述。正是因为小区是由形形色色的社会人组成的，因而矛盾和冲突始终存在，小区的管理自然成为了一个大问题。为了规范物业小区内的人的行为及各项事务，管理规约应运而生。 管理规约是建立在物业管理这一具有私法自治性质的关系上的，是建筑物区分所有权人表达他们意思自治的客观表现形式，管理规约是物业小区管理手段和内容的重点，是区分所有建筑物管理的根本和骨骼。管理规约把国家制定的具有强制性质的物权法规定转变成为了区分所有权人自己制定、自愿遵守的规则，以更加融入居民生活的方式对建筑物区分所有权的物权关系进行了规定。小区日常管理的方方面面都离不开管理规约。文章的第一部分分析了管理规约的内涵和法律性质，认为将管理规约的性质定性为自治规则是毫无疑问的，这样能将管理规约的积极作用更好地发挥。第二部分关于对于管理规约订立、修改和废止，笔者认为应当借鉴《宪法》关于宪法制定和修改以及《公司法》关于公司章程修改和废止的规定，从严规定。第三部分列举了管理规约应当规定及没有必要规定的内容，分析了具有争议的内容事项，总的来说应当以小区的实际情况而制定最为合适。第四部分阐述了管理规约对于物业小区内的人和各项事务都有一定的约束力。第五部分表明对于违反管理规约的个人或者组织，理论上应当从严处罚，但介于我国的实际情况，剥夺区分所有权等强制措施并不适用，而给予业主自治组织一定程度的、与其权利相匹配的强制力才能保证管理规约的顺利实施。对于这几个部分，学者的著作和论文大多是都是简单的对比较法进行梳理，然后得出结论。本文旨在对现有的法律规定进行解释，适当借鉴比较法的内容，以期能对管理规约的一些细节方面得出一定的自我见解。

目录

声明

摘要

绪论

第一章 管理规约的内涵及法律性质

第一节 管理规约的内涵

第二节 管理规约的法律性质分析

一、契约说

二、类似劳动协议说

三、共有协议说

四、自治规则说

第二章 管理规约的订立、修改和废止

第二节 管理规约的订立模式

一、由开发商主导订立

二、开发商和区分所有权人共同订立

三、开发商订立“临时规约”

第二节 对临时管理规约的评析

第三节 规约管理订立、废止与变更决议程序

第三章 管理规约的内容

第一节 应当规定的事项

第二节 不应当规定的事项

第三节 有争议的事项

一、“住改商”的限制

二、禁止饲养宠物

三、租赁限制

四、共有专用的约定

第四章 管理规约的效力范围

第一节 管理规约的效力等级

第二节 管理规约对人的效力

一、对业主的效力

二、对物业使用人的效力

三、对开发商的效力

四、对物业服务企业的效力

第三节 管理规约对物的效力

一、对共有部分的效力

二、对专有部分的效力

第五章 违反管理规约的法律后果

第一节 案例

第二节 责任类型及责任承担

第三节 能否剥夺区分所有权

结语

参考文献

致谢