北京通州运河核心区写字楼租赁市场调研报告

摘要

2012年，通州确立了作为“北京副中心”的定位，提出建设现代化国际新城的目标，将通州新城打造成上海的浦东、香港的维多利亚湾。而在“一核五区”规划中的运河核心区，则被誉为北京“下一个CBD”。2015年，通州区被明确定为“北京市行政副中心”。截至目前，通州新城运河核心商务区共有41宗公开市场土地交易，拿地企业大多为知名开发商，总建筑面积约400万平米左右，区域正处于开发建设阶段，随着区域内彩虹之门、北京塔、通州运河一号等地标建筑初见雏形，通州新城也开始显露出未来的城市轮廓。2016至2020年，该区域写字楼新增供应量约150万平米左右，在一个新兴发展区域，如此大的集中供应量，对于各开发商而言既存在着一定的市场机遇，同时也将面临着竞争与挑战。
　　本文以通州运河核心区域内某写字楼项目拟持有经营为基点，展开对通州写字楼租赁市场的研究分析，通过实证研究、比较分析及定量分析进行市场情况阐述，并寻找在此新兴写字楼区域集中放量的前提下项日持有经营的突破口，从客户定位、产品定位、价格定位及经营策略等方面给予项目合理化建议。研究表明：⑴通州写字楼租赁市场目前还处于初级发展阶段，现有写字楼客户多为中小型企业且客户增量有限，加以区域内自2015年起的大规模集中供应，从而致使未来几年区域空置率将处于较高水平，租金增长率下降，增加了持有项目的经营难度；⑵在此市场条件下，通过对传统项目产品和经营策略的调整，寻找项目持有经营的机会点及利润增长点，如商务中心产品策略及精装交付产品策略均能较好的提升项目收益。

目录

声明

摘要

1 引言

1．1 选题背景及研究目的

1．1．1 选题背景

1．1．2 研究目的

1．2 研究内容、研究方法及解决的关键问题

1．2．1 研究内容及研究方法

1．2．2 解决的关键问题

2 北京市写字楼租赁市场概述

2．1 北京甲级写字楼分布及存量情况

2．1．1 北京甲级写字楼分布情况

2．1．2 北京甲级写字楼存量情况

2．2 北京甲级写字楼市场表现情况及展望

2．2．1 供应、吸纳及空置率情况

2．2．2 租金水平情况

2．2．3 市场展望

3 通州区市场情况分析

3．1 区位分析

3．2 区域规划

3．2．1 功能定位

3．2．2 规划布局

3．2．3 产业定位

3．3 区域发展情况

3．3．1 开发建设情况

3．3．2 产业发展情况

3．3．3 企业发展情况

4 运河核心区区域市场分析

4．1 区域土地市场分析

4．1．1 功能分布及规划参数

4．1．2 地块现状分析

4．1．3 土地成交分析

4．2 区域写字楼租赁市场分析

4．2．1 区域市场研究范围界定

4．2．2 项目分布情况

4．2．3 市场表现

4．2．4 区域需求分析

4．2．5 区域市场写字楼项目发展情况

4．3 运河核心区风险与机会分析

4．3．1 运河核心区的潜在风险

4．3．2 运河核心区的发展机会

4．4 小结

5 目标项目建议

5．1 目标项目基本情况

5．2 项目SWOT分析

5．2．1 优势

5．2．2 劣势

5．2．3 机遇

5．2．4 挑战

5．3 项目定位

5．3．1 客户定位

5．3．2 产品策略及价格定位

5．3．3 项目形象定位

5．3．4 客户结构

5．3．5 产品分布

5．3．6 首期租期结构设计

5．4 项目租金提升分析

5．5 产品基础硬件条件设计

6 总结

6．1 通州写字楼市场评价

6．2 运河核心区持有型写字楼项目现阶段的操作机会点

参考文献

附录

致谢