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2013年海峡两岸土地学术交流会

2013年海峡两岸土地学术交流会

  • 召开年:2013
  • 召开地:重庆
  • 出版时间: 2013-08

主办单位:中国土地学会

会议文集:2013年海峡两岸土地学术交流会论文集

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  • 摘要:地票交易是采用市场化方式将农村建设用地指标转换为城市建设用地指标的制度创设,也是土地发展权的市场化配置方式,地票交易实践对土地发展权的分配使用改革具有重要的创新意义和参考价值.本文将土地发展权细分为基本发展权、实体发展权和虚拟发展权,在此基础上,剖析地票交易过程中的土地发展权转移机制,并根据地票交易过程中的发展权转移途径和功能差异测算地票价格,以期为地票市场的价格调控提供理论支撑.研究结果显示,地票供给方应当获得基本发展权和虚拟发展权的补偿,地票购买方应当支付基本发展权和实体发展权的价格.根据发展权价值量化结果并考虑地票生产成本,地票基准价格为21.92万元/亩—19.62万元/亩;现行地票补偿标准对基本发展权的价值显化不充分,应进一步加大对土地生态安全和粮食安全保护的支持力度,强化对基本发展权的补偿;虚拟发展权价格补偿是落后地区对发达地区土地增值收益的共享,根据虚拟发展权的量化结果,应当为地票来源区域提供16.5万元/亩—14.2万元/亩的虚拟发展权补偿.
  • 摘要:现行的征地制度在大陆工业化、城镇化快速发展进程中发挥了重要作用,但在地方经济发展严重依赖土地财政和土地金融的大背景下,征地制度的弊端日益凸显,因征地引发的矛盾纠纷已经成为社会难点问题.因此以人为本,积极推进征地制度改革,保护农民对土地的合法财产权利,保障失地农民共享经济发展成果是大势所趋.
  • 摘要:为了实践「公平正义」,台湾土地征收由过去的公告土地现值改由市价补偿,期以消弭土地征收所引起的不公平,但仍抗争不断.本文首先分析台湾的征收补偿理念,辅以日本之理念与地价制度,藉由比较观察出台湾征收制度尚嫌不足之处,以及可改进之方向.进而点出「土地征收补偿市价查估办法」的问题,期提出之建议能更接近真正的「公平正义」.
  • 摘要:研究目的:针对当前土地征收中存在的缺陷,探求从制度层面科学建立完善的征地体系,确保被征地农民的合法权益.研究方法:文献研究法,归纳总结法.研究内容:通过参考国内外对于征地工作的探索,结合当前国家在土地征收过程中征收程序、征收范围以及补偿安置方面的缺陷与弊端,提出相关完善措施与建议,确保征地工作的稳步发展,保护被征地农民的合法权益.研究结论:建立完善的征地体系必须以保护被征地农民利益为根本,同时对土地利益分配进行相应调整,不断尝试,逐步健全.
  • 摘要:近年来,随着经济社会的不断发展,以及工业化、城市化的程度不断加大,需要占用大量的集体土地,同时,土地价值显化,农民权利保护意识不断增强,因征地引发的矛盾冲突越来越多,甚至产生不少流血事件、群体性事件.征地问题成为一段时期社会矛盾的焦点,征地制度改革成为社会的焦点问题.从当前各方面分析看,征地制度改革面临的核心和紧迫问题是:征地纠纷解决渠道不畅、补偿对象不明、程序不规范等问题,而不是征地范围过宽、补偿过低的问题。要加快推进征地争议协调裁决制度,维护社会和谐稳定,重构征地补偿制度,促进补偿公平公正,规范征地程序,保障农民知情权和参与权,淡化征地范围,稳妥推进集体建设用地流转。
  • 摘要:研究目的:探讨用生态文明理念推进新型城镇化发展的思路及方法.研究方法:文献资料法和对比分析法.研究结果:山西在推进新型城镇化的进程中,必须将生态文明理念融入新型城镇化推进的全过程,需要坚持生态敏感性、建设适宜性、环境宜居性相互协同的原则,以资源环境承载力作为新型城镇化建设的基础,以综合整治工程作为新型城镇化建设的途径,以生态文明制度作为新型城镇化建设的保障,形成国土生态屏障、重要生态功能区、基础生态用地和生态网络体系为主体的新型城镇生态安全体系,实现经济、环境、人居和谐的新型城镇空间格局.同时,还需要进一步优化城乡土地利用格局,加强城镇建设用地调控,保障城镇化建设合理用地,促进城乡统筹发展, 使有限的国土资源合理地为新型城镇化建设提供支持.
  • 摘要:基于经济增长理论、新空间经济理论、低代价经济增长理论基础,结合建设用地增长的驱动因子,通过采用有效的数学模型,科学合理的确定经济发展需要的土地规模.依据长沙市2007-2012年经济指标及土地供应规模,采用多元线性回归法、趋势预测法、灰色模型法,综合分析长沙市2013年度建设用地需求规模,并指出应以多元线性回归模型为主,其他模型相辅,并采用权重值,综合确定预测期的建设用地需求规模.
  • 摘要:本文以河北省城镇化进程中的建设用地差别化供应为切入点,采用统计分析与实地调研相结合的方法,从省级层面对不同地市、不同用地类型、不同产业类型的建设用地供应政策、方式、比例等进行调查统计分析,总结建设用地供应特点及存在问题,从而提出相应的管理办法及建议.河北省作为环渤海核心区域的重要组成部分,在环首都经济圈的大背景下,对全省区域经济社会发展将产生重大影响.面对区域经济发展的新形势和新要求,加快构建区域差别化土地政策体系成为一个紧迫的问题.但是,由于相关基础研究较为滞后,当前土地政策普适性过强而针对性不足,影响了区域发展调控的预期效果.因此,统筹区域土地利用,根据各地区土地资源条件、利用现状和潜力,加强各类主体功能区域的土地利用调控,实行差别化的区域土地利用政策势在必行.
  • 摘要:现有的征地制度已暴露出种种弊端,国土资源部于2001年和2002年开展两批试点城市征地制度改革.本文通过对典型试点城市的征地制度改革情况进行介绍,对取得的成效和存在的不足进行总结,为完善征地制度提供借鉴,为新一轮征地制度改革提供宝贵经验.农民未能真正参与土地增值收益。虽然在试点城市征地制度改革中,多数地区实行了征地区片价,征地补偿标准较之前有了大幅提高,但农民仍然未能真正参与土地增值收益。在征地补偿时,以农业产值为标准补偿被征地农民,政府却高价拍卖用于商业开发,农民没有参与巨额溢价的收益分配。征用一亩农地仅补偿几万元,高者十几万,但政府用于工商业开发后,地价就涨几十倍之多,这一征地“剪刀差”引发越来越多的城乡冲突。新的征地制度改革,首先要提高补偿标准,如果提高10倍,农民一亩地就能拿到几十万元补偿,这样农民可以“带资进城”,既能缩小城乡收入差距,又可加快城镇化进程,也许可以真正解决征地补偿城乡二元化问题。征地过程中政府、集体和农民地位不对等。在征地过程中,农民在农村土地流转中不是土地的“主人”,没有足够的发言权,导致征地收益向政府、开发商等倾斜,农民利益受损严重。按照现行法规,土地使用权归农民,而产权属于村集体,在这种“双主体”制度下,强势“集体”往往会导致失地农民“被代表”或“被同意”。通过法律手段赋予农民跟地方政府“讨价还价”的权利,通过谈判来确定征地补偿标准,是未来征地制度改革的方向。
  • 摘要:中国大陆《国有土地上房屋征收与补偿条例》已于2011年1月颁布实施,对国有土地上房屋拆迁补偿进行了进一步规范.然而中国大陆农村集体土地征收补偿还存在征地范围过宽、补偿标准偏低、补偿范围偏窄、补偿方式单一等问题,急需进一步完善,保护失地农民权益.本文在分析当前中国大陆农村集体土地征收补偿制度存在问题的基础上,提出了进一步完善中国大陆农村集体土地征收补偿制度的几点建议,具体有:一是逐步缩小征地范围;二是提高征地补偿信息公开透明度.三是调整征地补偿收益分配关系,土地补偿费分配向农民土地承包经营权倾斜.四是征地补偿价格参照市场价格.五是创新征地补偿方式.
  • 摘要:新增建设用地年度计划指标管理是当前实施建设用地总量调控的主要行政方式.无偿指令性的计划指标分配导致指标供不应求和低效使用并存的根本性矛盾,也导致城乡用地缺乏互动制约城乡协调发展.用地指标管理问题应引起高度重视.建议建立“计划+市场”的双轨制用地指标管理体系,对公益性和经营性用地指标采取差别化管理;探索跨省区用地指标交易,建立全国性的土地指标要素市场促进区域均衡发展;完善地票交易市场体系,积极稳妥建立地票交易二级市场;丰富用地指标交易种类,分不同用地性质、用地类型和用地区域设计指标交易品种;加强建设用地整理质量管理,在资金投入、项目管理、工程实施、质量验收、后期管护和奖惩机制等方面加强管理.
  • 摘要:对于都市更新,现今社会的强者与挟公共利益的多数,愿意真诚考量弱者或少数人的福祉,并将其落实于规范面上,公共利益的正当性才能获得伸张,法律与正义才会有紧密的关联,法律和平性方能确保,尊重多数与保护少数的内在冲突方有调和与缓解的可能性。
  • 摘要:都市更新系为促进都市土地有计划之再开发利用,复苏都市机能,改善居住环境,增进公共利益.近年台湾都市更新执行过程中发生颇多争议,如何凝聚兼共识开创新的策略方向为当前重要课题.都市更新涉及地主、建商、相关规划团队(如估价师、地政士)、政府或其他利益团体等,若能明确辨识利害关系人及其需求与互动模式,方能提出有效的执行方针.rn 故本文以利害关系人理论为基础,分析都市更新实施过程中利害关系人角色、定位及因应策略.考量都市更新案例个别差异性颇大,因此本研究采个案研究及深入访谈法进行分析,以台中市第一个都市更新案—总太居易(原总太愿景)为例,探讨都市更新过程中,利害关系人所扮演的角色与影响力,并说明未来都市更新推动策略方向.
  • 摘要:为统筹区域土地利用、保障粮食安全、保护耕地资源,国家采取土地用途管制方式调控耕地农转非有序性,但具强制性与法效性土地利用规划导致同区位不同农户农地发展权得以实现或限制的不公平性.通过建立耕地保护经济补偿机制弥补耕地及基本农田保护区农户受损利益,不仅能有效提高耕地保护力度与农民耕种意愿,而且能协调规划与土地征收所衍生出的农地发展机会不均、农保区农户利益有损等问题.本文对国内各地耕地保护补偿做法梳理归纳后,以调研区广东佛山基本农田保护经济补偿为案例,从资金来源、补偿对象、补偿标准及资金使用等方面进行全面、系统剖析,并深入探究了该方案所存在的几大问题.基于对目前国内各地耕地保护补偿做法整理与广东佛山案例详细分析探讨,文章最后就构建耕地保护补偿机制中的资金筹措、补偿内涵及该机制与其他相关系统衔接问题提出建议.
  • 摘要:土地利用效率是衡量土地可持续发展的重要指标.本文基于对天津市武清区2005-2008年基础数据的分析,运用熵权法筛选出武清区土地利用效率评价指标体系,采用超越对数生产函数模型对单个因素数据进行分析,并进一步结合数据包络分析法,对天津市武清区的整体土地利用效率进行分析和评价.研究结果表明:2005-2008年单指标的技术效率均呈上升趋势,但是在2007年数据出现了下降的趋势;总体土地利用效率是呈上升趋势的,在2006年土地利用效率等于1达到最佳状态.
  • 摘要:研究目的:系统梳理差别化土地管理政策研究进展,为下一步研究提供参考并指明方向.研究方法:文献分析法,对比法.研究结果:从区域差别化土地管理政策、差别化土地管理、与其他领域的相关研究三个方面对现有研究成果进行梳理与分析得出,差别化土地管理已经在不同区域、不同用地类型、土地管理不同环节都已有探索与尝试,但理论研究内容还稍显凌乱,缺乏系统性.研究结论:未来研究应当进一步探讨差别化土地管理的内涵,构建中国大陆差别化土地管理政策框架体系,丰富差别化土地管理理论,为下一步更高层次、更广泛的政策立法提供思路和建议.
  • 摘要:城镇化是云南经济社会发展的客观要求,实施城镇化发展战略的核心,就是要通过加速城镇化进程来加快地方经济的发展步伐,实现经济社会总体发展目标,使广大农村摆脱贫困、走向富裕幸福、缩小城乡差别、实现农村工业化、现代化.本文在回顾云南城镇化发展历程的基础上,就城镇化科学发展对土地需求及耕地保护进行了分析,同时,对发展与保护间相互制约又相互促进的关系进行了探索,为促进城镇化科学发展和耕地保护提出了见解.
  • 摘要:利用2000年和2011年的重庆市合川区土地利用现状图,在GIS的支持下,采用景观格局指数与梯度带划分相结合的方法,从景观水平和景观类型水平分析了重庆市合川区景观格局梯度变化特征,结果表明:(1)景观类型总体格局方面,合川区是以农业为主的城市,耕地为优势景观类型,其次为城乡建设用地景观、林地景观和园地景观.但与2000年相比,耕地、园地景观面积减少,城乡建设用地和林地景观面积增加.城乡建设用地景观分布很零散,斑块破碎程度高,耕地景观破碎化程度次之,林地景观和园地景观破碎化程度则相对较低.(2)景观类型梯度格局方面,合川区的城市扩展主要在1-5km范围内,该范围内耕地面积有所减少,城乡建设用地面积大幅度增加,破碎化程度降低.林地景观和园地景观分布则较为集中连片,分别分布于在距建成区6-10km、1-10km范围内.景观的破碎化程度减少,规模化效益更加突出.通过对重庆市合川区土地利用景观梯度变化进行分析,可为合川区土地利用总体规划和产业布局调整提供科学依据.
  • 摘要:为探索如何客观选择拆旧区以确保城乡建设用地增减挂钩试点整理复垦顺利实施,以天津市津南区为试点,采用模型构建与实例分析相结合的方法,选取复垦耕地数量潜力指标、复垦耕地质量预期指标、拆旧区经济水平等3大类指标构建拆旧区适宜性评价体系,对津南区复垦村庄进行适宜性评价.结果表明:在尊重群众意愿的前提下,应优先选择最适宜拆旧区内的村庄进行整理复垦,对不适宜拆旧区应纳入新农村建设范畴实行就地改造;鼓励有条件的地区实行先拆后建,实现周转指标提前归还.
  • 摘要:2008年5月,浙江海宁市(县级)启动省城乡统筹综合改革实验区试点.9月,中央明确农村承包土地流转相关政策,海宁市按嘉兴市统一部署,稳步推进以"两分两换"为核心内容的农村土地使用制度改革,广泛深入发动群众,积极探索和创新工作模式,从政策层面切实处理好各方利益平衡.海宁模式的确在不损害任何一方(农户、政府、集体经济组织)利益的前提下,通过“双置换”实现各方利益增加。而“双置换”改革的自愿原则也足以保证充分交换而达到帕累托最优状态。中共十八大报告指出:“城乡发展一体化是解决‘三农’问题的根本途径”,“加大强农惠农富农的力度,让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果。”海宁模式下农民有序进入城市或新市镇,加快了城镇化进程。让农民以农村宅基地置换市区公寓房,并将公寓房按成本价出售,以土地承包经营权置换生活保障,就是将海宁城市化改革的红利让农民分享。而改革农地使用制度,建立村级股份制合作社,为加快发展现代农业,增强农业综合生产能力提供了改革范体,这也是构建和谐社会、改革城乡二元结构、推进城乡发展一体化和社会经济科学可持续发展的题中之义。
  • 摘要:中国大陆自2008年以来大规模建设保障性安居工程,并计划在"十二五"期间覆盖全国城市20%住房困难家庭,让群众共享改革发展成果.按照党中央、国务院的决策部署,各地把保障性安居工程列为"一号工程",克服时间紧、资金缺、拆迁难等一系列难题,创新工作思路和方法,一路攻坚前行,取得了显著的阶段性成果.天津市连续5年将住房保障工作列为20项民心工程之首,不断加大政府投入力度、扩大保障房建设规模,形成了较完善的住房保障体系.利用综合评价法选取保障性安居工程用地是一种通过作者的工作实际与在天津大学研究生学习期间所学知识相结合所作的研究,旨在通过综合评价的方法解决面对多个项目地块选取保障性安居工程用地这一难题。通过运行科学的分析方法结合国内外众多专家学者所作的相关领域的研究结果,对多个保障性安居目标地块进行系统分析、比较分析、综合评价分析、定性分析、定量分析之后得出准确而有效的结论,为保障性安居工程项目选址提供据测依据。住房保障工作是广大人民群众十分关注的重大民心工程,天津市委、市政府始终给予高度重视,推动这项工作走在了全国的前列。在进行大量的保障性住房建设的同时,并不断通过制定相应的更加合理的管理办法对于确保规范管理、公开透明,不断提高住房保障工作水平,更好服务人民群众。要坚持行之有效且科学合理的的做法,不断加大工作力度,全力推动我市住房保障工作再上新水平。
  • 摘要:研究目的:城乡一体化发展是转变经济发展方式,实现“四化”同步发展的终极目标,土地管理制度改革是助推城乡一体化发展的重要途径,二者关联性命题是近年来学术界研究的热点,通过总结近年来该领域的主要研究成果,全面掌握现有研究基础,并提出进一步研究方向.研究方法:文献法.研究结果:城乡一体化发展与土地管理制度的相互关系、土地管理制度改革的动因、改革的基础条件、改革的主要方面与关键环节、城乡一体化土地管理制度的设计思路是当前研究重点.研究结论:城乡一体化土地市场建设是研究热点;宏观层面研究城乡一体化土地管理制度的战略选择和实现路径将是今后的研究重点;农村土地管理制度改革是未来进一步研究的关键领域.
  • 摘要:城市化的发展需要以土地的占用为前提.而在严格限定征收范围的背景下,城市化的发展必然会引发关于《宪法》第十条的“二律背反”之问题.从城乡二元土地所有权格局、地权实施能力的差异化以及中国大陆的社会主义性质考虑,《宪法》第十条关于城市土地归国家所有的规定仍应维持.但考虑到中国大陆长期施行的城乡二元体制对农民权益的限制与剥夺,因此需要以人的市民化,尤其是农民的真正市民化为基础来对《宪法》第十条作出新的理解.这一解释不仅可以维护宪法的尊严,而且还契合了城市化发展的目的.
  • 摘要:近些年来,城市国有土地制度的改革对规范土地市场行为、实现土地保值增值以及对加快城市建设和促进城市经济发展等方面都发挥了重要作用,但当这些制度被异化为“以地生财”后,又对经济社会的持续发展构成严重的挑战。这将是今后城市土地制度改革需要特别关注的问题。破解“三位一体”发展模式需要打破城镇土地一级市场垄断,鼓励和支持民间资本参与土地一级市场开发,规范以土地做抵押的融资行为,逐步摆脱对土地财政的依赖。
  • 摘要:针对整村推进农民新居建设中管护特点,基于文献梳理和因子分析法建立了农民新居管护绩效评价指标体系,采用物元和可拓理论构建了管护绩效评价的综合评判模型,并以合川区钱塘镇大柱村农民新居为例进行了实证研究.研究结果表明:(1)大柱村现阶段整村推进中农民新居管护绩效处于向较不合理转化状态.新居管护农户的参与度、农民新居政府部门的管理、专业化组织的参与度处于较不合理水平,是影响项目管护绩效低的主要因素.(2)研究分析得改善现阶段管护的突破口一方面是引导农户逐步由农村生活方式向半城市化生活的转变;一方面发挥政府的引导作用使新居管理步入村民自主兼政企联动辅助的方式,从根本上提高农户和管理机构对项目管护的重视程度,同时解决管护资金问题.(3)评价结果符合当地实际情况,应用物元模型克服了评价过程中人为因素的影响,通过对参评因子的量化处理,实现了评价精度的提高,应用物元模型进行项目工程管护绩效评价可行、客观,可作为其评价的一种新方法.(3)物元模型作为正在蓬勃发展的数学工具,无论在理论体系还是实际应用中都存在着不完善的地方,需进一步深入研究扩展.
  • 摘要:土地为一国家之根本,人民生存之地,更为发展之基础.在台湾山多平地少,可供利用的土地相当有限,随着社经的发展、人口的增长,许多公共设施已不敷使用,又以都市更为显着.然台湾在办理兴建公共设施时,面临到私有土地取得之问题,故每年必须编列庞大的预算于征收补偿,又近年相关土地征收案在执行上问题,引起社会舆论沸扬.反观财政部国有财产署自民国90年以来,已出售逾2350公顷,大部分的土地都是都市精华地,售价屡创新高.一方买入,一方卖出,表面上是要活化土地,望其能达最大及最适原则(Maximum and Optimum);但实际操作的结果却是不断堆高房价.然而土地利用应就整体社会发展做出长远之规划,并以适当利用之原则进行开发,盼以达到柏拉图永续性(Pareto Sustainability).但于实际社会中,土地为各大财团稳定获利的一大来源,由于都市土地及大面积土地稀少,是其价格便水涨船高,又总价更为数十、数百亿,民众根本无法取得,大型建设公司不断的标购国有地,进行囤地、养地,等价格藉由炒作连翻数倍后,再转售牟取暴利,而一般民众只能吸收被抬高的房价.以国有化(Nationalization)的角度探讨,规划调整土地使用情形,其经营管理及决策过程均配合国家发展之需要,其特性是防止私人、财团操纵,以影响国民生计或垄断市场等.土地为国家最大的财富,为能因应快速变动环境及多元的社会需求,国家必须要确保能用合理的价格供予人民,并使市场供需稳定;期望此研究的成果与方向能够提供未来有关政府机关决策时之参考依据,冀能作为后续政策修订参考.
  • 摘要:台湾自1999年4月起即已研拟住宅法草案之相关条文,但至2011年12月30方经立法通过并公布,已于2012年12月30日施行;施行细则也于2012年10月9日订颁,为推动住宅政策启动崭新一页.特别是住宅法第45条提及居住为基本人权,任何人皆应享有公平之居住权利,不得有歧视待遇.整体而言,台湾的住宅法对于基本人权保障是一大跃进,且对弱势族群优先补贴,但因住宅法影响层面广泛,刚开始上路的法规仍有许多值得深究之处.鉴此,本文特就近年所推动之广义社会住宅方案,依住宅法之社会住宅专章提出析论.
  • 摘要:综合考虑经济、社会、生态以及管理绩效影响因素,构建了土地集约利用综合评价指标体系对天津市土地集约利用进行评价.运用灰色关联分析方法计算了指标体系各个影响因素对评价结果的关联度.分析结果表明经济因素对天津市土地集约利用影响最大,尤其是财政收入、财政支出、地均固定资产投资等几个方面.为提升土地利用集约度,建议采取拓宽财政收入、优化财政支出、坚持市场配置,提高土地招拍挂率、加强土地利用生态管理等措施.
  • 摘要:随着新型工业化、城市化进程的提速和扩大内需政策的实施,必将推进经济社会快速发展.按照国家、省级区域发展战略部署,一批重大工程项目落户衡阳,这是一个重要机遇,势必进一步改善衡阳的产业结构和交通条件.同时,非农建设用地需求将会越来越大,人地矛盾日益突出,土地供需形势更加严峻,耕地保护形势不容乐观;为此,衡阳市的建设用地结构和布局尚待优化,节约集约用地能力仍需增强,国土资源综合治理和生态基础设施建设力度仍需加大.要适应经济社会发展的形势,必须正确处理发展与保护、需求与供给、局部与整体、当前与长远的关系,严格保护耕地和生态用地;要转变土地利用方式,统筹各类用地,推进土地节约集约利用,大力实施城乡土地资源的深度整合和优化配置,统筹城乡发展,促进土地资源可持续利用.
  • 摘要:区域建设用地集约利用程度直接影响到区域经济社会的可持续发展.本文以重庆作为研究案例,采用主成分分析法和聚类分析法,对重庆市38个行政区县建设用地集约利用状况进行了测度,并分析了其空间格局特征以及影响机理.研究结果表明:(1)通过系统聚类分析,将重庆市区域建设用地集约度划分为5个水平,重庆市区域建设用地集约利用程度总体水平相对偏低,处于集约度5水平的区县数量占全市的63%;区域间土地利用度差距悬殊;(2)重庆市区域建设用地集约利用空间分布呈现出一定的规律性,即重庆市主城九区、主城区的部分周边区县和重庆市第二大城市万州的建设用地集约利用度远高于其他远郊区县;(3)影响重庆市区域建设用地集约利用度的主要社会经济因素包括经济发展水平、人口密度、区位条件、城镇化发展水平以及政策因素等.
  • 摘要:由于改革开放初期,追求经济的发展,造成用地上的粗放现象较为严重.为保十一亿人民的吃饭问题,保护耕地已成为当前国家的首要任务,如何有效解决“保发展、保耕地”的两难问题,国家大力实施了“节约优先”发展战略,坚持开源与节流相结合,控制增量,盘活存量,提高土地利用效率,以达到拓展用地空间、节约集约用地的目的.笔者作为国土资源管理工作人员,针对目前在国土资源管理上“双保”等现实问题,从规划管控、市场调控等方面思考如何加强城镇建设用地调控来促进土地资源节约集约利用,提出要强化规划调控,优化空间布局,运用市场机制,调控土地供应,强化指标约束,提高准入门槛,发挥激励机制,节约集约用地,完善土地储备制度,防止发生新闲置用地,强化存量用地盘活,提高土地利用率。
  • 摘要:本文从中国大陆经济发展需求的角度出发,提出了土地集约利用的必要性和紧迫性.总结了土地集约利用的概念及这方面的理论研究,着重讨论了土地集约利用指标体系的建设和选择的方法、土地集约利用评价方法等国内外近几年来在土地集约利用方面的研究成果.在这些研究的基础上笔者认为土地集约利用的研究还应从以下几方面开展,(1)农用地集约利用方面的研究还有待加强;(2)目前所采用的评价指标体系大多偏重与土地投入产出等经济方面的指标,今后应结合绿色GDP研究的成果,将生态环境方面的指标纳入其中;(3)土地集约利用是一个动态的变化的概念,随着经济发展时期的不同,被赋予的含义也有所不同,但目前的评价方法多采用静态的数理分析方法,不能反映其时间上的变化,对未来的发展趋势也没有预见性.今后的研究当中要加强动态分析方法在土地集约利用评价及预测当中的应用;(4)土地集约利用还是一个空间的概念,具有空间信息分析及管理的GIS地理信息系统已经开始在其评价中应用,但目前这方面的研究还不够深入,需要进一步的研究.
  • 摘要:研究目的:对国家空间规划体系进行分类,探讨国家空间规划模式,为科学构建中国大陆空间规划体系提供参考.研究方法:文献综述和比较分析法.研究结果:结构导向性的空间规划体系分为垂直型、网络型和自由型三种.综合导向的空间规划体系分为综合型、土地利用法规型、区域经济型和城镇化型四种.研究结论:政权组织形式、行政组织形式、经济体制以及经济发展阶段等多种因素影响空间规划体系的特点.垂直型和综合型的空间规划体系是发展的主要趋势.
  • 摘要:根据上海耕地利用情况,选用耕地利用的五个投入要素,包括农业从业人员、农业机械总动力、化肥使用量(折纯量)、农药使用量、地膜使用量,分析2007-2011年上海耕地利用集约度的演变规律及特征,以及2011年上海各郊区(县)耕地利用集约度结构特征及空间分布特征.结果表明,2007-2011年,上海耕地利用集约度总体表现为小幅波动,总体水平较高,基本高于13*1015sej/hm2.劳动力集约度整体呈现下降趋势,劳动力投入所占比重也呈现逐年下降趋势,降幅达到49%.2007-2011年,农业机械集约度增幅为12%,其所占比重更是稳居首位,并呈现逐年上升趋势.化肥、农药、地膜所占比重相对较小,都呈现先增后降趋势,化肥集约度与农药集约度也是先增后降,地膜集约度则一直表现为下降趋势.2011年上海各郊区(县)耕地利用集约度差异明显,宝山区和崇明县耕地利用集约度(排名前两位)是闵行区耕地利用集约度(最低)的2倍以上,从空间分布上看,上海位于北部远郊的区(县)的耕地利用集约度远高于上海南部远郊和近郊的耕地利用集约度.
  • 摘要:改革开放以来,大陆地区城镇化发展迅速,城镇用地需求巨大,布局调整频繁.本文旨在研究城镇用地布局调整对策.通过对三穗县八弓镇规划调整具体情况的分析,得出城镇用地布局调整中,调入用地的原因为“新选址项目”和“选址变更项目”两类,调出用地的原因为“项目未批准实施”、“用地位置变更”以及“发展思路偏差”三类,并对这几类用地面积进行分析,得出“项目变更”和“发展思路偏差”为主要原因.进而提出用地布局调整对策,为今后城镇化发展提供帮助.
  • 摘要:本文在探讨台湾50年来的房地产景气发展,并从房价上涨与政策调控的关系做一分析。从台湾房地产过去50年的市场景气回圈变化观察,可发现:社会稳定进步与成长,将带动房地产价格温和上升;经济景气发展与房地产市场景气回圈,具有正相关;土地使用计划之完善,有利于房地产供需市场的健全;房地产法令制度健全,将可保障房地产交易秩序与安全;土地与住宅政策明确,将可杜绝或减少土地投机风气。然而,50年来的市场发展与政府政策,当市场炒作热度过大,影响到大多数民众购房压力的不满与拉大贫富差距时,政府才想到要给予适当调控,而当放任房屋投资过度或遭遇经济低迷时,影响金融安定与建筑产业发展,政府却又要出手搭救。循环往复,究竟政府应尊重市场法则行事,或是对此民生必需品给予政策主导?孙中山先生的平均地权涨价归公精神,犹载于中华民国的宪法中,但在施政作为上,土地与房地产在资本主义自由经济体系下,已是不折不扣的商品。为让“涨价归公”、“住者安其居”,实现居住正义,同时也让社会游资投入富国利民产业,以建立均富社会,应重新思考并建立完善的土地与住宅政策,以引导市场正确的走向。
  • 摘要:房价的不合理上涨,除受到资金过多与利率偏低的影响外,财产税制的不合理被视为是最根本的原因.本文主要探讨提高持有税或移转税何者较能抑制不动产投机行为,结果发现土地市场透过高持有税低移转税的方式较能增加市场供给与减少投机需求,对于促使地价下跌较为有效;至于房屋市场则与土地市场相反,提高移转税对抑制房价效果较佳.因此,建议未来应针对纯素地与房地一体有不同的税制设计,且应同时考量目前国内不论是持有税或移转税的有效税率偏低问题.
  • 摘要:本文主要梳理了当前中国大陆房地产税收制度基本情况,及房地产税收收入和土地出让收入的基本情况,总结了国际上房地产税收通行的一些做法,分析了现行房地产税收制度面临的问题和形势,最后提出改革现行房地产税收制度的几点建议,全面开征不动产税是方向,但不能马上实施,需要分步推进,目前需要和适合开征的是抑制投资投机性需求的具有调节功能的房地产税,为发挥房地产调节税作用,需要配套降低流转环节税收,同时要尽快完善相应的配套和基础工作。
  • 摘要:要合理、有效率且有效能地掌握地价,首先需认知政策归政策,技术归技术,不能让政治决策的因数在评估正常价值评估的阶段就产生干扰,任何作为,不能扭曲市场对价值次序的认知。具体做法是,让评估回归专业价值的原点,避免行政解释的扭曲;其次,在内部评价收到社会严重质疑的情况下,可将评估基准的正常价格的专业交由不动产评估师负责,至于推估各宗土地地价的事务,则可由地价人员借由电脑辅助完成。如此,要借由土地评估达到公平正义的目标,应该指日可待。
  • 摘要:宗地统一编码是促进土地统一登记的有效手段,目的是为了推动城乡一体化地籍管理进程,逐步实现国土资源管理的信息化、标准化及土地不动产的全程监管.其编码方法选择合理与否,直接关系宗地统一编码工作的成效.本文在对比两种常用的宗地统一编码方法优缺点的基础上,提出了采用重新编码的方法,并以云南省澄江县和景洪市进行实例验证.转换后成果数量和面积与源数据一致,未发现无法进行编码的情况.说明该方法科学、合理,对推动云南省宗地统一编码工作起到重要示范作用.
  • 摘要:研究目的:通过明确物业税的功能和开征目的,构建多种物业税方案,确定合理的物业税税率,分析中国大陆开征物业税对房价的影响特征,为完善中国大陆房地产税收调控机制提供有效依据.研究方法:实证分析法.研究结果:构建了计算物业税税率的三种方案,以南京市的统计数据计算得出三种方案的税率分别为0.57%,0.59%,0.347%.通过税收负担检验,合理的物业税税率为0.57%,按此税率计算物业税开征后房价比开征前降低了968元,降低了14%.研究结论:将土地增值税与房产税(包括城市房地产税)、城镇土地使用税合并为物业税统一征收是合理的物业税改革方案,物业税应实行差别税率,土地出让金则单独收取不应立即取消.合并、简化税种,完善物业税制度,建立有效的税收征管机制,完善房地产市场法律法规是稳定房地产市场的重要途径.
  • 摘要:根据《物权法》相关规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力;依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力;不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明.故不动产登记是建立物权制度的重要基础,也是不动产物权变动的公示形式.开展农村集体土地所有权确权登记发证工作,即确定农村集体不动产权属、定分止争,有利于维护农民权益、保障社会安全,促进科学发展,构建和谐社会主义新农村建设.
  • 摘要:本文通过逐一分析国际上不动产登记的发展趋势,指出在《物权法》中,不动产统一登记是大势所趋,在明确土地登记目标的前提下,制定统一的土地登记法,以土地为基础建立多用途的土地登记信息系统,明晰土地概念、完善土地权利体系.
  • 摘要:研究目的:通过对中国大陆现行农村集体建设用地管理制度进行系统梳理,分析当前新农村经济社会发展中该制度体系所表现出的缺陷与不足,从而引起对农村建设用地管理制度及其创新供给再思考.研究方法:文献资料法与实证研究法.研究结果:从总量控制制度、用途管理制度、流转限制制度等多方面入手,分析该制度体系不完善之处,发现依然存在着同地不同待遇、用途管制过于严格、严格限制流转权利等突出问题.研究结论:农村集体建设用地管理制度改革思考不断深入,无论是在制度设计上,还是在意识形态等方面,长期存在的矛盾必将逐步解决.制度的改革与创新应在城乡统筹发展背景下实施,应提倡在稳定农村基本经营制度和农村社会生产关系的基础上,通过法律制度的修改和政策的完善来推动农村集体建设用地的改革,促进农民以其所有的土地实现经济社会权益,方可促进城乡一体化协调发展.
  • 摘要:随着中国大陆农村工业的快速发展和乡镇企业的转型,集体土地的使用权进入市场参与资源分配已是大势所趋,如何构建合理有效的构建集体建设用地使用权流转制度是当前土地管理理论和实践中急需解决的现实问题.本文通过结合重庆市永川区流转试点的实践工作成效,从法律基础和现实基础两个层面分析目前构建集体建设用地流转制度的可行性,并提出在集体建设用地流转过程中应注意的具体问题和相关建议意见,要修订和完善现行的法律和条例,合法有序地推进农村建设用地流转,进一步规范地票交易,加强流向监管,扩大试点区域,加大规划驱动,优化集体建设用地交易环境,结合“户改”政策和宅基地退出机制,实现集体建设用地的集中储备,建立结合集体建设用地增减挂钩的土地实物出让流转模式,实现集体建设用地的集中出让。
  • 摘要:开展农村“三权”抵押贷款工作,是农业农村发展和农民增收的重要手段,是推动农村金融业发展的重要举措,对促进城乡大融合、构建和谐社会有着不可低估的作用。重庆作为全国统筹城乡综合配套改革试验区,已在全市范围内开展以农村土地承包经营权、农村居民房屋、林权等农村“三权”抵押融资为核心的农村金融体系配套改革并取得明显成效,但随之出现的配套制度不完善、金融体制存在缺陷、利益不均等制约农村“三权”抵押贷款的因素依然存在。要简化“三权”抵押贷款程序,建立健全配套评估和交易服务体系,建立健全风险补偿机制,完善农村各项保障机制,创新金融机构参与激励机制。
  • 摘要:借助“剪刀差“模型和市场价格分析方法分别对1990—2000年以及2001—2010年两个时段土地征收造成的农民利益损失进行了核算.得出,1990—2010年土地征收补偿标准不合理造成的农民利益损失为42985.2727亿元,土地征收补偿价格扭曲造成的农民利益损失占21年间农民总收入的约10%以上,是造成城乡居民收入差距的重要原因.土地征收补偿价格扭曲与政府在土地征收及供给环节垄断造成的不完全竞争和土地资源外部性紧密相关.最后,从明晰土地产权、建立农地非农化的市场机制、改革现行征地制度、实现农地外部效益内在化、配套改革土地税费和完善社会保障制度等方面提出了土地征收补偿价格矫正的具体思路,并从动态补偿制度、土地留用模式和发挥土地资本化功能等方面探索土地征收补偿机制的创新.
  • 摘要:土地是农民的最基本的生产资料,也是农民最稳定最可靠的社会保障.农民失去土地,意味着社会保障能力的丧失.随着中国大陆城镇化的快速发展,大量集体土地被征用.合理安置失地农民、维护其合法权益已成为事关经济发展、社会稳定和城市化进程的大问题.但在中国大陆,被征地农民合法权益保护存在一些问题.首先,补偿标准过低.许多地方贯彻执行的征地补偿费和安置补偿费标准普遍在法规内的最低标准,而征地补偿安置标准同农业用地转为国有土地后的市场拍卖价差距很大,难以弥补农民实际的损失.其次,补偿分配不合理.现有法律并没有明确规定土地补偿费用的具体享受主体,在现实中补偿费一般是直接交给农村集体,并由农村集体决定补偿款的使用和分配.第三,社会保障的欠缺.被征地地农民多年积累的农业生产技能由于失去土地而无用武之地,加上文化程度不高,被征地农民在非农就业方面劣势明显.与此同时,由于社会保障体系不健全,被征地农民仍无法享受与城市居民同样的社会保障.为此,必须完善对被征地农民合法权益的保护.首先,提高补偿标准.针对中国大陆对农民征地补偿范围过窄的现状,应当结合国外的立法经验,适当的扩大中国大陆目前的补偿范围,将除土地的直接损失之外的财产损失量化、确定,列入补偿的范围,以确保被征地农民的合法权益,建立科学合理、有效合法的土地补偿制度.(二)改善补充分配机制.加强对被征地农民土地补偿费使用的监管,坚持土地补偿费主要用于被征地农户的原则,制订土地补偿费在农村集体经济组织内部的分配办法,集体经济组织要公开补偿费的收支和分配情况,接受群众监督.第三,完善社会保障制度.各级政府必须努力探索被征地农民安置的有效办法,多渠道开发就业岗位,加大对被征地农民的培训力度,以提高被征地农民素质,适应竞争上岗就业要求.同时,对于城市规划区内的被征地农民,建立养老保障、失地生活保障和城镇居民最低生活保障制度,对于城市规划区外的被征地农民,凡已经建立农村社会养老保险制度、进行新型农村合作医疗制度试点和实行农村最低生活保障制度的,应将他们纳入相应的保障范围.
  • 摘要:本文主要是说明台湾地区以桃园县政府所主导推动要符合「公共利益」、改善农村生活为促进地方繁荣名义并以桃园县龙潭乡、大溪镇,大汉溪沿岸为计划范围,所推动大溪花卉专区农地征收兴办计划.由在地住民守护家园的抗争土地权属正义不公强行征收的故事,其故事中的位置为计划所称的左岸地区.rn 本研究从县政政策花卉园区案形成,到花卉园区BOT案营运建设规划案,推动受阻,县府改弦易辙转推动大汉溪的堤防兴建,再以保护崁津部落为安全之征地计划,染指先民开发土地,征收土地引入资本家形成为彼等获利政商联盟.研究焦点主要着重叙述;桃园县政府以「公共利益」兴建重大公共建设为由提案开发所推动的政策,并以第一阶段花卉园区为事件主题.rn 在地农民组织提供汇整相关文史资料,从土地历史背景、人文属性资料建立,并以GIS进行资料加值,以空间图像呈现,得知正当性.乃至以具体了解法规条例,提出史料,并以具体行动向县府抗争表达原有权利所有人诉求.以本研究案例可证实,史料数位化进行空间坐标记定位后亦有高度研究佐证.但具体行动下抗争诉求,则为必要行动.rn 从不同的资料观点角度以空间资讯来建构此一事件的形成与崩解,更是有助农民对于土地情感的关怀与落实及反思.
  • 摘要:研究目的:探讨中国大陆土地征收和农村土地产权制度的变迁及动态机制.研究方法:文献综述法和综合分析法.研究结果:基于对中国大陆土地征收政策及产权体系系统的分析,现行的家庭联产承包责任制还存在产权主体虚置、产权客体模糊、产权主体残缺等问题,阻碍了农村经济发展和农民收入水平的提高.研究结论:探索中国大陆土地征收政策的发展趋势,建立中国大陆完善系统的土地征收和农地产权体系.
  • 摘要:与国外实施民主宪政国家相互比较,台湾的土地征收数量实在是相当惊人,已经到了严重侵害人权的境界。本文欲探讨,经由近年来农民及许多弱势团体对于土地征收的抗争,是否可以让人民深刻的反思该如何对待脚下的这块土地及生活于其上的人民,在目前的土地开发及规划管制变更的过程里,土地处理时经济生产要素及资本之外,到底还必须考量哪些重要因素,由于土地是安身立命及主观认同的地方,在此论述基础下,本文主张应该把民主及人权价值观带入,让它们成为土地政策制定时的重要考量。
  • 摘要:土地征收上之公共利益,是公益、私益经充分衡量后所得的结果。现行土地征收条例虽明文课予需用土地人应综合评估分析其办事业须征收土地的公益性及必要性,并应将评估报告事项载明土地征收计划书中,而成为征收主管机关内政部的审查项目之一。但问题是,土地征收是否具有具体的公共利益,并非需用土地人自行评估分析即可,仍须经征收主管机关内政部的审查、判断。然而,现行台湾土地征收法制,在关于土地征收所应具备的公共利益判断上,却仅要求需用土地人应评估分析土地征收的公益性、必要性,而忽视征收审议机关内政部应有的审查机制,结果使其对于土地征收申请案的审议,流于形式。致整体而言,征收程式上依然不尽周全,甚至简陋状态;土地征收条例第1条所揭示“保障私人财产”的立法目的,仍是沦为具文。于此情况下,实有彻底重修土地征收条例的必要。尤其,在行政法院对土地征收关于公共利益判断的见解呈现转变倾向之际,如何强化被征收土地所有权人、其他利害关系人及一般民众与相关机关的参与机制,仅使征收审议机关能进行实质上的公共利益判断,将是为要务。
  • 摘要:土地征收条例修法后,改按市价补偿,较之以前做法更为公平合理,惟仍与所谓完全补偿原则有段差距.而目补偿市价查估方式仍有公平性之质疑.征收估价本属个别宗地估价范范畴,建议政府应正视不动产估价师之专业,将其纳入征收补偿市价查估之必要程式中.土地征收既由需用土地人提出,自当赋予其承担之义务与责任,而不是转由地政机关来承担.因此,要求需用土地人提供必要之费用,由主管机关委托不动产估价师来承办土地征收补偿市价查估之业务,才是应该之做法.
  • 摘要:福建福清市地处海峡西岸,作为东南沿海经济较为发达的县级市,在推进工业化、城镇化、农业现代化建设的进程中不可避免的征收农民集体土地.为妥善做好征地工作,维护被征收人合法权益,笔者结合自己的工作实际,对现行的征地制度进行研究,分析其存在的问题,提出推进和谐征迁工作的几点建议,探索符合本地实际的征地制度,要适时调整,提高征地补偿标准,创新方式,健全社会保障制度,安置先行,加快规划建设步伐,认真梳理,积极化解矛盾纠纷,加强调研,创新和谐征迁工作。
  • 摘要:在城镇化发展进程中,失地农民土地权益受损引发了大量社会矛盾.基于中国大陆土地征收特点分析,土地征收制度存在农民无法分享土地增值收益、征地补偿标准偏低、补偿方式单一、公益性用地界定不清、征收程序不规范和缺少司法救济等不足,导致农民权益受损.科学确定征收补偿标准是解决农民权益保障的关键,应改革以土地年均产值为基准测算补偿标准,以市场价格为基准,充分考虑通货膨胀、CPI和残地价值,体现土地的社会保障功能.有效保障农民土地权益,需要建立公平合理的土地产权制度,改革土地征收制度和规范征收程序,明确公共利益内涵,改变以经济指标为核心的政府考核体制,破除“土地财政”.
  • 摘要:土地征用是发生在国家和农民集体之间的所有权转移,是保证国家公共设施和公益事业建设所需土地的一项重要措施.本文分析了有关土地征用的特征,探讨了征地制度存在的问题,并结合农民合法权益对征地制度改革进行了探索和思考.要严格限定公益性用地范围,土地征用权只能为公共利益的需要而行使,严格把握征地的补偿原则,以农用地市场价格作为确定土地征用费的基本依据,合理分配土地征用补偿收益,明确界定产权是实现征地补偿费合理分配的关键,切实维护失地农民的合法权益,促进农村的稳定和发展。
  • 摘要:以快速城市化地区的深圳市为例,开展城市建设用地管理的对策研究,提出加强建设用地供应的计划管理、实施工业用地的全面招拍挂工作、开展建设用地定期清查和土地整备工作等创新性的举措.
  • 摘要:为全面提高城镇建设用地土地综合利用和节约集约利用水平,应进一步深化区域土地使用制度改革的要求,国家相继出台一系列法律、法规,突破了原有的政策瓶颈,对城镇的土地进行综合整治,特别是对城镇建设用地进行的综合整治、节约集约利用和土地使用制度的深化改革工作,并为此提供了科学的依据和工作方法,为今后一定时期内城镇深化土地制度改革,加强调控城镇建设用地的节约集约利用工作,变被动滞后式管理成为主动出击式跟踪式管理打下了坚实的基础,通过实践证明,在有效地促进区域经济建设快速发展的同时,实现提高城镇建设用地节约集约利用水平和区域土地使用制度改革的现实要求.
  • 摘要:目的:征地补偿标准长期以来是征地矛盾的核心所在,现行标准不能完全体现被征地农民权益,本文试图从农民发展权收益分析其缺失部分,提出农民参与分配土地增值收益的设想.方法:通过安阳市征地调查案例,测算征地过程中被征地农民在实际征地过程中应分配的增值收益比例.结果:被征地农民征地补偿应该包括其发展权收益,该部分收益应参与土地增值收益,其比例约为48%.
  • 摘要:如何化解因征地拆迁引发的大量矛盾纠纷,加快城镇化进程,保证社会和谐发展,成为当前地方政府面临的主要问题之一.西安高新区在征地拆迁探索出的“综合补偿价”新模式,深入人心,效果显著.但却遭到众多质疑,如征地拆迁不符合“公共利益”目的,损害农民利益,政府角色错位.经深入研究,提出应肯定征地拆迁中政府改革创新行为的合法性,尽快解释、推广该模式,但需注意其有几个适用前提.
  • 摘要:矿产和土地都是宝贵的自然资源,必须科学、合理地开发利用;矿产与土地具有密切而又错综复杂的关系,应当全面、正确地予以厘清理顺.本文试图阐述中国大陆现行“矿地两权分离”的法律制度,表明矿山应分别依法取得采矿权和土地使用权的观点,并对修改完善矿地法律制度提出几点建议,要遵循探矿用地优先、重要特殊矿采矿用地优先、特殊地区采矿限制、其他矿产采矿用地适用物权一般关系处理的原则。
  • 摘要:本研究主要在探讨不同社会经济背景之居民,对于所居住地区之生活品质认知是否会因其社经背景而有所差异,透过以新北市新店区及淡水区之居民问卷调查後可发现,淡水区居民在社经背景的不同基础上,所呈现出的生活品质认知有所差异,新店区受访者则未呈现不同的结果.其次,新店区与淡水区之居民皆认为构成生活品质的要素中最重要要素为居住环境.此外,本研究亦探讨居民喜好居住之空间发展型态地区,研究结果显示,二地区之居民皆较偏好居住于空间发展型态呈现分散之地区,而非趋向紧密的地区.
  • 摘要:由于都市快速发展下,台湾已迈进便利及快速的通车时代.便捷的大众运输系统为交通工具重要的一环.民众外出或通勤等交通活动下,大众运输系统的搭乘量越来越多.而大台北都会区随着经济快速发展与就业机会多,外出通勤的工具格外重要.私人运具的成长使得道路建设不及私人运具的成长幅度,因此规划与发展具便捷又舒适的大众运输系统与环境设施为当务之急.本研究利用文献回顾分析大众运输系统针对通勤者所提供的软硬体服务现况,以通勤者为研究物件,透过问卷调查了解通勤者搭乘大众运输系统需求时,遇到其不便与困难.进而分析通勤者使用大众运输系统的现况及其改善之处.本研究以板桥捷运通勤者为实证研究物件,使用叙述性统计来说明人口统计变项与服务品质.并使用SPSS软体进行叙述统计、信度分析、因素分析、变异数分析以及线性回归分析来探讨通勤者对于服务品质满意度是否显着以及相关研究.
  • 摘要:研究目的:通过构建土地利用总体规划环境效益综合评价指标体系,对开县21个乡镇土地利用环境影响效益做出综合评价,并分析形成原因以指导乡镇规划的编制和实施;研究方法:数学模型法、多因素综合评价法;研究结果:大进镇综合指数值最高,说明它的土地利用环境效益最好,河堰镇、敦好镇次之,赵家镇、温泉镇、岳溪镇再次之,义和镇最低;研究结论:城镇环境效益与土地利用强度、用地结构、用地布局、土地开发投入强度密切相关,产生正面或负面影响.
  • 摘要:近年来中国大陆地区城镇建设占用耕地与耕地保护的矛盾日益突出,深入研究、探索和建立城市建设节地型模式是实现城市可持续发展的基础保障.本文在分析中国大陆地区比较成功的城市节地模式——长沙城市节地模式以及其他部分城市在节地方面的先进做法,按照节地的侧重点和角度的不同,将中国大陆城镇建设用地的节地模式总结、提炼和归纳为3种模式,即平面节地型(向地面要密度)、立体开发节地型(向立体空间要地,实行地上地下立体利用)和时间节地型(抓好开发时序,让闲地活起来),进行全面阐释和分析,并从法律法规、行政管理、经济、社会和技术5个方面提出城镇建设用地节地措施体系,为保障中国大陆节约集约用地政策的实施和未来城市建设的可持续发展提供依据.
  • 摘要:当前,随着工业化、城镇化进程的加快,乱占、滥用耕地现象越来越突出,为严格控制城镇非农建设用地无序占用耕地,既推动城镇化建设发展的需要,又保障粮食对耕地的需求,必须转变传统的粗放低效利用模式,向节约集约用地方向发展,充分挖掘现有建设用地的潜力.中国的国情需要这么做,也是中国推进工业化、城镇化、现代化建设的必由之路.本文就城镇建设用地滥用耕地现象和原因进行分析,并就节约集约用地的措施、解决方法作简要的阐述.提出要建立和完善土地的利用市场机制,政府完善土地收购储备制度,更好的管理闲置土地,加强城乡规划对城镇集约利用土地的指导作用,建立土地节约集约利用评价考核体系和考评制度。要加强正面宣传引导,促进有效利用,完善落实“双向约束”机制,加大对用地单位管理力度,要求其依照法律法规开工建设,在城郊结合部划定建设用地严管红线区,搞好规划建设,挖掘土地潜力,提高土地产出率,实现节约集约用地。
  • 摘要:耕地社会功能主要包括粮食安全功能、提供就业和社会保障功能,且具有衍生性、内涵差异性和功能主导性的内涵特征;据此建立了耕地社会功能的评价指标体系,并以重庆市为例,采用灰色模糊综合评价模型,计算出2001年-2011年重庆市耕地社会功能变化情况.结果表明:研究时段内,重庆市耕地社会总功能呈波动上升趋势,粮食安全功能发挥不稳定,提高就业功能经合理衰退阶段后逐渐恢复,社会保障功能良性提高;且重庆市耕地社会功能受粮食安全功能影响最大,社会保障功能次之,提供就业功能影响最小.
  • 摘要:研究目的:为规范农村路口土地市场、推进城镇化建设提供政策依据.研究方法:主要运用了历史分析方法.从路口集聚房屋、人口、产业的“磁场”作用入手,分析了路口土地市场在人们渴望致富的强烈动机及有购买力的需求等内在因素和交通事业的快速发展、工业环境的极大改善、城乡统一市场体系的进一步完善等外部条件下的形成和发展;进而分析了土地供需矛盾引发的土地需求者和土地供应者的矛盾、经济社会发展和耕地保护的矛盾,由于土地利用变化引起的土地利用与环境保护的矛盾及导致的一连串生态效应.研究结果:农村路口土地市场正在快速形成中,土地供需矛盾、土地利用与环境保护等矛盾交织深刻影响着路口土地市场的健康成长.研究结论:城镇化既是人们主动自觉迁徙的历史过程,更应该是政府创造条件积极引导规范有序推进的历史过程,路口不失为城镇化道路的又一重要入口.
  • 摘要:学习贯彻中共十八大精神,欣喜沐浴进一步改革开放春风,深切感悟稳健推进城镇化是新一轮经济建设的强大引擎和新时期结构转型的强劲动力.回眸"万顷良田建设工程"试点四年实践,理念创新,目标明晰,资源聚集,统筹渐进,有效集聚潜在资源,有序统筹城乡发展,探索了一条农业现代化、工业化、城镇化深度融合,协调并进,多方持续共赢的创新路径,要理念创新,转变既往城乡发展路径,目标明晰,发掘社会主义效能优势,资源聚集,促进经济社会集约发展,统筹渐进,实现经济发展方式基础性转变。
  • 摘要:中共十八大报告指出,要坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路,推动信息化和工业化深度融合、工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调,促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展.然而,中国大陆现有的农村集体土地制度特别是农村宅基地制度成为城镇化、农业现代化的最大障碍,为新型城镇化建设,为农业现代化建设,为城乡统一房地产市场建设,必须对农村宅基地制度进行改革.宅基地使用权的流转作为中国大陆农村宅基地使用权制度的重要组成部分,流转制度如何设计以及完善程度,将直接决定着中国大陆农村宅基地使用权制度能否实现其应有的功能和立法宗旨.本文通过取得主体资格创新、流转客体创新、建立共有产权、有偿取得、有期限使用、宅基地抵押、宅基地继承等制度建立宅基地有限流转制度,对农村宅基地使用权流转作一些探讨,以期对实践有所助益.
  • 摘要:本研究以山西省武乡县为例,树立农村居民点整治类型——整治模式——整治潜力——可行性研究的逻辑模式,运用实地调查与访谈、GIS空间分析等手段与方法,对农村居民点整治类型进行划分,在此研究的基础上,创建“地方政府-村民集体整治意愿博弈模型”,用于分析地方政府与不同农村居民点的村民对农居点整治可行性分析,并作出时序安排.
  • 摘要:研究的目的在于揭示城市化过程中人口城市化与土地城市化的协调发展的非均衡性.以江苏省为研究区,采用熵权法、综合发展评价模型、协调发展模型对其发展过程中人口城市化与土地城市化的耦合度、发展度、耦合发展度、空间非均衡特征进行了研究.研究发现江苏省城市化协调发展过程可以分为落后发展失调阶段、滞后发展失调阶段、协调发展过度阶段、初级协调发展阶段、良好协调发展阶段五个阶段.空间分异性方面,城市化综合发展水平呈苏南高于苏中高于苏北的状况.对比人口城市化与土地城市化,苏南、苏中地区总体呈人口城市化滞后型,苏北总体呈土地城市化滞后型.在协调发展空间格局方面,苏南、苏中地区多为初级协调发展型和协调发展过渡型,而苏北地区多为落后发展失调型,苏南、苏中地区协调发展度总体上大于苏北.所以,江苏省人口城市化和土地城市化目前整体呈良好的协调发展状况,但存在区域的非均衡.苏南和苏中需要防止盲目追求利益而导致的过度土地城市化,且需注意苏南部分县域城市化的协调发展.苏北应鉴于人口城市化水平均较低的情况,应坚持城市化协调发展的前提下,加强城乡统筹,提高城市公共服务质量,扩展城市发展空间,提高城市化综合水平.
  • 摘要:城镇化是中国大陆未来一段时期经济社会发展的主要推动力之一,但也面临着土地资源承载力有限,建设用地指标不足等制约因素.论文以云南省为例,分析省域范围内土地利用的特征及存在的问题,探讨城镇化进程中建设用地供需平衡问题,为缓解建设用地供给压力,结合国家和地方政府制定的土地利用与管理相关法规,研究分析了城乡建设用地增减挂钩、城乡建设用地人地挂钩等问题,提出了保障城镇化建设用地需求的对策和措施.
  • 摘要:在当前的保障性安居工程规划实践中,出现了政府失灵、市场失灵和公民规划权利缺失的问题.在城镇化过程中,保障性安居工程用地规划法律制度供给严重不足.为此,保障性安居工程用地规划立法亟需以优先性原则为指导,通过公私合作规划、规划决策权力网络化、充分保障公民规划权利实现以及赋予地方政府规划自治权的法律制度设计,促进保障性安居工程规划有效实施.
  • 摘要:农村宅基地退出,是盘活农村存量建设用地、集约节约用地、有效缓解工业化和城镇化进程中土地供需矛盾、破解耕地占补平衡难题的重要手段之一.贵州省农村宅基地存在布局散乱、占地面积超标、“一户多宅”、闲置量日趋增多的利用现状,可退出宅基地数量较多、面积较大.但实际实施中由于缺乏农村宅基地退出政策依据、宅基地确权滞后、相关部门沟通协调不畅及资金来源有限等问题存在,极大阻碍了宅基地的有效退出.要进一步推进农村宅基地退出,政府需要出台宅基地退出相关政策措施,建立和完善宅基地退出机制,加快宅基地确权登记工作以明晰宅基地权属,建立相关部门沟通协调机制,并加大资金扶持力度,拓展融资渠道.
  • 摘要:公共租赁住房,简称公租房,是由政府提供政策支持,以低于市场租金向城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员出租的具有保障性质的住房. 公租房土地投放分集中和配建两种模式,一般来说,集中建设公租房多采用划拨方式供地,配建公租房多采用招拍挂公开出让方式供地。地方政府集中建设公租房,在做规划布局的时候,要在同一区域配套相应的基础设施和生活设施,并做到配套设施的建设与公租房建设同步,才能够保证公租房面市后,因为宜居而真正改善中低收入群体的居住条件。各地政府采用配建方式建设公租房的,在制定住宅年度出让计划时,应规定要按照住宅面积的一定比例配建公租房,以保证公租房建设任务的完成,并使得公租房的建设常态化、定量化和持续性发展。
  • 摘要:台湾地区自1993年9月底起,65岁以上老年人口占总人口比率达7%,已进入联合国世界卫生组织所定义的高龄化社会,截至2012年12月底老年人口共有260万152人,占总人口的11.2%,未来与欧、美、日等先进高龄化社会国家一样,消费与生产均将以老年人为主力.随着老年人口迅速增加,老人住宅及相关产业,未来之需求量庞大应可预期.为此,台塑集团费巨资于桃园县龟山乡兴建老人住宅-长庚养生文化村,供60岁以上长者居住,计划分3期共兴建4,000户,可居住6,000人;完工后,却仅300多人进住,入住率不高,部分住宅并改作其他使用.其原因包含多个层面,从其初始之土利用区位选择探讨,经透过质化研究,深度访谈产官学界人士,归纳出区位选择错误确系经营不利之主要原因之一.
  • 摘要:随着社会经济的持续快速发展,中国大陆目前正处于城市化加速发展时期,目前城市化建设用地需求已给城市土地供应带来了很大的压力,如何能够既满足城市化的必然进程对建设用地的合理需求,又尽量保护耕地和生态用地,达到城市的可持续性发展和土地资源的可持续利用,最终实现经济、社会和生态环境的协调发展,已使促进城市建设用地的节约集约利用成为现阶段城市土地利用的重要问题在分析《建设用地节约集约利用评价规程》在理论和方法论特征的基础上,指出其存在节约与集约概念内涵的混淆、社会和生态效益评价被忽略、尺度效应下评价体系的不合理、对资源消耗的政策误导、评价体系的区域特征性缺失和评价结果的可验证性不足等六类问题,并针对性的提出节约与集约的概念内涵区分、增加社会和生态效益评价、增强评价指标的区域特征和尺度特征性、增强协调度评价从而增强评价结果的可比性和可解释性等建设用地的节约集约评价方法的优化途径.
  • 摘要:本文是在实际工作的基础上,对开发区土地集约利用评价进行了探讨.重点从工作底图的制定、现状值调查技术、评价指标选取和权重确定以及评价指标理想值确定等方面进行了有益探索,以期能为其他开发区开展土地集约利用评价工作提供参考.
  • 摘要:近年来中国大陆在快速发展城市化和工业化过程中,不少地区出现了城镇发展和产业区发展的空间分离现象,不仅造成土地资源的巨大浪费,而且影响了产业升级和城市化的持续推进.加快推进产城融合,已成为许多地区亟待解决的问题.本文以上海为例,通过回顾上海产城融合的发展历程,分析产城融合中面临的问题及其深层次原因,从创新土地利用政策等方面提出了促进产城融合的对策措施,要创新规划理念,由单纯的“产业区”规划转向“产业新城”规划,营造高品质的居住生活环境,凝聚开发区人气,创新机制和政策,加快公建配套设施建设,完善管理体制,以管理整合推动产城融合。
  • 摘要:研究目的:探讨“珠三角”地区2002-2008年土地利用情况与生态环境质量及其协调发展时空演变规律.研究方法:实证分析法和多指标综合评价法,结合GIS和SPSS聚类分析.研究结果:2002-2008年间“珠三角”地区协调发展度表现出逐年上升、先降后升但总体水平上升、逐年下降三类变化趋势;协调发展情况整体水平不高,多处于初级协调发展水平,深圳明显好于其他地区,江门最差.研究结论:“珠三角”地区差异比较明显,土地集约化水平有待进一步提高;生态环境评价结果依赖经济实力,环保意识有待转变;协调发展度经济较发达地区好于其他地区,评价结果可靠;根据结果提出“珠三角”地区持续发展、协调发展、强化发展战略差异化对策.
  • 摘要:研究目的:探讨土地利用规划如何保障和促进中国大陆新型城镇化的发展.研究方法:专家咨询法,归纳分析法.研究结果:(1)土地利用规划在新型城镇化发展中具有特殊地位和作用,不仅决定城镇的增长边界,而且也影响城镇化发展的质量;(2)土地利用规划还不能适应新型城镇化发展的需要,需要进一步完善.研究结论:(1)土地利用规划应当主动地服务城镇化发展,统筹土地城镇化、人口城镇化和经济社会城镇化同步发展的需要,促进新型城镇化的健康发展;(2)新型城镇化背景下,土地利用规划主体、目标、任务、编制、实施都需要进一步改革.
  • 摘要:研究目的:有利于调整和修改土地利用总体规划,促进集约节约用地与加强城乡建设用地调控.研究方法:对比分析法、空间分析法、实地调查法.研究结果:考虑土默特左旗耕地资源在呼和浩特市粮食市场供给中具有非常重要的作用,预测规划目标年耕地保有量面积为110415.70hm2.农村居民点用地评估中规划目标年预测指标为6545.40hm2.城镇工矿用地评估中规划目标年预测指标为4055.59hm2.研究结果:土默特左旗耕地数量略有减少,质量有待提高,城乡建设用地集约节约利用潜力较大.
  • 摘要:深入研究不同经济发展阶段城市用地扩张动力机制,有助于为城市用地扩张差别化调控提供决策支持.基于经济发展阶段理论,对1987-2011年中国大陆31个省份进行经济发展阶段划分并提取各阶段样本数据,采用计量工具分析经济增长、城市人口增加、产业结构调整及固定资产投资对城市用地扩张的影响.结果显示,随着经济发展阶段的推进,城市用地扩张速度不断加快;在传统经济发展阶段,城市人口增加对城市用地扩张影响最大,而固定资产投资无显著影响;在工业化初期,固定资产投资及经济增长成为主导因素,城市人口增长对城市用地扩张的影响力下降;在全面工业化阶段,经济增长成为城市用地扩张的首要驱动力,而固定资产投资则变为影响最小的负向作用因子.研究表明,不同经济发展阶段城市用地扩张驱动因素及其作用强度及效果有所不同,为引导城市用地合理扩张,需把握各地区所处经济发展阶段及其城市用地扩张主导驱动力,制定差别化城市用地扩展管制政策.
  • 摘要:本文分析了房地产价格影响土地城镇化进程的三种机制.房地产价格不断上涨可以促进地方政府土地财政(土地出让金)收入增加、房地产企业开发需求和人们购房需求增加,进而引致土地城镇化进程加快.通过2000~2011年省级行政区的面板数据(panel data)模型证实,不管是全国还是三大地区商品房价格对土地城镇化的影响均显著为正,商品房价格每提高1%,城市建成区面积将增加0.18%,不同类型(住宅、商业和其他)房价对土地城镇化的作用存在差异,抑制住宅价格上涨有利于减缓土地城镇化进程,政府对商业和其他用房价格无需过多关注.研究结果还表明,财政自主度和人口城镇化总体上对土地城镇化起到促进作用,但不同地区存在差异.
  • 摘要:所谓不动产税,属于“财产税”,又称为“物业税”或“房地产税”,主要针对土地、房屋等不动产,要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款,税额随房产的升值而提高.当前,不动产税的开征面临艰难抉择,论文作者作为基层国土资源工作者,结合工作实践,通过对征不动产税的利弊比较分析,提出当前开征不动产税将面临四大土地方面的难题,对开征不动产税提出了几点政策建议.笔者认为,不动产税开征在土地方面需解决“土地产权、土地出让、土地财政、地价评估”四个方面的的问题.
  • 摘要:经营性公益事业设施用地由于带有公益性和收益性双重性质,属于地价评估业务中一种特殊用地类型,对该类型用地进行地价评估时,容易导致一般传统评估方法失灵.为推进特殊用地类型地价评估,本文在分析地价评估失灵原因的基础上,探讨性的提出三种针对经营性公益事业设施用地价格的新型评估方法,用途转换法、敏感性分析法和效益减值化法能有效的克服传统方法的不足,为特殊用地的地价评估寻找新的途径,并能有效的运用于实践.
  • 摘要:土地价格是影响土地使用权入市的重要因素.本文以利用调查及相关统计资料,针对城市国有与集体建设用地的权利对等性、政策配套度、交易完善度等方面的差异,采用类比修正和数学模型法相结合的方法来评估集体建设用地基准地价.结果表明:土地拥有的权利不同就会有不同的价格表现.在目前集体建设用地权利不完整、政策不配套、交易不完善的情况下,集体商服用地、工矿用地、宅基地基准地价水平仅相当于国有地价的70%、75%、62%.为集体建设用地流转和建立城乡统一的土地市场价格体系提供了依据.
  • 摘要:不动产统一登记条例将于2014年6月底前出台.不动产登记机构要统一已经成为各界的共识,但如何统一则存在由法院、行政机关、中介机构充任等多种选择方案.本文试通过分析国外及地区的不动产登记的各种模式,以及分析目前国内的学说,提出设立以土地管理机关为基础的不动产登记局为不动产登记之机构.从不动产登记的目标和一直由行政部门登记的国情出发,先以土地、房产登记为基础在国土资源部门设立独立的不动产登记局,再逐步统一整个不动产登记是当前的合理选择.
  • 摘要:《物权法》确立了建设用地使用权分层设立制度,但是实际管理和操作中没有相应的实施细则.由此导致分层设立的所在有权主体、客体空间范围以及确权登记等存在一些问题,理论界还存在争议.笔者就上述问题简要分析,认为地上地下空间权所有权主体设立及客体范围的划分应整体考虑并遵循一定原则;现行物权登记的基本原则、类型、登记程序、登记效力等同样适用于分层设立的不动产权利登记,但在权利客体、权属界址和客体数量等方面存在差异.
  • 摘要:为切实保证粮食安全和生态安全,在新型城镇化规划中,对于人多地少的中国大陆唯有选择节约集约的土地利用方式,才能实现土地资源的可持续利用和经济社会的可持续发展.本文拟通过分析大数据时代的主要特征,阐述作为土地管理基础业务的地籍在时代大潮中需要进一步夯实理论基础、集成运用现代技术、完善工作体制机制并搭建整装的信息化平台,以实现现代地籍多功能化,为节约集约用地提供支撑与保障.
  • 摘要:研究目的:土地登记制度既是土地管理制度特别是地籍管理制度的重要组成部分,又是物权法的重要制度基础.随着市场经济的不断成熟,权益保护意识的提高,以及不动产统一登记的提出,现今的土地登记制度已经不能适应社会发展的需求,急需进一步完善.研究方法:以福州市为研究对象,对福州市为实现土地统一登记所做的前期工作作出了总结,分析了福州市现有的土地登记制度存在的问题,并针对存在问题提出相应的解决办法.研究结果:提出了统一登记范围、统一法律依据、统一登记机构、对数据进行更新、人才队伍建设等对策措施.
  • 摘要:从2007年1月1日,已开始实施《物权法》与2014年6月将出台的《不动产登记条例》不难看出,不动产登记的主要功能是民事功能。可为国家房地产政策调控提供有力的数据支撑,为国家征收房产税奠定坚实的基础,为反腐与遏制诈骗提供保障。
  • 摘要:长期以来,大陆一直采取不动产分别登记的制度.法律理论和大陆的登记管理实践都证明,这种人为的将不动产分割开来、分别进行登记的做法既破坏不动产统一性,增加交易风险,又阻碍市场经济的发展与完善.建立不动产统一登记制度,既是全面保护公民权益的需要,也是加强不动产管理、维护不动产产权交易安全的要求.本文从分析不动产登记的现状及问题出发,讨论了建立统一登记制度的必要性及相关依据,提出建立以土地登记为核心,以国土部门为登记机构的不动产统一登记制度的方案,并据此提出加快出台不动产统一登记条例,统一登记平台及登记程序,建立过错赔偿责任机制、不动产信息公开查询机制等政策建议.
  • 摘要:研究目的:阐明有序推进农民土地股份合作的必要性,梳理和总结重庆市农民土地股份合作发展实践,提出完善农民土地股份合作的政策建议.研究方法:采用文献检索与实地调研相结合的方法,对农村土地股份合作发展状况、需求状况开展研究.研究结论:有序推进农民土地股份合作是国家战略,开展农村土地房屋资产评估是有序推进农民土地股份合作的客观要求,农村土地房屋资产评估的市场巨大.有序推进农民土地股份合作,必须加快建设农村土地市场体系,完善农村土地房屋资产评估体系.必须坚持和完善农村基本经营制度,依法维护农民土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权,发展农民专业合作和股份合作.
  • 摘要:以土地权利为基础统一不动产登记,是由相关不动产与土地的依存关系决定的,它能够使不动产登记制度具备科学特质,有效地解决不动产登记范围、机构、证书、程序、内容、效力等统一的难题;可以建立起权利明晰、边界清楚、结构合理、化繁为简的不动产权利体系,促进不动产登记制度对市场经济作用的发挥.
  • 摘要:征地补偿一直是个争论不休的老问题,征地后,农民赖以生存的土地越来越少了,有的地方为城市近郊的农村甚至已无地可种.本文通过山西太原万柏林区被征地农民有关征地补偿问题的工作实践提出征地补偿款应动态调整,征地补偿款应向农民个体倾斜,征地分配更注重农民利益的均衡与公平.
  • 摘要:研究目的:针对土地征收对被征地农民的影响,探求从制度层面科学建立社会保障体系,确保被征地农民的合法权益.研究方法:文献研究法、经验总结法.研究结果:通过政府出台硬性规定,排除一切干扰,把被征地农民纳入社会养老保险,是维护被征地农民合法权益的有效途径.研究结论:建立健全完善的社会保障体系,是一项长期而艰巨的任务,必须在实践中不断总结经验,加以改进和完善,从而保护被征地农民的合法权益.
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