共用宗地权利人土地面积计算方法研究

摘要

以按份共用宗地为例,提出按单一和混合两种使用类型进行计算,并根据算例对不同计算方法的结果进行了分析,指出工作应用中应注意的问题.单一型共用宗地权利人土地面积一般按宗地容积率计算或按权利人建筑面积占有的比例计算。设宗地使用权面积为P，宗地建筑面积为Z，容积率为V，权利人建筑面积为Ji，权利人土地面积为Si，则权利人土地面积计算公式如下：Si=Ji÷V (1)式中，V=Z÷P。Si=Ji×C (2)式中，C=P÷Z，C为土地面积分摊系数。混合型共用宗地权利人土地面积计算应先摸清各栋建筑物的基底面积(di)、权利人独用土地面积(Di)，分别计算各栋建筑物基底面积分摊系数(ki)、共用土地面积分摊系数(q)、分摊基底面积(Sdi)、分摊共用面积(Gi)后才能计算权利人土地面积。计算公式如下：Si=Sdi+Di+Gi。(3)式中，Sdi=Ji×ki，ki=di÷Zi，Zi为某栋建筑面积，Gi=Ji×q，q=(P-Σdi-ΣDi)÷Z。对算例1和算例2的计算要素与结果进行分析，可以发现，以上两种类型共用宗地的权利人拥有同一建筑面积、基底面积房产，但依据公式(1)、公式(2)和公式(3)两种计算方法计算得出两种宗地的该房产权利人土地面积却不相同，存在差异。(1)单一型共用宗地没有规划建设独用土地，规划转变为混合型共用宗地后，没有独用土地的权利人在其建筑面积不变的情形下，其分摊土地面积存在减少情况；具有独用土地的权利人在其建筑面积不变的情形下，其分摊土地面积存在增加情况。(2)差异原因。因规划等原因，不同宗地其利用类型、功能不一定相同，如单一型共用宗地的建筑物一般没有规划独用土地，整宗地利用情况均为共用；而混合型共用宗地却不一样，所有的建筑物除拥有共用土地外，有的建筑物还规划拥有独用土地情况。特别是发展商为追求最大利益，往往将房产与花园等配套独用土地捆绑销售。因此，对不同宗地选择不同的计算方法是合理的，但也必然导致权利人分摊土地面积结果存在差异。